İspanya’da gayrimenkul alım aşamaları.

İspanya'da gayrimenkul satın almak, yeni fırsatlar kapısını aralayan heyecan verici bir süreçtir: güneşli bir ülkede yaşamak, yatırım yapmak veya rahat bir tatil evi sahibi olmak. Ancak, her ülkede olduğu gibi burada da dikkate almanız gereken belirli aşamalar ve gereklilikler vardır. Bu makalede, adım adım bu süreci açıklayacağız.

1. Adım: Satın Alma Hazırlığı

1. Bütçenizi Belirleyin

Gayrimenkul aramaya başlamadan önce ne kadar harcayabileceğinizi belirlemeniz önemlidir. Yalnızca mülk fiyatını değil, aynı zamanda ek maliyetleri de göz önünde bulundurun:

• Vergiler (İkinci el mülkler için %6–10, yeni yapılar için %10 + %0,5–1,5).
• Noter ve tapu kayıt ücretleri.
• Avukat, tercüman ve emlak acentesi ücretleri.

İpucu: Ek maliyetler için mülk değerinin %10–15’i kadar ekstra bütçe ayırın.

2. Yabancılar için Vergi Kimlik Numarası (NIE) Almak

NIE numarası olmadan (Número de Identificación de Extranjero) satın alma işlemini tamamlayamazsınız. Bu belge, İspanya’daki tüm hukuki ve mali işlemler için gereklidir.

NIE nasıl alınır?

• Bulunduğunuz ülkedeki İspanya konsolosluğu aracılığıyla.
• İspanya’da bizzat, Oficina de Extranjería veya polis merkezlerinde.

3. İspanyol Banka Hesabı Açmak

Yabancı bir hesap üzerinden ödeme yapmak mümkün olsa da, yerel bir İspanyol banka hesabı açmak vergi, fatura ve diğer giderleri ödemeyi kolaylaştıracaktır.

2. Adım: Gayrimenkul Arayışı

İspanya, şehir merkezindeki dairelerden sahil kenarındaki villalara kadar geniş bir gayrimenkul yelpazesi sunmaktadır. Araştırma yapabileceğiniz kaynaklar:

• Online platformlar (Idealista, Fotocasa, Habitaclia).
• Emlak acenteleri.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Mülkün hukuki durumu (borç, ipotek veya diğer sınırlamaların olup olmadığı).
• Konum ve altyapı.
• Site veya apartman aidatları ve bakım şartları.

3. Adım: Satıcı ile Anlaşma

Uygun mülkü bulduktan sonra müzakere süreci başlar:

1. Satın alma koşullarını görüşmek: fiyat, ödeme planı ve diğer şartlar.
2. Kapora ödemesi: genellikle mülk fiyatının %10’u kadar.

Önemli: Eğer alıcı anlaşmadan vazgeçerse, kaporayı kaybeder. Eğer satıcı sözleşmeyi bozarsa, kaporanın iki katını geri ödemek zorundadır.

4. Adım: Ön Sözleşmenin (Arras) İmzalanması

Arras sözleşmesi, alıcı ve satıcı arasındaki satın alma niyetini belirten ön anlaşmadır. Bu belge, mülkün satıştan çekilmesini ve alıcının sürecin son aşamasına hazırlanmasını garanti eder.

5. Adım: Hukuki İnceleme

Bu aşamada bir avukata danışmanız önerilir. Avukat aşağıdaki işlemleri gerçekleştirir:

• Mülkün hukuki durumunu kontrol eder.
• Gayrimenkul üzerinde herhangi bir borç veya kısıtlama olup olmadığını araştırır.
• Satın alma işlemi için gerekli tüm belgeleri hazırlar.

Neden önemlidir? İspanyol hukuk sistemi karmaşıktır ve yapılan hatalar ciddi mali kayıplara yol açabilir.

6. Adım: Nihai Sözleşmenin İmzalanması ve Ödeme

Satın alma işlemi noter huzurunda tamamlanır. Bu aşamada:

• Alıcı kalan ödemeyi yapar.
• Noter, mülkün tapu kaydını resmi olarak tescil eder.
• Alıcı, mülkün anahtarlarını teslim alır.

İpucu: Tapu işlemlerinde gecikme yaşamamak için tüm vergilerin ve harçların zamanında ödendiğinden emin olun.

7. Adım: Mülkün Tapuya Kaydedilmesi

Sözleşme imzalandıktan sonra mülk, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne (Registro de la Propiedad) kaydedilmelidir. Bu işlem, mülk sahipliğinizi doğrular ve sizi hukuki hak kaybı riskinden korur.

Kayıt maliyeti: 300–600 euro arası.

8. Adım: Düzenli Giderler

Satın alım sonrasında aşağıdaki düzenli giderleri ödemeniz gerekecektir:

• Yıllık emlak vergisi (IBI).
• Elektrik, su ve doğalgaz faturaları.
• Site veya apartman aidatları (varsa).

Örnek: Valencia’da 300.000 Euro’luk Bir Daire Satın Alma Süreci

1. Bütçe: Ekstra masraflar için yaklaşık 37.000 euro ayırın (vergiler, noter ve tapu masrafları).
2. Belgeler: NIE numarası alın ve bir İspanyol bankasında hesap açın.
3. Araştırma: Idealista veya bir emlak acentesi aracılığıyla mülk bulun.
4. Ön sözleşme: Arras sözleşmesini imzalayın ve 30.000 euro kapora ödeyin.
5. Nihai sözleşme: Noterde işlemleri tamamlayın, kalan ödemeyi yapın ve anahtarları teslim alın.
6. Tapu kaydı: Mülkü kaydettirin ve vergilerinizi ödemeye başlayın.

Sonuç

İspanya’da gayrimenkul satın almak çok aşamalı bir süreçtir ve dikkatli planlama gerektirir. Bu adımları takip ederek ve profesyonellerden (avukatlar, noterler ve emlak acenteleri) destek alarak süreci sorunsuz bir şekilde tamamlayabilirsiniz.