07.01.2025 
Покупка недвижимости в Испании привлекает многих инвесторов и покупателей благодаря благоприятному климату, высокому качеству жизни и разнообразию предложений. Однако вместе с выгодами возникают и налоговые обязательства, которые необходимо учитывать при приобретении и владении недвижимостью. В этой статье мы рассмотрим, в каких регионах Испании самые высокие налоги на недвижимость и как можно минимизировать налоговую нагрузку.
Налоги при покупке недвижимости в Испании
На первичном рынке
Покупка недвижимости на первичном рынке включает в себя несколько ключевых налогов:
- Налог на добавленную стоимость (IVA) — 10% от кадастровой стоимости жилья и 21% для коммерческих объектов или земельных участков. На Канарских островах вместо IVA применяется налог IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) в размере 4,5%.
- Гербовый сбор (AJD) — варьируется от 0,5% до 1,5% от покупной цены в зависимости от региона.
На вторичном рынке
При покупке недвижимости на вторичном рынке покупатель выплачивает налог на передачу недвижимого имущества (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Ставка налога зависит от автономного сообщества и может составлять от 6% до 11%.
- Каталония — 10%
- Мадрид — 6%
- Астурия — 8-10%
Налоги при продаже недвижимости
Налог на прирост капитала (CGT)
При продаже недвижимости разница между ценой покупки и продажи облагается налогом на прирост капитала (CGT - Capital Gains Tax) с прогрессивными ставками:
- до 6 000 € — 19%
- от 6 001 до 50 000 € — 21%
- свыше 50 001 € — 23%
Нерезиденты Испании платят фиксированную ставку в размере 19% от суммы прироста капитала (для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии) или 24% (для остальных нерезидентов).
Налог на повышение стоимости земли
Этот налог рассчитывается на основе увеличения стоимости земельного участка и может достигать 30% от прироста стоимости. Размер налога определяется муниципалитетом и зависит от различных факторов, таких как расположение и срок владения.
Налоги на владение недвижимостью
Ежегодный налог на недвижимость (IBI)
IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles) — основной налог на недвижимость, который платят все владельцы. Ставки варьируются от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости в зависимости от муниципалитета.
Налог на сдачу жилья в аренду (IRNR)
Нерезиденты, сдающие недвижимость в аренду, обязаны платить налог IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) по ставке 19% (для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии) или 24% (для остальных нерезидентов) от полученной прибыли после вычета расходов. Если недвижимость не сдается, налог начисляется на 1,1% от кадастровой стоимости.
Налог на роскошь (Impuesto sobre el Patrimonio)
Этот налог применяется к владельцам недвижимости стоимостью свыше 700 000 €. Ставки варьируются от 0,2% до 3,75% в зависимости от региона. В некоторых автономиях, таких как Валенсия, порог для уплаты налога снижен до 500 000 €.
Дополнительные расходы
- Коммунальные платежи — зависят от региона и характеристик недвижимости.
- Вывоз мусора — фиксированная или варьируемая сумма в зависимости от муниципалитета.
- Страхование недвижимости — обязательное при наличии ипотеки.
- Нотариальные и регистрационные расходы — около 1% от стоимости недвижимости.
Штрафы за уклонение от уплаты налогов
Неуплата налогов в Испании ведет к штрафам до 100% от недополученной суммы, пеням до 20% и возможной конфискации имущества. Также возможно отказ в продлении вида на жительство.
Советы по налоговой оптимизации
- Выбирайте регионы с низкими налоговыми ставками, например, Мадрид или Сарагоса.
- Оформляйте недвижимость на нескольких членов семьи для снижения налоговой базы.
- Своевременно декларируйте доходы и используйте налоговые вычеты.
Резюме
Налоги на недвижимость в Испании варьируются в зависимости от региона и типа сделки. Важно тщательно изучить налоговое законодательство и обратиться за помощью к профессиональным консультантам для минимизации налоговой нагрузки. Правильный выбор региона и грамотное планирование помогут значительно снизить расходы при покупке и владении недвижимостью в Испании.
