스페인 1차 시장에서 부동산을 구매하는 것은 다른 여러 국가보다 더 높은 수준의 보호를 제공합니다. 그러나 개발자를 선택할 때 실수는 여전히 가능하며 매우 비쌀 수 있습니다. 이 기사에서는 미래의 구매자를 걱정하는 일반적인 "문제점"을 살펴보고 건설 단계 또는 완공된 부동산에서 주택을 구매하기 전에 개발자를 확인하기 위한 단계별 계획을 제공합니다. 어떤 문서에 주의를 기울여야 하는지, 부채, 건설 결함 및 거래 등록 문제를 피하는 방법을 알아봅시다.
개발자를 확인하는 것이 중요한 이유
구매자의 주요 고민은 돈과 주택 없이 남겨지지 않는 것입니다. 스페인에서는 개발자(promotores)가 여러 CIS 국가보다 법에 따른 의무가 더 많지만 위험은 여전히 존재할 수 있습니다. 다음은 미래 소유자의 주요 관심사입니다.
- 개발자가 개체 인도를 지연시키거나 건설을 완전히 "동결"합니다.
- 프로젝트에 건설 또는 점유에 필요한 문서가 없습니다.
- 추가 비용을 숨기는 개체의 가격이 너무 낮습니다.
- 수리 비용이 수천 달러에 달하는 기술 및 법적 결함.
- 개발자 또는 토지와 관련된 부담, 부채 또는 소송의 존재.
이러한 상황에 빠지지 않으려면 회사 이력과 특정 프로젝트에 대한 필요한 모든 정보를 미리 수집하는 것이 중요합니다.
1단계. 개발자의 평판 조사
회사가 시장에 진출한 지 몇 년
신뢰할 수 있는 개발자(promotor)는 일반적으로 건설 업계에서 오랫동안 일해 왔고 여러 개체를 시운전한 회사입니다. 다음 사항에 유의하십시오.
- 스페인 상업 등기소(Registro Mercantil)에 개발자의 공식 존재.
- 개발자에 대한 리뷰: 지연 또는 건물 품질에 대한 불만이 있습니까?
- 구현된 프로젝트: 이미 건설되어 소유자에게 양도된 개체 수.
성공적으로 완료된 프로젝트가 많을수록 건설이 완료될 확률이 높아집니다.
재정적 투명성 확인
충분히 큰 승인 자본과 책임 있는 자금 조달의 존재는 회사에 유리합니다. 스페인의 은행은 프로젝트 파이낸싱을 발행하기 전에 개발자를 확인한다는 점을 기억하십시오. 그러나 이것에만 의존하는 것은 가치가 없습니다. 정보를 직접 또는 전문가의 도움을 받아 철저히 연구하는 것이 좋습니다.
2단계. 새 건물에 대한 문서 연구
건설 단계에서 스페인에서 주택을 구입할 때 다음 허가 및 인증서를 확인하십시오.
- Licencia de obras(건축 허가). 이것 없이는 개발자가 작업을 시작할 권리가 없습니다.
- Certificado de final de obra(CFO) - 기술 건축가가 서명한 건설 작업 완료 증명서.
- Cédula de habitabilidad(거주 적합성 증명서). 이것은 개체가 설정된 품질 및 안전 표준을 준수함을 확인하는 공식 문서입니다.
- Licencia de primera ocupación(LPO) - 최초 점유 허가.
- Garantía obligatoria - 가능한 숨겨진 구조적 결함을 보장하는 10년 보험.
LOE(Ley de Ordenación de la Edificación) - 건설 조직에 관한 법률을 기억하는 것이 중요합니다. 이에 따라 개발자는 보험 보증을 제공해야 합니다. 개발자에게 요청하고 관련 등록부에서 건설 문서와 개체가 건설되는 토지의 적법성을 확인하는 것은 불필요하지 않습니다.
3단계. 토지 상태 확인
스페인에는 다양한 범주의 토지가 있습니다.
- Urbanizado - 토지는 개발이 허용됩니다.
- Fully urbanizado - 부지는 이미 완전히 건설되었으며 일반적으로 유틸리티가 연결되어 있습니다.
- Rural - 주거용 건물 건설이 허용되지 않는 농경지.
개체가 건설되는 토지가 합법적인 건설을 허용하는 범주에 속하는지 확인하십시오. 또한 부지가 개발자에게 등록되어 있는지 확인하십시오.
4단계. 계약 조건 연구
매매 계약(Contrato de compraventa)
이 문서는 구매자와 개발자 간의 관계를 규정합니다. 다음을 명확하게 명시해야 합니다.
- 부동산 가격, 지불 일정 및 개체 인도 최종 날짜.
- 지연에 대한 벌금 및 기간이 상당히 초과된 경우 해지 가능성.
- 선불금 지불 조건. 필요한 경우 건설을 위해 지불된 금액에 대한 은행 보증 또는 보험 보증을 요구하십시오.
- 개체가 지정된 기간 내에 완료되지 않은 경우 보상 조건.
문서 언어 및 법률 전문 지식
이해할 수 있는 언어로 번역되고 변호사가 모든 요점을 분석할 때까지 계약서에 서명하지 마십시오. 이는 해석의 혼동을 피하기 위한 스페인의 표준 관행입니다.
5단계. 개체 인도 후 비용 평가
공과금
스페인은 공공 시설 시스템이 발달된 국가이지만 구매자는 전기, 수도, 가스 및 기타 서비스 가격을 미리 알아야 합니다. 개발자나 판매자에게 부채 금액(있는 경우)과 평균 소비량을 나타내는 마지막 지불 청구서를 요청하는 것이 유용합니다.
재산세(IBI)
IBI(Impuesto sobre Bienes Inmuebles)는 연간 재산세입니다. 그 크기는 개체의 지적 가치와 지방 자치 단체에 따라 다릅니다. 이전 기간 동안 IBI가 지불되었는지 확인하고 앞으로 이 세금을 납부할 것임을 명심하십시오.
공용 공간 유지 관리 비용(Comunidad)
단지에 수영장, 엘리베이터, 주차장 및 기타 공용 시설이 있는 경우 각 주택은 유지 보수 비용을 공동 부담합니다. 때로는 이 금액이 상당할 수 있으므로 사전에 그 규모를 명확히 하십시오.
6단계. 관광 면허 문제 명확히 하기
부동산을 단기 임대할 계획이라면 tasa turística(관광세), 더 정확하게는 관광 면허의 가용성을 확인하십시오. 이 면허 없이는 합법적인 단기 임대가 불가능하며 "불법" 임대의 경우 벌금이 매우 높습니다. 현재 소유자가 이미 허가를 받은 경우 자동으로 귀하에게 양도될 수 있습니다.
7단계. 부채 및 부담이 없는지 확인
완성된 개체를 구매할 때 주요 문서는 Nota simple입니다. 이것은 주택에 대한 권리, 저당권, 체포 또는 기타 제한 사항에 대한 정보를 반영하는 부동산 등록부의 발췌문입니다. 개발자로부터 아파트를 구매할 때 개발자가 토지 또는 건물을 담보로 대출을 받은 경우를 대비하여 최신 Nota simple을 요청하십시오. 부채(예: 미납 세금 형태)가 있는 경우 계약이 실행되기 전에 상환해야 합니다.
8단계. 가격 및 "숨겨진" 비용에 유의하십시오
너무 낮은 가격은 미끼일 수 있습니다. 때로는 이것이 개체 또는 부지에 상당한 재정적 투입(마무리, 유틸리티 연결, 건설 결함 제거)이 필요함을 의미합니다. 타당성 조사를 수행하거나 미래 수리 비용을 현실적으로 평가할 전문가를 초대하십시오.
9단계. "할부 결제" 제도 및 모기지 고려
많은 개발업체는 개체가 인도될 때까지 단계적으로 지불할 수 있도록 허용합니다. 그러나 모기지를 받을 계획이라면 모기지를 신청하기에 가장 좋은 시기는 주택이 실제로 준비되기 2-3개월 전입니다. 이렇게 하면 재정 상황 변화(소득 감소 또는 대출 조건 강화)와 관련된 위험을 피할 수 있습니다.
10단계. 거래 보험
잠재적 위험을 줄이려면 개발자에게 선지급 금액에 대한 은행 보증을 요구하십시오. 건설 중단 또는 잠시 후 나타날 수 있는 결함 발견 시 보험 조건을 확인하십시오. 스페인에는 의무 보험 적용 관행이 있지만 구매자는 계약에 서명하기 전에 모든 세부 사항을 명확히 해야 합니다.
결론
스페인의 부동산은 적절한 검증을 통해 수익성 있는 투자이자 신뢰할 수 있는 투자가 될 수 있습니다. 주요 조언: 서두르지 말고 개발자의 평판을 분석하고 모든 문서와 토지에 대한 권리를 사용할 수 있는지 확인하고 계약서를 주의 깊게 읽고 주저하지 말고 질문하십시오. 충분한 경험이나 지식이 없다면 자격을 갖춘 변호사 및 전문 부동산 중개인에게 문의하는 것이 좋습니다. 구매 시 신중한 접근 방식은 예상치 못한 비용, 장기간의 소송으로부터 귀하를 보호하고 문제가 아닌 기쁨으로 새 건물에서 생활을 시작하는 데 도움이 될 것입니다.