13.12.2024 
Купівля нерухомості на первинному ринку в Іспанії передбачає більш високий ступінь захищеності, ніж у ряді інших країн. Однак помилки при виборі забудовника все ж можливі і можуть коштувати дуже дорого. У цій статті розглянемо типові «больові» точки, які хвилюють майбутніх покупців, і дамо покроковий план перевірки девелопера (забудовника) перед купівлею житла на етапі будівництва або готових об'єктів. Розберемося, на які документи звернути увагу і як уникнути боргів, будівельних недоробок і проблем з реєстрацією угоди.
Чому важливо перевірити забудовника
Головний біль покупця - не залишитися без грошей і без житла. В Іспанії забудовники (promotores) мають більше зобов'язань перед законом, ніж у ряді країн СНД, проте ризики можуть зберігатися. Ось ключові побоювання майбутніх власників:
- Забудовник затримує здачу об'єкта або зовсім «заморожує» будівництво.
- У проекті відсутні необхідні документи на будівництво або заселення.
- Занадто низька ціна об'єкта, за якою ховаються додаткові витрати.
- Технічні та юридичні дефекти, що призводять до багатотисячних витрат на ремонт.
- Наявність обтяжень, боргів або судових спорів, пов'язаних із забудовником або землею.
Щоб не потрапити в подібні ситуації, важливо попередньо зібрати всю необхідну інформацію про історію компанії та конкретний проект.
Крок 1. Вивчіть репутацію девелопера
Скільки років компанія на ринку
Надійний забудовник (promotor) - це, як правило, фірма, яка давно працює у сфері будівництва і здала в експлуатацію ряд об'єктів. Зверніть увагу на наступні моменти:
- Офіційна наявність забудовника в Комерційному регістрі Іспанії (Registro Mercantil).
- Відгуки про девелопера: чи є скарги на зриви термінів або якість будівель.
- Реалізовані проекти: скільки об'єктів вже зведено і передано власникам.
Чим більше успішно завершених проектів, тим вища ймовірність, що будівництво буде доведено до кінця.
Перевірка фінансової прозорості
Наявність досить великого статутного капіталу і підзвітного фінансування говорить на користь компанії. Пам'ятайте, що банки в Іспанії, перш ніж видавати проектне фінансування, проводять перевірку забудовника. Однак покладатися тільки на це не варто - краще досконально вивчити інформацію самостійно або за допомогою фахівця.
Крок 2. Вивчіть документи на новобудову
При купівлі житла в Іспанії на етапі будівництва обов'язково переконайтеся в наявності наступних дозволів та сертифікатів:
- Licencia de obras (дозвіл на будівництво). Без неї девелопер не мав права починати роботи.
- Certificado de final de obra (CFO) - сертифікат про закінчення будівельних робіт, підписаний технічним архітектором.
- Cédula de habitabilidad (сертифікат про придатність житла). Це офіційний документ, що підтверджує відповідність об'єкта встановленим нормам якості та безпеки.
- Licencia de primera ocupación (LPO) - дозвіл на первинне заселення.
- Garantía obligatoria - 10-річна страховка, що покриває можливі приховані дефекти конструкції.
Важливо пам'ятати про LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - Закон про організацію будівництва, за яким забудовник зобов'язаний надати страхові гарантії. Не зайвим буде запросити у забудовника і перевіряти у відповідних реєстрах легальність будівельних документів і землю, на якій зводиться об'єкт.
Крок 3. Перевірте стан земельної ділянки
В Іспанії є різні категорії землі:
- Urbanizado - земля дозволена для забудови.
- Fully urbanizado - ділянка вже повністю забудована, зазвичай з підведеними комунікаціями.
- Rural - сільськогосподарські землі, де не дозволено будівництво житлових будинків.
Переконайтеся, що земля, на якій будується об'єкт, відноситься до категорії, що дозволяє законну забудову. А також що ділянка зареєстрована на девелопера.
Крок 4. Вивчіть умови договору
Договір купівлі-продажу (Contrato de compraventa)
Цей документ регулює відносини між покупцем і забудовником. У ньому повинні бути чітко прописані:
- Ціна нерухомості, графік платежів і кінцева дата здачі об'єкта.
- Штрафні санкції при затримках і можливість розірвання, якщо термін істотно перевищено.
- Умови внесення авансових платежів. При необхідності вимагайте банківську гарантію або страхове поручительство на суми, внесені в рахунок будівництва.
- Умови відшкодування, якщо об'єкт не буде добудований в зазначений термін.
Мова документа і юридична експертиза
Не підписуйте договір, поки він не буде перекладений на зрозумілу вам мову, а юрист не проведе аналіз всіх пунктів. Це стандартна практика в Іспанії, що дозволяє уникнути плутанини в трактуваннях.
Крок 5. Оцініть витрати після здачі об'єкта
Витрати на комунальні платежі
Іспанія - країна з розвиненою системою комунальних служб, але покупцеві варто заздалегідь дізнатися ціни на електрику, воду, газ та інші послуги. Корисно запросити у забудовника або продавця останній оплачений рахунок, де вказується сума боргу (при наявності) і середні витрати.
Податок на нерухомість (IBI)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - щорічний податок на нерухомість. Його розмір залежить від кадастрової вартості об'єкта і муніципалітету. Перевірте, чи сплачено IBI за попередній період, і врахуйте, що в майбутньому саме ви будете вносити цей податок.
Витрати на утримання спільних зон (Comunidad)
Якщо в комплексі є басейн, ліфт, стоянка та інші спільні об'єкти, то кожне житло бере участь у співфінансуванні їх обслуговування. Іноді ця сума може бути значною, тому заздалегідь уточніть її розмір.
Крок 6. Уточніть питання про туристичну ліцензію
Якщо ви плануєте здавати житло в короткострокову оренду, обов'язково перевірте наявність tasa turística (туристичного податку), а точніше - туристичної ліцензії. Без цієї ліцензії законна здача на короткі терміни неможлива, а штрафи в разі «нелегальної» оренди вельми високі. Якщо у поточного власника дозвіл вже є, воно може автоматично перейти до вас.
Крок 7. Переконайтеся у відсутності боргів і обтяжень
Головний документ при купівлі готового об'єкта - Nota simple. Це виписка з реєстру власності, де відображаються права на житло, а також відомості про іпотеки, арешти або інші обмеження. ??упуючи квартиру у забудовника, запросіть актуальну Nota simple на випадок, якщо девелопер оформляв кредит під заставу землі або будівлі. При наявності заборгованостей (наприклад, у вигляді несплачених податків) слід домогтися їх погашення ще до оформлення договору.
Крок 8. Будьте уважні до ціни і «прихованих» витрат
Занадто низька ціна може бути приманкою. Іноді це означає, що об'єкт або ділянка потребує значних фінансових вливань (оздоблення, підключення до комунікацій, усунення будівельних дефектів). Проведіть техніко-економічну експертизу або запросіть фахівця, який реально оцінить вартість майбутнього ремонту.
Крок 9. Розгляньте схему «оплати в розстрочку» і іпотеку
Багато забудовників дозволяють вносити платежі поетапно - аж до моменту здачі об'єкта. Однак якщо ви плануєте брати іпотеку, оптимальний час для її оформлення - за 2-3 місяці до фактичної готовності житла. Так ви уникнете ризиків, пов'язаних зі зміною фінансового становища (падіння доходів або посилення умов кредитування).
Крок 10. Застрахуйте свою угоду
Щоб знизити потенційні ризики, вимагайте від забудовника банківські гарантії на авансовані суми. Перевірте умови страховки на випадок зупинки будівництва або виявлення дефектів, які можуть виявитися через деякий час. В Іспанії існує практика обов'язкового страхового покриття, але покупцеві варто уточнити всі деталі до підписання договору.
Висновок
Нерухомість в Іспанії при правильній перевірці може стати вигідним вкладенням і надійною інвестицією. Головна порада: не поспішайте, проаналізуйте репутацію забудовника, переконайтеся в наявності всіх документів і прав на землю, уважно читайте договір і не соромтеся задавати питання. Якщо ж ви не володієте достатнім досвідом або знаннями, рекомендується звернутися до кваліфікованих юристів і професійних агентів з нерухомості. Дбайливий підхід при покупці захистить вас від непередбачених витрат, довгих судових розглядів і допоможе почати життя в новобудові з радістю, а не з проблем.
