Hvordan sjekke utvikleren og sikre avtalen i Spania

Å kjøpe eiendom i det primære markedet i Spania gir en høyere grad av beskyttelse enn i en rekke andre land. Imidlertid er feil når du velger en utbygger fortsatt mulig og kan være svært kostbare. I denne artikkelen vil vi se på de typiske "smertepunktene" som bekymrer fremtidige kjøpere, og gi en trinnvis plan for å sjekke utbyggeren før du kjøper en bolig på byggetrinn eller ferdige eiendommer. La oss finne ut hvilke dokumenter du skal være oppmerksom på og hvordan du kan unngå gjeld, byggefeil og problemer med registreringen av transaksjonen.

Hvorfor det er viktig å sjekke utbyggeren

Kjøperens viktigste bekymring er å ikke sitte igjen uten penger og uten bolig. I Spania har utbyggere (promotores) flere forpliktelser i henhold til loven enn i en rekke SNG-land, men risikoer kan likevel vedvare. Her er de viktigste bekymringene til fremtidige eiere:

• Utbyggeren forsinker leveringen av objektet eller "fryser" konstruksjonen helt.
• Prosjektet mangler nødvendige dokumenter for bygging eller innflytting.
• For lav pris på objektet, som skjuler tilleggskostnader.
• Tekniske og juridiske mangler, som fører til tusenvis av utgifter til reparasjoner.
• Tilstedeværelsen av heftelser, gjeld eller rettstvister knyttet til utbyggeren eller tomten.

For å unngå å havne i slike situasjoner, er det viktig å forhåndssamle all nødvendig informasjon om selskapets historie og det spesifikke prosjektet.

Trinn 1. Undersøk utbyggerens omdømme

Hvor mange år selskapet har vært på markedet

En pålitelig utbygger (promotor) er som regel et firma som har jobbet i byggebransjen i lang tid og har satt en rekke objekter i drift. Vær oppmerksom på følgende punkter:

• Offisiell tilstedeværelse av utbyggeren i det spanske handelsregisteret (Registro Mercantil).
• Anmeldelser om utbyggeren: er det noen klager på forsinkelser eller kvaliteten på bygningene.
• Implementerte prosjekter: hvor mange objekter som allerede er bygget og overlevert til eierne.

Jo flere vellykket fullførte prosjekter, desto større er sannsynligheten for at byggingen vil bli fullført.

Kontroll av finansiell åpenhet

Tilstedeværelsen av en tilstrekkelig stor autorisert kapital og ansvarlig finansiering taler for selskapet. Husk at banker i Spania, før de utsteder prosjektfinansiering, foretar en sjekk av utbyggeren. Det er imidlertid ikke verdt å stole bare på dette - det er bedre å grundig studere informasjonen selv eller ved hjelp av en spesialist.

Trinn 2. Studer dokumentene for nybygget

Når du kjøper bolig i Spania på byggetrinn, må du sjekke følgende tillatelser og sertifikater:

• Licencia de obras (byggetillatelse). Uten den hadde ikke utbyggeren rett til å starte arbeidet.
• Certificado de final de obra (CFO) - et sertifikat for ferdigstillelse av byggearbeid, signert av en teknisk arkitekt.
• Cédula de habitabilidad (beboelsessertifikat). Dette er et offisielt dokument som bekrefter at objektet er i samsvar med de etablerte kvalitets- og sikkerhetsstandardene.
• Licencia de primera ocupación (LPO) - tillatelse til første innflytting.
• Garantía obligatoria - 10-års forsikring som dekker mulige skjulte konstruksjonsfeil.

Det er viktig å huske på LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - loven om organisering av bygging, ifølge hvilken utbyggeren er forpliktet til å gi forsikringsgarantier. Det vil ikke være overflødig å be om fra utbyggeren og sjekke i de relevante registrene lovligheten av byggdokumentene og tomten som objektet bygges på.

Trinn 3. Sjekk tilstanden til tomten

I Spania er det forskjellige kategorier av land:

• Urbanizado - land er tillatt for utvikling.
• Fully urbanizado - tomten er allerede fullt utbygd, vanligvis med tilkoblede verktøy.
• Rural - jordbruksland hvor bygging av boligbygg ikke er tillatt.

Sørg for at tomten som objektet bygges på tilhører kategorien som tillater lovlig bygging. Og også at tomten er registrert på utbyggeren.

Trinn 4. Studer vilkårene i kontrakten

Kjøps- og salgsavtale (Contrato de compraventa)

Dette dokumentet regulerer forholdet mellom kjøperen og utbyggeren. Det skal tydelig angi:

• Prisen på eiendommen, betalingsplanen og den endelige datoen for levering av objektet.
• Straffer for forsinkelser og muligheten for oppsigelse dersom fristen overskrides betydelig.
• Vilkår for å foreta forskuddsbetalinger. Om nødvendig, krev en bankgaranti eller forsikringssikkerhet for beløpene som er betalt for bygging.
• Vilkår for kompensasjon dersom objektet ikke er ferdigstilt innen den angitte perioden.

Språk i dokumentet og juridisk ekspertise

Ikke signer kontrakten før den er oversatt til et språk du forstår og en advokat har analysert alle punktene. Dette er standard praksis i Spania for å unngå forvirring i tolkninger.

Trinn 5. Evaluer kostnadene etter levering av objektet

Verktøykostnader

Spania er et land med et utviklet system for verktøy, men kjøperen bør på forhånd finne ut prisene for strøm, vann, gass og andre tjenester. Det er nyttig å be om den siste betalte regningen fra utbyggeren eller selgeren, som angir gjeldsbeløpet (hvis noen) og gjennomsnittlig forbruk.

Eiendomsskatt (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) er en årlig eiendomsskatt. Størrelsen avhenger av objektets matrikkelverdi og kommunen. Sjekk om IBI er betalt for forrige periode, og husk at du i fremtiden vil betale denne skatten.

Kostnader for vedlikehold av fellesarealer (Comunidad)

Hvis komplekset har et svømmebasseng, heis, parkering og andre fellesfasiliteter, deltar hver bolig i medfinansieringen av vedlikeholdet. Noen ganger kan dette beløpet være betydelig, så avklar størrelsen på forhånd.

Trinn 6. Avklar spørsmålet om turistlisens

Hvis du planlegger å leie ut eiendommen på kort sikt, må du sjekke tilgjengeligheten av tasa turística (turistskatt), eller rettere sagt, turistlisensen. Uten denne lisensen er lovlig korttidsleie umulig, og bøtene ved "ulovlig" utleie er svært høye. Hvis den nåværende eieren allerede har en tillatelse, kan den automatisk overføres til deg.

Trinn 7. Sørg for at det ikke er gjeld og heftelser

Hoveddokumentet ved kjøp av et ferdig objekt er Nota simple. Dette er et utdrag fra eiendomsregisteret, som gjenspeiler rettighetene til boliger, samt informasjon om boliglån, arrestasjoner eller andre restriksjoner. Ved kjøp av en leilighet fra en utbygger, be om en oppdatert Nota simple i tilfelle utbyggeren har tatt opp et lån sikret med tomten eller bygningen. Hvis det er gjeld (for eksempel i form av ubetalte skatter), bør de betales før kontrakten utføres.

Trinn 8. Vær oppmerksom på prisen og "skjulte" kostnader

En for lav pris kan være en lokkedue. Noen ganger betyr dette at objektet eller tomten trenger betydelige økonomiske injeksjoner (etterbehandling, tilkobling til verktøy, eliminering av byggefeil). Gjennomfør en mulighetsstudie eller inviter en spesialist som realistisk vil vurdere kostnadene for fremtidige reparasjoner.

Trinn 9. Vurder ordningen med "avdragsbetaling" og boliglån

Mange utbyggere tillater betalinger i avdrag - frem til objektet leveres. Men hvis du planlegger å ta opp et boliglån, er det optimale tidspunktet å søke om det 2-3 måneder før boligen er klar. Dette vil unngå risikoer forbundet med endringer i økonomisk situasjon (fallende inntekter eller innstramming av lånevilkårene).

Trinn 10. Forsikre transaksjonen din

For å redusere potensielle risikoer, krev bankgarantier fra utbyggeren for de forhåndsbetalte beløpene. Sjekk forsikringsvilkårene i tilfelle byggestans eller påvisning av feil som kan dukke opp etter en tid. I Spania er det en praksis med obligatorisk forsikringsdekning, men kjøperen bør avklare alle detaljene før kontrakten signeres.

Konklusjon

Eiendom i Spania, med riktig verifisering, kan være en lønnsom investering og en pålitelig investering. Hovedrådet: ikke skynd deg, analyser utbyggerens omdømme, sørg for at alle dokumenter og rettigheter til tomten er tilgjengelige, les kontrakten nøye og ikke nøl med å stille spørsmål. Hvis du ikke har tilstrekkelig erfaring eller kunnskap, anbefales det å kontakte kvalifiserte advokater og profesjonelle eiendomsmeglere. En forsiktig tilnærming ved kjøp vil beskytte deg mot uforutsette utgifter, lange rettssaker og hjelpe deg med å starte livet i en ny bygning med glede, ikke problemer.