Kaip patikrinti kūrėją ir užtikrinti sandorį Ispanijoje

Nekilnojamojo turto pirkimas pirminėje rinkoje Ispanijoje suteikia didesnę apsaugą nei daugelyje kitų šalių. Tačiau klaidos renkantis vystytoją vis dar yra įmanomos ir gali būti labai brangios. Šiame straipsnyje apžvelgsime tipinius „skausmo“ taškus, kurie kelia nerimą būsimiems pirkėjams, ir pateiksime žingsnis po žingsnio planą, kaip patikrinti vystytoją (statytoją) prieš perkant būstą statybos etape arba jau pastatytus objektus. Išsiaiškinsime, į kokius dokumentus atkreipti dėmesį ir kaip išvengti skolų, statybos defektų ir problemų registruojant sandorį.

Kodėl svarbu patikrinti vystytoją

Pagrindinis pirkėjo rūpestis – nelikti be pinigų ir be būsto. Ispanijoje vystytojai (promotores) turi daugiau įsipareigojimų pagal įstatymus nei daugelyje NVS šalių, tačiau rizika gali išlikti. Štai pagrindiniai būsimų savininkų rūpesčiai:

• Vystytojas vėluoja perduoti objektą arba visiškai „įšaldo“ statybas.
• Projekte trūksta reikiamų dokumentų statybai ar įsikūrimui.
• Per žema objekto kaina, už kurios slepiasi papildomos išlaidos.
• Techniniai ir teisiniai defektai, dėl kurių remontui reikia išleisti tūkstančius.
• Su vystytoju ar žeme susiję suvaržymai, skolos ar teisminiai ginčai.

Kad nepatektumėte į tokias situacijas, svarbu iš anksto surinkti visą reikiamą informaciją apie įmonės istoriją ir konkretų projektą.

1 žingsnis. Ištirkite vystytojo reputaciją

Kiek metų įmonė veikia rinkoje

Patikimas vystytojas (promotor) paprastai yra įmonė, kuri ilgą laiką dirba statybų srityje ir yra užsakiusi nemažai objektų. Atkreipkite dėmesį į šiuos dalykus:

• Oficialus vystytojo buvimas Ispanijos komerciniame registre (Registro Mercantil).
• Atsiliepimai apie vystytoją: ar yra skundų dėl vėlavimų ar pastatų kokybės.
• Įgyvendinti projektai: kiek objektų jau pastatyta ir perduota savininkams.

Kuo daugiau sėkmingai užbaigtų projektų, tuo didesnė tikimybė, kad statyba bus baigta.

Finansinio skaidrumo patikrinimas

Pakankamai didelis įstatinis kapitalas ir atskaitinga finansinė veikla byloja įmonės naudai. Atminkite, kad bankai Ispanijoje, prieš suteikdami projekto finansavimą, patikrina vystytoją. Tačiau vien tuo pasikliauti neverta – geriau išsamiai ištirti informaciją patiems arba su specialistų pagalba.

2 žingsnis. Išnagrinėkite naujos statybos dokumentus

Perkant būstą Ispanijoje statybos etape, būtinai patikrinkite, ar yra šie leidimai ir sertifikatai:

• Licencia de obras (statybos leidimas). Be jo vystytojas neturėjo teisės pradėti darbų.
• Certificado de final de obra (CFO) – statybos darbų užbaigimo sertifikatas, pasirašytas techninio architekto.
• Cédula de habitabilidad (gyvenamosios paskirties sertifikatas). Tai oficialus dokumentas, patvirtinantis objekto atitiktį nustatytiems kokybės ir saugos standartams.
• Licencia de primera ocupación (LPO) – leidimas pirmam įsikėlimui.
• Garantía obligatoria – 10 metų draudimas, apimantis galimus paslėptus konstrukcinius defektus.

Svarbu atsiminti apie LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) – Statybos organizavimo įstatymą, pagal kurį vystytojas privalo suteikti draudimo garantijas. Nebus nereikalinga paprašyti vystytojo ir patikrinti atitinkamuose registruose statybos dokumentų ir žemės, kurioje statomas objektas, teisėtumą.

3 žingsnis. Patikrinkite žemės sklypo būklę

Ispanijoje yra skirtingos žemės kategorijos:

• Urbanizado – žemė leidžiama statybai.
• Fully urbanizado – sklypas jau visiškai užstatytas, paprastai su prijungtomis komunikacijomis.
• Rural – žemės ūkio paskirties žemė, kurioje neleidžiama statyti gyvenamųjų namų.

Įsitikinkite, kad žemė, kurioje statomas objektas, priklauso kategorijai, leidžiančiai teisėtą statybą. Taip pat, kad sklypas yra įregistruotas vystytojo vardu.

4 žingsnis. Išnagrinėkite sutarties sąlygas

Pirkimo-pardavimo sutartis (Contrato de compraventa)

Šis dokumentas reglamentuoja pirkėjo ir vystytojo santykius. Jame turi būti aiškiai nurodyta:

• Nekilnojamojo turto kaina, mokėjimų grafikas ir galutinė objekto perdavimo data.
• Baudos už vėlavimą ir galimybė nutraukti sutartį, jei terminas gerokai viršijamas.
• Avansinių mokėjimų atlikimo sąlygos. Jei reikia, reikalaukite banko garantijos arba draudimo laidavimo už sumas, sumokėtas už statybą.
• Kompensavimo sąlygos, jei objektas nebus pastatytas per nurodytą terminą.

Dokumento kalba ir teisinė ekspertizė

Nepasirašykite sutarties, kol ji nebus išversta į jums suprantamą kalbą, o teisininkas neatliks visų punktų analizės. Tai standartinė praktika Ispanijoje, leidžianti išvengti painiavos aiškinant.

5 žingsnis. Įvertinkite išlaidas po objekto perdavimo

Komunalinių paslaugų išlaidos

Ispanija yra šalis, turinti išvystytą komunalinių paslaugų sistemą, tačiau pirkėjas turėtų iš anksto sužinoti elektros, vandens, dujų ir kitų paslaugų kainas. Naudinga paprašyti vystytojo arba pardavėjo paskutinės apmokėtos sąskaitos, kurioje nurodoma skolos suma (jei tokia yra) ir vidutinis suvartojimas.

6 žingsnis. Patikslinkite klausimą dėl turistinės licencijos

Jei planuojate nuomoti būstą trumpalaikei nuomai, būtinai patikrinkite, ar yra tasa turística (turisto mokestis), tiksliau – turistinė licencija. Be šios licencijos teisėta trumpalaikė nuoma neįmanoma, o baudos už „nelegalią“ nuomą yra labai didelės. Jei dabartinis savininkas jau turi leidimą, jis gali būti automatiškai perkeltas jums.

7 žingsnis. Įsitikinkite, kad nėra skolų ir suvaržymų

Pagrindinis dokumentas perkant paruoštą objektą yra Nota simple. Tai išrašas iš nuosavybės registro, kuriame atsispindi teisės į būstą, taip pat informacija apie hipotekas, areštus ar kitus apribojimus. Perkant butą iš vystytojo, paprašykite atnaujintos Nota simple tuo atveju, jei vystytojas ėmė paskolą, užstatydamas žemę ar pastatą. Jei yra skolų (pavyzdžiui, nesumokėtų mokesčių pavidalu), jas reikia padengti dar prieš sudarant sutartį.

8 žingsnis. Būkite atidūs kainai ir „paslėptoms“ išlaidoms

Per maža kaina gali būti masalas. Kartais tai reiškia, kad objektui ar sklypui reikia didelių finansinių injekcijų (apdailos, prijungimo prie komunalinių paslaugų, statybos defektų pašalinimo). Atlikite techninę ir ekonominę ekspertizę arba pasikvieskite specialistą, kuris realiai įvertins būsimo remonto išlaidas.

9 žingsnis. Apsvarstykite „išsimokėjimo“ schemą ir būsto paskolą

Daugelis vystytojų leidžia mokėjimus atlikti etapais – iki pat objekto perdavimo momento. Tačiau, jei planuojate imti būsto paskolą, optimalus laikas jai gauti yra 2-3 mėnesiai iki faktinio būsto parengimo. Taip išvengsite rizikos, susijusios su finansinės padėties pasikeitimu (pajamų sumažėjimu ar kreditavimo sąlygų sugriežtinimu).

10 žingsnis. Apdrauskite savo sandorį

Norėdami sumažinti galimą riziką, reikalaukite iš vystytojo banko garantijų už avansu sumokėtas sumas. Patikrinkite draudimo sąlygas statybų sustabdymo ar defektų, kurie gali paaiškėti po kurio laiko, atveju. Ispanijoje yra privalomojo draudimo praktika, tačiau pirkėjas turėtų išsiaiškinti visas detales prieš pasirašydamas sutartį.

Išvada

Nekilnojamasis turtas Ispanijoje, tinkamai patikrinus, gali tapti pelninga investicija ir patikima investicija. Pagrindinis patarimas: neskubėkite, išanalizuokite vystytojo reputaciją, įsitikinkite, kad turite visus dokumentus ir teises į žemę, atidžiai perskaitykite sutartį ir nedvejodami užduokite klausimus. Jei neturite pakankamai patirties ar žinių, rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotus teisininkus ir profesionalius nekilnojamojo turto agentus. Atidus požiūris į pirkimą apsaugos jus nuo nenumatytų išlaidų, ilgų teisinių ginčų ir padės pradėti gyvenimą naujame pastate su džiaugsmu, o ne su problemomis.