Kā pārbaudīt attīstītāju un nodrošināt darījumu Spānijā

Nekustamā īpašuma iegāde primārajā tirgū Spānijā nodrošina augstāku aizsardzības līmeni nekā vairākās citās valstīs. Tomēr kļūdas, izvēloties attīstītāju, joprojām ir iespējamas un var izmaksāt ļoti dārgi. Šajā rakstā mēs aplūkosim tipiskos "sāpju" punktus, kas uztrauc nākamos pircējus, un sniegsim soli pa solim plānu, kā pārbaudīt attīstītāju (būvnieku) pirms mājokļa iegādes būvniecības stadijā vai gatavos objektos. Noskaidrosim, kādiem dokumentiem jāpievērš uzmanība un kā izvairīties no parādiem, būvniecības defektiem un problēmām ar darījuma reģistrāciju.

Kāpēc ir svarīgi pārbaudīt attīstītāju

Pircēja galvenās sāpes ir nepalikt bez naudas un bez mājokļa. Spānijā attīstītājiem (promotores) ir vairāk juridisku pienākumu nekā vairākās NVS valstīs, tomēr riski var saglabāties. Šeit ir galvenās nākamo īpašnieku bažas:

• Attīstītājs aizkavē objekta nodošanu vai pilnībā "iesaldē" būvniecību.
• Projektam trūkst nepieciešamo dokumentu būvniecībai vai apdzīvošanai.
• Pārāk zema objekta cena, kas slēpj papildu izmaksas.
• Tehniski un juridiski defekti, kas rada tūkstošiem izdevumu remontam.
• Apgrūtinājumu, parādu vai tiesvedības klātbūtne, kas saistīta ar attīstītāju vai zemi.

Lai izvairītos no šādām situācijām, ir svarīgi iepriekš savākt visu nepieciešamo informāciju par uzņēmuma vēsturi un konkrēto projektu.

1. solis. Izpētiet attīstītāja reputāciju

Cik gadus uzņēmums darbojas tirgū

Uzticams attīstītājs (promotor) parasti ir uzņēmums, kas jau ilgu laiku darbojas būvniecības nozarē un ir nodevis ekspluatācijā vairākus objektus. Pievērsiet uzmanību šādiem punktiem:

• Attīstītāja oficiālā klātbūtne Spānijas Komercreģistrā (Registro Mercantil).
• Atsauksmes par attīstītāju: vai ir sūdzības par kavējumiem vai ēku kvalitāti.
• Realizētie projekti: cik objektu jau ir uzbūvēti un nodoti īpašniekiem.

Jo vairāk veiksmīgi pabeigtu projektu, jo lielāka iespēja, ka būvniecība tiks pabeigta.

Finanšu caurskatāmības pārbaude

Pietiekami liela pamatkapitāla un atbildīgas finansēšanas klātbūtne liecina par labu uzņēmumam. Atcerieties, ka bankas Spānijā pirms projekta finansēšanas piešķiršanas pārbauda attīstītāju. Tomēr nevajadzētu paļauties tikai uz to - labāk ir rūpīgi izpētīt informāciju pašam vai ar speciālista palīdzību.

2. solis. Izpētiet jaunbūves dokumentus

Pērkot mājokli Spānijā būvniecības stadijā, noteikti pārbaudiet šādas atļaujas un sertifikātus:

• Licencia de obras (būvatļauja). Bez tās attīstītājam nebija tiesību sākt darbus.
• Certificado de final de obra (CFO) - būvdarbu pabeigšanas sertifikāts, ko parakstījis tehniskais arhitekts.
• Cédula de habitabilidad (dzīvojamības sertifikāts). Tas ir oficiāls dokuments, kas apliecina objekta atbilstību noteiktajiem kvalitātes un drošības standartiem.
• Licencia de primera ocupación (LPO) - atļauja sākotnējai apdzīvošanai.
• Garantía obligatoria - 10 gadu apdrošināšana, kas sedz iespējamos slēptos konstrukcijas defektus.

Ir svarīgi atcerēties par LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - Būvniecības organizēšanas likumu, saskaņā ar kuru attīstītājam ir pienākums sniegt apdrošināšanas garantijas. Nebūs lieki pieprasīt no attīstītāja un pārbaudīt attiecīgajos reģistros būvniecības dokumentu un zemes, uz kuras tiek būvēts objekts, likumību.

3. solis. Pārbaudiet zemes gabala stāvokli

Spānijā ir dažādas zemes kategorijas:

• Urbanizado - zeme ir atļauta apbūvei.
• Fully urbanizado - zemes gabals jau ir pilnībā apbūvēts, parasti ar pieslēgtām komunikācijām.
• Rural - lauksaimniecības zeme, kur nav atļauta dzīvojamo ēku būvniecība.

Pārliecinieties, vai zeme, uz kuras tiek būvēts objekts, pieder kategorijai, kas atļauj likumīgu apbūvi. Un arī to, ka zemes gabals ir reģistrēts uz attīstītāju.

4. solis. Izpētiet līguma nosacījumus

Pirkuma-pārdošanas līgums (Contrato de compraventa)

Šis dokuments regulē attiecības starp pircēju un attīstītāju. Tajā jābūt skaidri norādītam:

• Nekustamā īpašuma cena, maksājumu grafiks un objekta nodošanas galīgais datums.
• Soda naudas par kavējumiem un iespēja lauzt līgumu, ja termiņš ir būtiski pārsniegts.
• Avansa maksājumu veikšanas nosacījumi. Ja nepieciešams, pieprasiet bankas garantiju vai apdrošināšanas galvojumu par summām, kas iemaksātas par būvniecību.
• Atlīdzināšanas nosacījumi, ja objekts netiks pabeigts norādītajā termiņā.

Dokumenta valoda un juridiskā ekspertīze

Neparakstiet līgumu, kamēr tas nav tulkots jums saprotamā valodā un jurists nav veicis visu punktu analīzi. Tā ir standarta prakse Spānijā, kas ļauj izvairīties no pārpratumiem interpretācijās.

5. solis. Novērtējiet izmaksas pēc objekta nodošanas

Komunālo maksājumu izmaksas

Spānija ir valsts ar attīstītu komunālo pakalpojumu sistēmu, bet pircējam ir iepriekš jānoskaidro cenas par elektrību, ūdeni, gāzi un citiem pakalpojumiem. Ir lietderīgi pieprasīt no attīstītāja vai pārdevēja pēdējo apmaksāto rēķinu, kurā norādīta parāda summa (ja tāda ir) un vidējais patēriņš.

Nekustamā īpašuma nodoklis (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ir ikgadējs nekustamā īpašuma nodoklis. Tā apmērs ir atkarīgs no objekta kadastrālās vērtības un pašvaldības. Pārbaudiet, vai IBI ir samaksāts par iepriekšējo periodu, un ņemiet vērā, ka nākotnē šo nodokli maksāsiet jūs.

Koplietošanas telpu uzturēšanas izmaksas (Comunidad)

Ja kompleksā ir baseins, lifts, autostāvvieta un citi koplietošanas objekti, tad katrs mājoklis piedalās to uzturēšanas līdzfinansēšanā. Dažreiz šī summa var būt ievērojama, tāpēc iepriekš precizējiet tās apmēru.

6. solis. Precizējiet jautājumu par tūrisma licenci

Ja plānojat īrēt mājokli īstermiņā, noteikti pārbaudiet tasa turística (tūrisma nodokļa) pieejamību, precīzāk, tūrisma licenci. Bez šīs licences likumīga īstermiņa noma nav iespējama, un sodi par "nelegālu" nomu ir ļoti augsti. Ja pašreizējam īpašniekam jau ir atļauja, tā var automātiski pāriet pie jums.

7. solis. Pārliecinieties, ka nav parādu un apgrūtinājumu

Galvenais dokuments, pērkot gatavu objektu, ir Nota simple. Tas ir izraksts no īpašuma reģistra, kas atspoguļo tiesības uz mājokli, kā arī informāciju par hipotēkām, arestiem vai citiem ierobežojumiem. Iegādājoties dzīvokli no attīstītāja, pieprasiet aktuālu Nota simple gadījumam, ja attīstītājs ir ņēmis kredītu, ieķīlājot zemi vai ēku. Ja ir parādi (piemēram, nesamaksātu nodokļu veidā), tie jādzēš pirms līguma noformēšanas.

8. solis. Esiet uzmanīgi ar cenu un "slēptajām" izmaksām

Pārāk zema cena var būt ēsma. Dažreiz tas nozīmē, ka objektam vai zemes gabalam ir nepieciešamas ievērojamas finansiālas injekcijas (apdare, pieslēgšana komunikācijām, būvniecības defektu novēršana). Veiciet tehniski ekonomisko ekspertīzi vai uzaiciniet speciālistu, kurš reāli novērtēs turpmāko remontu izmaksas.

9. solis. Apsveriet "maksājumu pa daļām" shēmu un hipotekāro kredītu

Daudzi attīstītāji atļauj veikt maksājumus pa posmiem - līdz pat objekta nodošanas brīdim. Tomēr, ja plānojat ņemt hipotekāro kredītu, optimālais laiks, lai tam pieteiktos, ir 2-3 mēneši pirms mājokļa faktiskās gatavības. Tādējādi jūs izvairīsities no riskiem, kas saistīti ar finansiālā stāvokļa izmaiņām (ienākumu kritums vai kreditēšanas nosacījumu pasliktināšanās).

10. solis. Apdrošiniet savu darījumu

Lai samazinātu potenciālos riskus, pieprasiet no attīstītāja bankas garantijas par avansā samaksātajām summām. Pārbaudiet apdrošināšanas nosacījumus būvniecības apturēšanas vai defektu atklāšanas gadījumā, kas var parādīties pēc kāda laika. Spānijā pastāv obligātās apdrošināšanas prakse, taču pircējam pirms līguma parakstīšanas ir jānoskaidro visas detaļas.

Secinājums

Nekustamais īpašums Spānijā ar pareizu pārbaudi var kļūt par izdevīgu ieguldījumu un drošu investīciju. Galvenais padoms: nesteidzieties, analizējiet attīstītāja reputāciju, pārliecinieties, ka ir visi dokumenti un tiesības uz zemi, uzmanīgi izlasiet līgumu un nevilcinieties uzdot jautājumus. Ja jums nav pietiekamas pieredzes vai zināšanu, ieteicams vērsties pie kvalificētiem juristiem un profesionāliem nekustamā īpašuma aģentiem. Rūpīga pieeja pirkumam pasargās jūs no neparedzētiem izdevumiem, ilgām tiesvedībām un palīdzēs sākt dzīvi jaunbūvē ar prieku, nevis ar problēmām.