Jak zkontrolovat developera a zajistit transakci ve Španělsku

Nákup nemovitosti na primárním trhu ve Španělsku zahrnuje vyšší míru ochrany než v řadě jiných zemí. Chyby při výběru developera jsou však stále možné a mohou být velmi nákladné. V tomto článku se podíváme na typické „bolavé“ body, které trápí budoucí kupce, a poskytneme podrobný plán pro kontrolu developera (zhotovitele) před koupí bydlení ve fázi výstavby nebo hotových objektů. Pojďme zjistit, kterým dokumentům věnovat pozornost a jak se vyhnout dluhům, stavebním vadám a problémům s registrací transakce.

Proč je důležité developera prověřit

Hlavní bolestí kupujícího je nezůstat bez peněz a bez bydlení. Ve Španělsku mají developeři (promotores) více povinností podle zákona než v řadě zemí SNS, nicméně rizika mohou přetrvávat. Zde jsou klíčové obavy budoucích majitelů:

• Developer zpožďuje předání objektu nebo zcela „zmrazí“ stavbu.
• V projektu chybí potřebné dokumenty pro stavbu nebo nastěhování.
• Příliš nízká cena objektu, za kterou se skrývají dodatečné náklady.
• Technické a právní vady, které vedou k mnohotisícovým nákladům na opravy.
• Existence zástav, dluhů nebo soudních sporů souvisejících s developerem nebo pozemkem.

Abyste se do takových situací nedostali, je důležité předem shromáždit všechny potřebné informace o historii společnosti a konkrétním projektu.

Krok 1. Prostudujte si pověst developera

Kolik let je společnost na trhu

Spolehlivý developer (promotor) je zpravidla firma, která dlouhodobě působí ve stavebnictví a uvedla do provozu řadu objektů. Věnujte pozornost následujícím bodům:

• Oficiální přítomnost developera v obchodním rejstříku Španělska (Registro Mercantil).
• Recenze o developerovi: existují stížnosti na zpoždění nebo kvalitu staveb.
• Realizované projekty: kolik objektů již bylo postaveno a předáno vlastníkům.

Čím více úspěšně dokončených projektů, tím vyšší je pravděpodobnost, že stavba bude dovedena do konce.

Kontrola finanční transparentnosti

Přítomnost dostatečně velkého základního kapitálu a zodpovědného financování hovoří ve prospěch společnosti. Pamatujte, že banky ve Španělsku před poskytnutím financování projektu provádějí kontrolu developera. Nicméně se nevyplatí spoléhat pouze na to – je lepší si informace důkladně prostudovat sami nebo s pomocí specialisty.

Krok 2. Prostudujte si dokumenty k novostavbě

Při nákupu bydlení ve Španělsku ve fázi výstavby se ujistěte, že máte k dispozici následující povolení a certifikáty:

• Licencia de obras (stavební povolení). Bez něj developer neměl právo zahájit práce.
• Certificado de final de obra (CFO) – osvědčení o dokončení stavebních prací, podepsané technickým architektem.
• Cédula de habitabilidad (kolaudační souhlas). Jedná se o oficiální dokument potvrzující shodu objektu se stanovenými normami kvality a bezpečnosti.
• Licencia de primera ocupación (LPO) – povolení k prvnímu nastěhování.
• Garantía obligatoria – 10letá pojistka kryjící případné skryté vady konstrukce.

Je důležité pamatovat na LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) – Zákon o organizaci výstavby, podle kterého je developer povinen poskytnout pojistné záruky. Nebude na škodu si od developera vyžádat a prověřit v příslušných registrech legálnost stavebních dokumentů a pozemku, na kterém se objekt staví.

Krok 3. Zkontrolujte stav pozemku

Ve Španělsku existují různé kategorie pozemků:

• Urbanizado – pozemek je povolen pro zástavbu.
• Fully urbanizado – pozemek je již plně zastavěn, obvykle s připojenými inženýrskými sítěmi.
• Rural – zemědělské pozemky, kde není povolena výstavba obytných budov.

Ujistěte se, že pozemek, na kterém se objekt staví, patří do kategorie, která umožňuje legální zástavbu. A také, že je pozemek registrován na developera.

Krok 4. Prostudujte si podmínky smlouvy

Kupní smlouva (Contrato de compraventa)

Tento dokument upravuje vztah mezi kupujícím a developerem. Měly by v něm být jasně uvedeny:

• Cena nemovitosti, platební kalendář a konečné datum předání objektu.
• Sankce za prodlení a možnost odstoupení od smlouvy, pokud je lhůta podstatně překročena.
• Podmínky pro provádění zálohových plateb. V případě potřeby požadujte bankovní záruku nebo pojistnou záruku na částky zaplacené na stavbu.
• Podmínky náhrady, pokud objekt nebude dokončen ve stanoveném termínu.

Jazyk dokumentu a právní expertíza

Nepodepisujte smlouvu, dokud nebude přeložena do jazyka, kterému rozumíte, a právník neprovede analýzu všech bodů. To je ve Španělsku standardní praxe, která umožňuje vyhnout se nejasnostem ve výkladech.

Krok 5. Odhadněte náklady po předání objektu

Náklady na energie

Španělsko je země s rozvinutým systémem komunálních služeb, ale kupující by se měl předem informovat o cenách elektřiny, vody, plynu a dalších služeb. Je užitečné vyžádat si od developera nebo prodejce poslední zaplacenou fakturu, která uvádí výši dluhu (pokud existuje) a průměrnou spotřebu.

Daň z nemovitosti (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) je roční daň z nemovitosti. Její výše závisí na katastrální hodnotě objektu a obci. Zkontrolujte, zda byla IBI zaplacena za předchozí období, a mějte na paměti, že v budoucnu budete tuto daň platit vy.

Náklady na údržbu společných prostor (Comunidad)

Pokud má komplex bazén, výtah, parkoviště a další společná zařízení, podílí se každé bydlení na spolufinancování jejich údržby. Někdy může být tato částka značná, proto si její výši předem upřesněte.

Krok 6. Ujasněte si otázku turistické licence

Pokud plánujete pronajímat nemovitost ke krátkodobému pronájmu, nezapomeňte zkontrolovat dostupnost tasa turística (turistické daně), respektive turistické licence. Bez této licence není legální krátkodobý pronájem možný a pokuty v případě „nelegálního“ pronájmu jsou velmi vysoké. Pokud již má stávající vlastník povolení, může být automaticky převedeno na vás.

Krok 7. Ujistěte se, že neexistují žádné dluhy a zatížení

Hlavním dokumentem při nákupu hotového objektu je Nota simple. Jedná se o výpis z katastru nemovitostí, který odráží práva k bydlení, jakož i informace o hypotékách, zástavách nebo jiných omezeních. Při nákupu bytu od developera si vyžádejte aktuální Nota simple pro případ, že by developer čerpal úvěr zajištěný pozemkem nebo budovou. Pokud existují dluhy (například ve formě nezaplacených daní), měly by být uhrazeny ještě před vyhotovením smlouvy.

Krok 8. Buďte opatrní na cenu a „skryté“ náklady

Příliš nízká cena může být lákadlem. Někdy to znamená, že objekt nebo pozemek vyžaduje značné finanční injekce (dokončení, připojení k inženýrským sítím, odstranění stavebních vad). Proveďte technicko-ekonomickou expertízu nebo pozvěte specialistu, který reálně odhadne náklady na budoucí opravy.

Krok 9. Zvažte schéma „splátkového kalendáře“ a hypotéku

Mnoho developerů umožňuje provádět platby po etapách - až do okamžiku předání objektu. Pokud však plánujete čerpat hypotéku, optimální doba pro její vyřízení je 2-3 měsíce před faktickou připraveností bydlení. Vyhnete se tak rizikům spojeným se změnou finanční situace (pokles příjmů nebo zpřísnění podmínek úvěru).

Krok 10. Pojistěte svou transakci

Chcete-li snížit potenciální rizika, požadujte od developera bankovní záruky za zálohované částky. Zkontrolujte podmínky pojištění pro případ zastavení stavby nebo zjištění vad, které se mohou objevit až po čase. Ve Španělsku existuje praxe povinného pojistného krytí, ale kupující by si měl před podpisem smlouvy ujasnit všechny podrobnosti.

Závěr

Nemovitost ve Španělsku se při správné kontrole může stát výhodnou investicí a spolehlivou investicí. Hlavní rada: nespěchejte, analyzujte pověst developera, ujistěte se, že máte k dispozici všechny dokumenty a práva k pozemku, pozorně si přečtěte smlouvu a neváhejte se ptát. Pokud nemáte dostatečné zkušenosti nebo znalosti, doporučuje se obrátit se na kvalifikované právníky a profesionální realitní makléře. Pečlivý přístup při nákupu vás ochrání před nepředvídanými výdaji, dlouhými soudními spory a pomůže vám začít život v novostavbě s radostí, nikoli s problémy.