スペインの一次市場で不動産を購入すると、他の多くの国よりも高いレベルの保護が得られます。ただし、開発業者を選択する際の間違いは依然として可能性があり、非常に高くつく可能性があります。この記事では、将来の購入者を悩ませる典型的な「問題点」を പരിശോധし、建設段階または完成した物件で家を購入する前に開発業者をチェックするための段階的な計画を示します。注意すべき書類と、借金、建設上の欠陥、取引の登録に関する問題を回避する方法を理解しましょう。
開発業者をチェックすることが重要な理由
購入者の主な悩みは、お金も住居も失わないことです。スペインでは、開発業者(promotores)は、CIS諸国の多くよりも法律に基づく義務が多くありますが、リスクは依然として残る可能性があります。将来の所有者の主な懸念事項は次のとおりです。
- 開発業者がオブジェクトの引き渡しを遅らせたり、建設を完全に「凍結」したりする。
- プロジェクトには、建設または占有に必要な書類が不足しています。
- 追加費用を隠している、オブジェクトの価格が低すぎる。
- 技術的および法的欠陥により、数千もの修理費用が発生する。
- 開発業者または土地に関連する負担、負債、または訴訟の存在。
このような状況に陥らないようにするには、会社の履歴と特定のプロジェクトに関する必要な情報をすべて事前に収集することが重要です。
ステップ1. 開発業者の評判を調べる
会社が市場に出てから何年か
信頼できる開発業者(promotor)は、原則として、建設業界で長年働いており、多数のオブジェクトを稼働させている会社です。次の点に注意してください。
- スペインの商業登記簿(Registro Mercantil)における開発業者の公式な存在。
- 開発業者に関するレビュー:遅延や建物の品質に関する苦情はありますか。
- 実施されたプロジェクト:すでに建設され、所有者に引き渡されたオブジェクトの数。
正常に完了したプロジェクトが多いほど、建設が完了する可能性が高くなります。
財務の透明性の確認
十分に大きな授権資本と説明責任のある資金調達の存在は、会社にとって有利です。スペインの銀行は、プロジェクトファイナンスを発行する前に、開発業者の確認を行うことを忘れないでください。ただし、これだけに頼る価値はありません。情報をご自身で、または専門家の助けを借りて徹底的に調査することをお勧めします。
ステップ2. 新築の書類を調べる
スペインで建設段階の住宅を購入する場合は、必ず次の許可証と証明書を確認してください。
- Licencia de obras(建設許可)。これがないと、開発業者は作業を開始する権利がありませんでした。
- Certificado de final de obra(CFO)- 技術建築家によって署名された建設工事の完了証明書。
- Cédula de habitabilidad(居住許可証)。これは、オブジェクトが確立された品質および安全基準に準拠していることを確認する公式文書です。
- Licencia de primera ocupación(LPO)- 最初の占有許可。
- Garantía obligatoria - 隠れた構造上の欠陥をカバーする10年間の保険。
LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - 建設組織に関する法律を覚えておくことが重要です。これによると、開発業者は保険保証を提供する義務があります。開発業者に要求し、関連する登録簿で建設書類とオブジェクトが建設されている土地の合法性を確認することは余計なことではありません。
ステップ3. 土地の状態を確認する
スペインにはさまざまなカテゴリの土地があります。
- Urbanizado - 土地は開発が許可されています。
- Fully urbanizado - 区画はすでに完全に構築されており、通常はユーティリティが接続されています。
- Rural - 住宅の建設が許可されていない農地。
オブジェクトが構築されている土地が、合法的な建設を許可するカテゴリに属していることを確認してください。また、区画が開発業者に登録されていることも確認してください。
ステップ4. 契約条件を調べる
売買契約 (Contrato de compraventa)
このドキュメントは、購入者と開発業者の間の関係を規制します。次のことを明確に記載する必要があります。
- 物件の価格、支払いスケジュール、およびオブジェクトの最終的な引き渡し日。
- 遅延に対する罰則、および期間が大幅に超過した場合の終了の可能性。
- 前払いを行うための条件。必要に応じて、建設のために支払われた金額に対する銀行保証または保険保証を要求します。
- オブジェクトが指定された期間内に完了しない場合の補償条件。
ドキュメントの言語と法的専門知識
契約書が理解できる言語に翻訳され、弁護士がすべてのポイントを分析するまで、契約書に署名しないでください。これは、解釈の混乱を避けるためのスペインの標準的な慣行です。
ステップ5. オブジェクトの引き渡し後のコストを評価する
光熱費
スペインは公共サービスシステムが発達した国ですが、購入者は電気、水道、ガス、その他のサービスの価格を事前に知っておく必要があります。開発業者または販売者から、債務額(ある場合)と平均消費量を示す最後の支払い請求書を要求すると便利です。
固定資産税 (IBI)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) は、年間の固定資産税です。そのサイズは、オブジェクトの課税評価額と地方自治体によって異なります。IBI が前の期間に支払われているかどうかを確認し、将来的にはこの税金を支払うことになることに注意してください。
ステップ6. 観光ライセンスの問題を明確にする
物件を短期賃貸する予定の場合は、必ず tasa turística(観光税)、より正確には観光ライセンスの有無を確認してください。このライセンスがないと、合法的な短期賃貸は不可能であり、「違法」賃貸の場合の罰金は非常に高額です。現在の所有者がすでに許可を持っている場合、それは自動的にあなたに譲渡される可能性があります。
ステップ7. 負債や負担がないことを確認する
完成したオブジェクトを購入する際の主なドキュメントは、Nota simple です。これは、住宅に対する権利、および抵当権、逮捕、またはその他の制限に関する情報を反映した不動産登記簿からの抜粋です。開発業者からアパートを購入する場合は、開発業者が土地または建物を担保にローンを組んでいる場合に備えて、最新の Nota simple をリクエストしてください。負債(たとえば、未払いの税金の形)がある場合は、契約が実行される前に返済する必要があります。
ステップ8. 価格と「隠れた」コストに注意してください
価格が安すぎるのはおとりである可能性があります。場合によっては、これはオブジェクトまたは区画に多額の財政的注入(仕上げ、ユーティリティへの接続、建設上の欠陥の解消)が必要であることを意味します。実現可能性調査を実施するか、将来の修理費用を現実的に評価する専門家を招待します。
ステップ9. 「分割払い」スキームと住宅ローンを検討する
多くの開発業者は、オブジェクトが配信されるまで、段階的に支払いを行うことを許可しています。ただし、住宅ローンを組む予定がある場合は、住宅が実際に準備できる2〜3か月前に申し込むのが最適です。これにより、財務状況の変化(収入の減少または融資条件の引き締め)に関連するリスクを回避できます。
ステップ10. 取引を保証する
潜在的なリスクを軽減するために、開発業者に前払いされた金額の銀行保証を要求します。建設の中止またはしばらくしてから現れる可能性のある欠陥の検出の場合の保険条件を確認してください。スペインでは、強制保険の慣行がありますが、購入者は契約に署名する前にすべての詳細を明確にする必要があります。
結論
スペインの不動産は、適切な検証を行うことで、収益性の高い投資と信頼できる投資になる可能性があります。主なアドバイス:急いではいけません。開発業者の評判を分析し、すべての書類と土地に対する権利が利用可能であることを確認し、契約書を注意深く読み、質問することを躊躇しないでください。十分な経験や知識がない場合は、資格のある弁護士や専門の不動産業者に連絡することをお勧めします。購入時の慎重なアプローチは、予期しない費用、長期にわたる訴訟からあなたを守り、問題ではなく喜びをもって新しい建物での生活を始めるのに役立ちます。