13.12.2024 
在西班牙一级市场购买房产比在其他一些国家/地区提供更高程度的保护。但是，在选择开发商时仍然可能会犯错误，并且可能会非常昂贵。在本文中，我们将探讨困扰未来买家的典型“痛点”，并提供在施工阶段或已完工物业购买房屋之前检查开发商的分步计划。让我们弄清楚要注意哪些文件，以及如何避免债务、施工缺陷和交易登记问题。
为什么要检查开发商
买家最主要的痛点是不想没钱又没房。在西班牙，开发商（promotores）比在许多独联体国家承担更多的法律义务，但是，风险可能依然存在。以下是未来业主的主要担忧：
- 开发商延迟交付房屋或完全“冻结”建设。
- 项目缺少施工或入住所需的文件。
- 房屋价格过低，其中隐藏着额外费用。
- 技术和法律缺陷，导致数千美元的维修费用。
- 存在与开发商或土地相关的产权负担、债务或诉讼。
为避免陷入此类情况，重要的是事先收集有关公司历史和具体项目的所有必要信息。
第 1 步：研究开发商的声誉
公司在市场上经营了多少年
一个可靠的开发商（promotor）通常是一家长期从事建筑行业并已委托建造多个项目的公司。请注意以下几点：
- 开发商在西班牙商业登记处（Registro Mercantil）的正式存在。
- 关于开发商的评论：是否有关于延误或建筑质量的投诉。
- 已实施的项目：已建造并移交给业主的房屋数量。
成功完成的项目越多，建设完成的可能性就越大。
检查财务透明度
拥有足够大的授权资本和负责任的融资对公司有利。请记住，西班牙的银行在发放项目融资之前，会对开发商进行检查。但是，不值得仅仅依靠这一点 - 最好自己或在专家的帮助下彻底研究信息。
第 2 步：研究新建筑的文件
在西班牙购买施工阶段的住房时，请务必检查以下许可证和证书：
- Licencia de obras（建筑许可证）。没有它，开发商无权开工。
- Certificado de final de obra (CFO) - 由技术建筑师签署的建筑工程完工证书。
- Cédula de habitabilidad（居住证）。这是一份官方文件，确认该房屋符合既定的质量和安全标准。
- Licencia de primera ocupación (LPO) - 首次入住许可证。
- Garantía obligatoria - 涵盖可能隐藏的结构缺陷的 10 年保险。
重要的是要记住 LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - 建筑组织法，根据该法，开发商有义务提供保险担保。向开发商索取并在相关登记册中检查建筑文件和建造房屋的土地的合法性并非多余。
第 3 步：检查土地状况
在西班牙，有不同类别的土地：
- Urbanizado - 允许土地进行开发。
- Fully urbanizado - 地块已经完全建成，通常连接了公用设施。
- Rural - 不允许建造住宅建筑的农业用地。
确保建造房屋的土地属于允许合法建设的类别。并且该地块已在开发商处注册。
第 4 步：研究合同条款
买卖协议 (Contrato de compraventa)
本文件规范了买方和开发商之间的关系。它应明确说明：
- 房产的价格、付款时间表和房屋的最终交付日期。
- 延误的处罚以及如果期限被大大超过的终止可能性。
- 预付款的条件。如果需要，要求提供已支付建设款项的银行担保或保险担保。
- 如果房屋未在规定期限内完工，则赔偿条件。
文件语言和法律专业知识
在合同被翻译成您理解的语言并且律师分析了所有要点之前，请勿签署合同。这是西班牙的标准做法，以避免解释中的混淆。
第 5 步：评估房屋交付后的成本
水电费
西班牙是一个拥有发达公用事业系统的国家，但买方应提前了解电力、水、天然气和其他服务的价格。向开发商或卖方索取最后支付的账单是有用的，该账单会显示债务金额（如果有）和平均消耗量。
财产税 (IBI)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) 是年度财产税。其大小取决于房屋的地籍价值和市政当局。检查上一期间的 IBI 是否已支付，并记住将来您将支付此税。
公共区域维护费用 (Comunidad)
如果综合大楼有游泳池、电梯、停车场和其他公共设施，则每个住宅都参与其维护的共同融资。有时这笔金额可能很大，因此请提前明确其大小。
第 6 步：澄清旅游许可证的问题
如果您计划短期出租该物业，请务必检查是否有 tasa turística（旅游税），或者更确切地说，是旅游许可证。没有此许可证，合法的短期租赁是不可能的，并且在“非法”租赁的情况下，罚款非常高。如果当前所有者已经拥有许可证，则可以自动转让给您。
第 7 步：确保没有债务和产权负担
购买已完工房屋时的主要文件是 Nota simple。这是财产登记册的摘录，其中反映了住房的权利，以及有关抵押、逮捕或其他限制的信息。从开发商处购买公寓时，请索取最新的 Nota simple，以防开发商已获得以土地或建筑物作抵押的贷款。如果存在债务（例如，以未缴税款的形式），则应在合同执行前还清。
第 8 步：注意价格和“隐藏”成本
过低的价格可能是一个诱饵。有时这意味着房屋或地块需要大量的财政投入（装修、连接公用设施、消除建筑缺陷）。进行可行性研究或邀请专家对未来维修的成本进行实际评估。
第 9 步：考虑“分期付款”计划和抵押贷款
许多开发商允许分期付款 - 直到房屋交付为止。但是，如果您计划申请抵押贷款，申请抵押贷款的最佳时间是住房实际准备就绪前 2-3 个月。这将避免与财务状况变化（收入下降或贷款条件收紧）相关的风险。
第 10 步：为您的交易投保
为了降低潜在风险，请向开发商索取预付款项的银行担保。检查在施工停止或发现可能在一段时间后出现的缺陷的情况下的保险条件。在西班牙，有强制性保险的做法，但买方应在签署合同前澄清所有细节。
结论
经过适当的验证，西班牙的房地产可以成为一项有利可图的投资和可靠的投资。主要建议：不要着急，分析开发商的声誉，确保所有文件和土地权利都可用，仔细阅读合同，不要犹豫提出问题。如果您没有足够的经验或知识，建议联系合格的律师和专业的房地产经纪人。购买时采取谨慎的态度将保护您免受意外开支、漫长的法律诉讼，并帮助您在新建筑中快乐地开始生活，而不是遇到问题。
