İspanya'da bir dairenin yasal temizliğini nasıl kontrol edilir: önemli noktalar ve ipuçları.

İspanya'da daire satın almak ciddi bir yatırım ve önemli bir yaşam kararıdır. Bariz avantajların yanı sıra - deniz manzarası, ılıman iklim ve Avrupa yaşam standardı - mülkün yasal temizliği ile ilgili riskleri hatırlamakta fayda var. Bu yazıda, alıcının ana sorunlarını analiz edeceğiz ve işlemden sonra sorunlardan kaçınmaya yardımcı olacak çözümler sunacağız.

İspanya'da gayrimenkul satın alırken karşılaşılan başlıca sorunlar

Önceki sahiplerden kalan ve sizin sorunlarınız olabilecek gizli takyidat veya borç olasılığı.
Özellikle daire miras yoluyla devredildiyse, beklenmedik mirasçıların ortaya çıkma riski.
Belgelerin eksikliği: İnşaat ruhsatı (inşaat ruhsatı) veya Birinci/ikinci iskan ruhsatı (iskan ruhsatı) olmaması davalara yol açabilir.
Yabancı alıcılar için Yabancı Kimlik Numarası olmaması süreci zorlaştırır ve mülkü kiralamayı planlıyorsanız potansiyel ev sahiplerini korkutabilir.
"Cédula'sız daire" (oturma izni olmayan daire) satın alma ve konutu yasal olarak kullanamama olasılığı.
Daire belgeleri banka şartlarını karşılamıyorsa ipotek başvurusunda zorluklar.

Çözümler: Bir dairenin yasal temizliği nasıl kontrol edilir?

1. Temel belgeleri toplayın

Yapmanız gereken ilk şey, satıcıdan veya acenteden aşağıdaki belgeleri istemektir:

Nota Simple Informativa - Tapu Sicilinden alınan ve mevcut sahibi öğrenmenizi, tutuklama, ipotek, rehin ve diğer takyidatları kontrol etmenizi sağlayan bir özet.
Emlak Vergisi - yıllık emlak vergisinin ödendiğine dair makbuzlar. En son ödenen makbuzu ve gerekirse önceki yıllara ait borç olmadığına dair bir sertifika istemek en iyisidir.
Site aidatlarına ilişkin borcu olmadığına dair belge - satıcının site yönetimine borcu olmadığını onaylayan bir belge.
Site yönetimi tüzüğü. Ortak alanları olan bir ev satın alıyorsanız, ikamet kurallarını ve olası kısıtlamaları, örneğin kısa süreli kiralama yasağını öğrenmek önemlidir.
İnşaat ruhsatı ve Birinci (veya ikinci) iskan ruhsatı. Yeni konutlar için bu, inşaatın yasallığının ve sıhhi standartlara uygunluğunun garantisidir.
Enerji performans sertifikası. Bu olmadan, işlem noter huzurunda resmileştirilemez ve ayrıca konutun daha sonraki işletiminde zorluklar ortaya çıkabilir.

2. Miras yönlerini kontrol edin

Miras yoluyla elde edilen bir mülk satın alırken, ek olarak şunları öğrenmek gerekir:

Tüm mirasçıların satışa rıza gösterip göstermediği, mülk üzerinde herhangi bir hak talepleri olup olmadığı. Birisi açık rıza göstermediyse veya mirastan feragatname imzalamadıysa, işleme gelecekte itiraz edilebilir.
Mirasçılar arasında reşit olmayan çocukların olup olmadığı. Onların katılımıyla yapılan işlemler için vesayet makamlarının izni gereklidir.
Miras bırakanın ödenmemiş borçları (dava veya icra takipleri dahil) olup olmadığı. Alacaklıların olası mali talepleri de yeni mülke düşebilir.

3. Kiracı veya "işgalci" olmadığından emin olun

Yasal sahip olsanız bile, kiracıların veya yasa dışı işgalcilerin ("işgalciler") dairede yaşamaya devam etme riski vardır.

Resmi sözleşmesi olan kiracılar, kira süresinin sonuna kadar kalma hakkına sahiptir. Satıcı uzun vadeli bir sözleşme imzaladıysa, aslında onun hak ve yükümlülüklerini üstlenirsiniz.
Yasadışı işgalciler konut için ödeme yapmazlar ve yalnızca mahkeme yoluyla tahliye edilirler. Bu aylar hatta yıllar sürebilir.

4. Bir geliştiriciden yeni konutların doğrulanması

Birincil piyasada mülk satın alırken şunları istemek önemlidir:

Evin yasal çerçevede inşa edildiğini teyit eden inşaat ruhsatı.
Geliştiricinin sigortası ve belirli bir süre için garanti. Bu, yapımdaki gizli kusurların keşfedilmesi durumunda yardımcı olacaktır.
İlk iskan ruhsatı ve ayrıca evin inşaat ve sıhhi standartlara uygunluğunu teyit eden bir sertifika. Genellikle bu belgeye Cédula de habitabilidad denir, ve bu olmadan, kamu hizmetlerinin bağlantısı reddedilebilir.

5. İkinci el alım durumunda belgeler

İkincil piyasada bir ev satın alıyorsanız, ek olarak şunları kontrol edin:

Önceki sahibinin site yönetimine veya apartman aidatlarına borcu olup olmadığı. Bu borçlar yeni sahibine devredilebilir.
Kadastro kaydındaki güncel veriler: alan, yerleşim planı, adres, mülkün amacı. Bunları gerçek durumla ve Nota Simple Informativa'daki bilgilerle karşılaştırın.
Sahibin mülkiyet belgeleri: satış sözleşmeleri, bağış veya miras belgesi. Satıcının tek মালিক olduğundan emin olun; aksi takdirde, diğer ortak sahiplerin rızası gerekecektir.

Ek güvenlik önlemleri

Mülkün yasal doğrulaması

Zamanınız veya yeterli deneyiminiz yoksa, mülkün profesyonel bir yasal doğrulamasını sipariş edebilirsiniz. Birçok büyük bankacılık hizmeti ve emlak ajansı bu hizmeti sunmaktadır. Uzmanlar daire için tüm belgeleri analiz eder, olası davaları, takyidatları kontrol eder ve yasal bir görüş yayınlar.

Noterde işlemin tamamlanması

İspanyol noteri, kayıttan önce işlemin yasal temizliğini doğrulamakla yükümlüdür. Tutarsızlıklar veya önemli belgelerin eksikliği bulunursa, işlemi askıya alma hakkına sahiptir. Bu mekanizma her iki tarafı da korur, bu nedenle notere gitmeden önce belgelerin dikkatli bir şekilde hazırlanmasını ihmal etmemelisiniz.

Sonuç

İspanya'da bir dairenin yasal temizliğini kontrol etmek, atlanmaması gereken önemli bir adımdır. Gerekli belgeleri toplayın, miras nüanslarına ve konutun geliştiriciden kaydına dikkat edin. Yeterli bilgiye sahip olmadığınızı düşünüyorsanız, profesyonel yardım alın. Bu şekilde kendinizi uzun davalardan, mali kayıplardan ve stresten kurtarırsınız.