22.10.2024 
Налогообложение туристической аренды в Испании: анализ новых правил
Испания традиционно считается одной из самых привлекательных стран для туристической аренды недвижимости. Однако с ростом спроса увеличивается и внимание налоговых органов. В 2024–2025 годах вступили в силу новые правила, которые меняют принципы налогообложения доходов от краткосрочной аренды. Ниже мы разберём основные «боли» владельцев таких объектов и рассмотрим пути решения, чтобы туристическая аренда была максимально доходной и безопасной.
Ключевые изменения и «боли» владельцев
Введение налога IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)
Нововведением стало появление IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo). Этот налог (14% от всей суммы дохода) обязателен для всех, кто сдает жильё туристам на краткосрочной основе. Освобождаются лишь объекты в регионах с низкой туристической активностью: там ставка снижена до 8%. Для собственников это означает более высокую налоговую нагрузку и необходимость тщательного планирования географии инвестиций.
Усиление контроля за декларациями
Серьёзной «болью» для владельцев недвижимости может стать система штрафов. С 2024 года за уклонение от налогов или ложные сведения предусмотрены взыскания до 150% от недоплаченной суммы. Поэтому собственникам важно вовремя подавать декларации, корректно учитывать все доходы и расходы.
Изменения в туристической лицензии
С августа 2024 года вступили в силу новые правила получения и продления туристических лицензий. Теперь они выдаются на 5 лет, с ужесточением требований к безопасности, регистрации гостей и согласованию со старшими по дому (коммунидадом). Если нарушить эти условия, можно потерять лицензию и получить внушительный штраф (до 600 000 евро). Дополнительно введены ограничения на максимальный срок аренды (не более 10 дней подряд), а запрет на аренду по комнатам усложняет возможность частичной сдачи жилья.
Основные налоги при туристической аренде
Подоходный налог IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Доходы от туристической аренды могут облагаться IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Если предоставляются услуги, сходные с гостиничными (регулярная уборка, смена белья, рецепция и т.д.), то доход считается предпринимательской деятельностью. В этом случае расходы (коммунальные, ремонт, амортизация) можно вычитать в полном объёме. Если же услуги не выходят за рамки базовых (подготовка жилья перед заездом и после выезда), доход признаётся доходом от имущества, и применяется иная методика расчёта вычетов.
Налог на добавленную стоимость IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Если владелец жилья оказывает дополнительные услуги (прачечная, питание, ресепшен и т.д.), то облагается и IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) по ставке 10% (для гостей). Для доходов без дополнительных сервисов аренда освобождена от IVA. Однако будьте внимательны: при наличии хотя бы одной гостиничной услуги налоговая трактует её как экономическую деятельность, и тогда при выставлении счетов применяется ставка 10%. Отдельные услуги по содержанию жилья (например, уборка мест общего пользования) не считаются гостиничными.
Налог на экономическую деятельность IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas) — прямой налог на предпринимательскую, профессиональную или художественную деятельность. Для большинства физических лиц действует освобождение, если годовой оборот не превышает 1 млн евро. Но регистрация в IAE нужна, особенно если вы оказываете гостиничный сервис. В этом случае объект попадает в группу 685 («Негостиничное размещение туристов»).
Новые требования к туристической лицензии
- Ограничение срока аренды: не более 10 дней подряд.
- Срок действия лицензии: 5 лет, затем продление.
- Обязательная регистрация гостей: все постояльцы с 1 октября 2024 года должны быть учтены в полиции.
- Запрет на аренду отдельных комнат: сдавать посуточно можно только целый объект, без превышения заявленного количества спальных мест.
- Согласие соседей: требуется подтверждение, что жильцы многоквартирного дома не против туристической деятельности.
- Безопасность: объект должен соответствовать требованиям по оснащению (система пожарной безопасности, план эвакуации, список экстренных номеров).
- Запрещены электронные замки для передачи ключей.
- Штрафы: за нарушение может грозить аннулирование лицензии и взыскание до 600 000 евро.
Процедура легализации жилья для туристической аренды
Какая недвижимость подходит
Чтобы избежать «боли» в виде конфликтов с властями, важно понимать, что жильё должно соответствовать критериям туристической недвижимости. Квартира, бунгало или апартаменты должны иметь статус жилого фонда, разрешение на заселение, исправную технику и соответствовать санитарным нормам (вентиляция, горячая вода, кондиционер, противопожарное оборудование и т.д.).
Получение лицензии
Процедура обычно включает подачу «Декларации ответственности» в местную администрацию (ayuntamiento). Список документов (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad и т.д.) может немного различаться в зависимости от автономного сообщества. После подачи бумаг идёт проверка, которая может занять до 3 месяцев. До получения лицензии реклама объекта в качестве туристического жилья запрещена.
Региональная специфика
Каждый регион устанавливает свои правила. Например, в крупных городах могут действовать моратории на выдачу новых лицензий, а в отдельных автономиях совсем не требуется дополнительная регистрация для короткой аренды. Поэтому обязательно уточняйте детали на местном уровне.
Оптимизация налогов и советы
- Корректное декларирование доходов. Не занижайте сумму, учитывая, что онлайн-площадки отчитываются в налоговые органы с помощью специальных форм, например, 179.
- Использование вычетов. Многочисленные расходы на ремонт, обслуживание, коммунальные услуги можно учитывать. Но важно иметь подтверждающие документы и правильную структуру расходов.
- Консультация у профессионалов. Законы меняются, а штрафы высоки. Обратитесь к налоговому консультанту, если у вас сложный случай или у вас несколько объектов в разных регионах.
- Следите за изменениями в лицензировании. Новые сроки, согласование с соседями, запрет на электронные замки — всё это может сильно повлиять на прибыль и легальность аренды.
Заключение
В 2024–2025 годах Испания серьёзно пересмотрела налоговую и правовую базу для туристической аренды. Владельцам важно своевременно адаптироваться: платить IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) и другие налоги, регистрировать жильё, получать туристическую лицензию и грамотно декларировать доходы. В итоге вы получите стабильный и легальный источник прибыли, избежите штрафов и сможете планировать долгосрочное развитие своего туристического объекта. Чтобы минимизировать риски, желательно проконсультироваться со специалистами, особенно если у вас нет опыта в испанском налоговом праве или вы не готовы вникать во все детали законодательства.
