كيفية التحقق من المطور وتأمين الصفقة في إسبانيا

شراء عقار في السوق الأولية في إسبانيا يوفر درجة حماية أعلى من عدد من البلدان الأخرى. ومع ذلك ، لا تزال الأخطاء عند اختيار المطور ممكنة وقد تكون مكلفة للغاية. في هذه المقالة ، سنلقي نظرة على "النقاط المؤلمة" النموذجية التي تهم المشترين في المستقبل ، ونقدم خطة خطوة بخطوة للتحقق من المطور قبل شراء منزل في مرحلة البناء أو العقارات الجاهزة. دعنا نتعرف على المستندات التي يجب الانتباه إليها وكيفية تجنب الديون وعيوب البناء والمشاكل المتعلقة بتسجيل المعاملة.

لماذا من المهم التحقق من المطور

الألم الرئيسي للمشتري هو ألا يترك بلا مال وبدون سكن. في إسبانيا ، يتحمل المطورون (promotores) التزامات قانونية أكثر من عدد من دول رابطة الدول المستقلة ، ومع ذلك ، قد تستمر المخاطر. فيما يلي المخاوف الرئيسية للمالكين المستقبليين:

يقوم المطور بتأخير تسليم الكائن أو "تجميد" البناء بالكامل.
يفتقر المشروع إلى المستندات اللازمة للبناء أو الإشغال.
سعر منخفض جدًا للكائن ، والذي يخفي تكاليف إضافية.
العيوب الفنية والقانونية ، مما يؤدي إلى آلاف النفقات للإصلاحات.
وجود أعباء أو ديون أو دعاوى قضائية تتعلق بالمطور أو الأرض.

لتجنب الوقوع في مثل هذه المواقف ، من المهم جمع كل المعلومات الضرورية مسبقًا حول تاريخ الشركة والمشروع المحدد.

الخطوة 1. دراسة سمعة المطور

عدد سنوات الشركة في السوق

المطور الموثوق به (promotor) هو ، كقاعدة عامة ، شركة تعمل في صناعة البناء لفترة طويلة وقامت بتشغيل عدد من الكائنات. انتبه إلى النقاط التالية:

الوجود الرسمي للمطور في السجل التجاري لإسبانيا (Registro Mercantil).
مراجعات حول المطور: هل توجد شكاوى حول التأخير أو جودة المباني.
المشاريع المنفذة: عدد الكائنات التي تم بناؤها وتسليمها بالفعل للمالكين.

كلما زاد عدد المشاريع المكتملة بنجاح ، زادت احتمالية اكتمال البناء.

التحقق من الشفافية المالية

إن وجود رأس مال مصرح به كبير بما فيه الكفاية وتمويل خاضع للمساءلة يتحدث لصالح الشركة. تذكر أن البنوك في إسبانيا ، قبل إصدار تمويل المشروع ، تقوم بفحص المطور. ومع ذلك ، لا يستحق الاعتماد على هذا فقط - فمن الأفضل دراسة المعلومات بدقة بنفسك أو بمساعدة متخصص.

الخطوة 2. دراسة مستندات المبنى الجديد

عند شراء مسكن في إسبانيا في مرحلة البناء ، تأكد من التحقق من التصاريح والشهادات التالية:

Licencia de obras (رخصة البناء). بدونها ، لم يكن للمطور الحق في بدء العمل.
Certificado de final de obra (CFO) - شهادة إتمام أعمال البناء ، موقعة من قبل مهندس معماري تقني.
Cédula de habitabilidad (شهادة السكن). هذه وثيقة رسمية تؤكد مطابقة الكائن لمعايير الجودة والسلامة المعمول بها.
Licencia de primera ocupación (LPO) - تصريح بالإشغال الأولي.
Garantía obligatoria - تأمين لمدة 10 سنوات يغطي العيوب الهيكلية الخفية المحتملة.

من المهم أن تتذكر LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - قانون تنظيم البناء ، الذي يلتزم المطور بموجبه بتقديم ضمانات التأمين. لن يكون من الضروري أن تطلب من المطور والتحقق في السجلات ذات الصلة من شرعية مستندات البناء والأرض التي يتم بناء الكائن عليها.

الخطوة 3. تحقق من حالة الأرض

في إسبانيا توجد فئات مختلفة من الأراضي:

Urbanizado - يسمح بالأرض للتطوير.
Fully urbanizado - قطعة الأرض مبنية بالكامل بالفعل ، وعادة ما تكون المرافق متصلة.
Rural - أرض زراعية لا يسمح فيها ببناء مبان سكنية.

تأكد من أن الأرض التي يتم بناء الكائن عليها تنتمي إلى الفئة التي تسمح بالبناء القانوني. وكذلك أن قطعة الأرض مسجلة للمطور.

الخطوة 4. دراسة شروط العقد

اتفاقية البيع والشراء (Contrato de compraventa)

تنظم هذه الوثيقة العلاقة بين المشتري والمطور. يجب أن يذكر بوضوح:

سعر العقار وجدول السداد وتاريخ التسليم النهائي للكائن.
عقوبات التأخير وإمكانية الإنهاء إذا تم تجاوز الفترة بشكل كبير.
شروط سداد الدفعات المقدمة. إذا لزم الأمر ، اطلب ضمانًا مصرفيًا أو كفالة تأمين للمبالغ المدفوعة للبناء.
شروط التعويض إذا لم يكتمل الكائن في الفترة المحددة.

لغة الوثيقة والخبرة القانونية

لا توقع العقد حتى تتم ترجمته إلى لغة تفهمها ويقوم محام بتحليل جميع النقاط. هذه ممارسة معتادة في إسبانيا لتجنب الالتباس في التفسيرات.

الخطوة 5. تقييم التكاليف بعد تسليم الكائن

تكاليف المرافق

إسبانيا بلد لديه نظام متطور للمرافق ، ولكن يجب على المشتري معرفة أسعار الكهرباء والمياه والغاز والخدمات الأخرى مسبقًا. من المفيد أن تطلب من المطور أو البائع آخر فاتورة مدفوعة ، والتي تشير إلى مبلغ الدين (إن وجد) ومتوسط الاستهلاك.

ضريبة الأملاك (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) هي ضريبة سنوية على العقارات. يعتمد حجمها على القيمة المساحية للكائن والبلدية. تحقق مما إذا كان قد تم دفع IBI للفترة السابقة ، وتذكر أنك ستدفع هذه الضريبة في المستقبل.

تكاليف صيانة المناطق المشتركة (Comunidad)

إذا كان المجمع يحتوي على مسبح ومصعد وموقف سيارات ومرافق مشتركة أخرى ، فإن كل مسكن يشارك في التمويل المشترك لصيانتها. في بعض الأحيان يمكن أن يكون هذا المبلغ كبيرًا ، لذا وضح حجمه مقدمًا.

الخطوة 6. توضيح مسألة الرخصة السياحية

إذا كنت تخطط لتأجير العقار للإيجارات قصيرة الأجل ، فتأكد من التحقق من توفر tasa turística (ضريبة السياحة) ، أو بالأحرى ، الرخصة السياحية. بدون هذا الترخيص ، يكون التأجير قصير الأجل القانوني مستحيلاً ، والغرامات في حالة الإيجارات "غير القانونية" مرتفعة للغاية. إذا كان المالك الحالي لديه بالفعل تصريح ، فيمكن نقله إليك تلقائيًا.

الخطوة 7. تأكد من عدم وجود ديون وأعباء

المستند الرئيسي عند شراء كائن مكتمل هو Nota simple. هذا مقتطف من سجل الملكية ، والذي يعكس الحقوق في السكن ، بالإضافة إلى معلومات حول الرهون العقارية أو الاعتقالات أو القيود الأخرى. عند شراء شقة من مطور ، اطلب Nota simple محدثة في حالة قيام المطور بأخذ قرض بضمان الأرض أو المبنى. إذا كانت هناك ديون (على سبيل المثال ، في شكل ضرائب غير مدفوعة) ، فيجب سدادها قبل تنفيذ العقد.

الخطوة 8. كن منتبهاً للسعر والتكاليف "الخفية"

يمكن أن يكون السعر المنخفض جدًا بمثابة طعم. في بعض الأحيان يعني هذا أن الكائن أو قطعة الأرض تحتاج إلى ضخ مالي كبير (التشطيب ، والاتصال بالمرافق ، والقضاء على عيوب البناء). قم بإجراء دراسة جدوى أو قم بدعوة متخصص سيقيم بشكل واقعي تكلفة الإصلاحات المستقبلية.

الخطوة 9. ضع في اعتبارك مخطط "الدفع بالتقسيط" والرهن العقاري

يسمح العديد من المطورين بسداد المدفوعات على أقساط - حتى لحظة تسليم الكائن. ومع ذلك ، إذا كنت تخطط للحصول على قرض عقاري ، فإن الوقت الأمثل للتقدم بطلب للحصول عليه هو 2-3 أشهر قبل الاستعداد الفعلي للسكن. سيؤدي ذلك إلى تجنب المخاطر المرتبطة بالتغيرات في الوضع المالي (انخفاض الدخل أو تشديد شروط الإقراض).

الخطوة 10. تأمين معاملتك

لتقليل المخاطر المحتملة ، اطلب ضمانات بنكية من المطور للمبالغ المقدمة. تحقق من شروط التأمين في حالة توقف البناء أو الكشف عن عيوب قد تظهر بعد مرور بعض الوقت. في إسبانيا ، توجد ممارسة التغطية التأمينية الإلزامية ، ولكن يجب على المشتري توضيح كل التفاصيل قبل توقيع العقد.

الخلاصة

يمكن أن تصبح العقارات في إسبانيا ، مع التحقق المناسب ، استثمارًا مربحًا واستثمارًا موثوقًا به. النصيحة الرئيسية: لا تتعجل ، وحلل سمعة المطور ، وتأكد من توفر جميع المستندات والحقوق الخاصة بالأرض ، واقرأ العقد بعناية ولا تتردد في طرح الأسئلة. إذا لم تكن لديك خبرة أو معرفة كافية ، فمن المستحسن الاتصال بمحامين مؤهلين ووكلاء عقارات محترفين. سيحميك النهج الدقيق عند الشراء من النفقات غير المتوقعة والتقاضي الطويل ويساعدك على بدء الحياة في مبنى جديد بفرح وليس بمشاكل.