13.12.2024 
L'acquisto di immobili sul mercato primario in Spagna offre un grado di protezione più elevato rispetto a molti altri paesi. Tuttavia, gli errori nella scelta di un costruttore sono ancora possibili e possono essere molto costosi. In questo articolo esamineremo i tipici "punti dolenti" che preoccupano i futuri acquirenti e forniremo un piano dettagliato per controllare il costruttore prima di acquistare una casa in fase di costruzione o immobili finiti. Scopriremo a quali documenti prestare attenzione e come evitare debiti, difetti di costruzione e problemi con la registrazione della transazione.
Perché è importante controllare il costruttore
La preoccupazione principale dell'acquirente è di non rimanere senza soldi e senza alloggio. In Spagna, i costruttori (promotores) hanno più obblighi legali rispetto a diversi paesi della CSI, tuttavia, i rischi possono persistere. Ecco le principali preoccupazioni dei futuri proprietari:
- Il costruttore ritarda la consegna dell'immobile o "congela" completamente la costruzione.
- Il progetto non dispone dei documenti necessari per la costruzione o l'occupazione.
- Un prezzo troppo basso dell'immobile, che nasconde costi aggiuntivi.
- Difetti tecnici e legali, che comportano migliaia di spese per le riparazioni.
- La presenza di gravami, debiti o controversie legali relative al costruttore o al terreno.
Per evitare di incorrere in tali situazioni, è importante raccogliere preventivamente tutte le informazioni necessarie sulla storia dell'azienda e sul progetto specifico.
Passaggio 1. Studiare la reputazione dello sviluppatore
Da quanti anni l'azienda è sul mercato
Un costruttore affidabile (promotor) è, di regola, un'azienda che opera nel settore edile da molto tempo e che ha messo in funzione una serie di immobili. Prestare attenzione ai seguenti punti:
- Presenza ufficiale del costruttore nel Registro delle Imprese spagnolo (Registro Mercantil).
- Recensioni sullo sviluppatore: se ci sono reclami su ritardi o sulla qualità degli edifici.
- Progetti realizzati: quanti immobili sono già stati costruiti e consegnati ai proprietari.
Più progetti completati con successo, maggiore è la probabilità che la costruzione venga portata a termine.
Verifica della trasparenza finanziaria
La presenza di un capitale sociale sufficientemente ampio e di una finanza responsabile depone a favore dell'azienda. Ricorda che le banche in Spagna, prima di concedere finanziamenti per progetti, effettuano un controllo del costruttore. Tuttavia, non vale la pena affidarsi solo a questo: è meglio studiare a fondo le informazioni da soli o con l'aiuto di uno specialista.
Passaggio 2. Studiare i documenti per la nuova costruzione
Quando si acquista un alloggio in Spagna in fase di costruzione, assicurarsi di verificare la disponibilità dei seguenti permessi e certificati:
- Licencia de obras (permesso di costruzione). Senza di essa, il costruttore non aveva il diritto di iniziare i lavori.
- Certificado de final de obra (CFO): un certificato di completamento dei lavori di costruzione, firmato da un architetto tecnico.
- Cédula de habitabilidad (certificato di abitabilità). Si tratta di un documento ufficiale che conferma la conformità dell'immobile alle norme di qualità e sicurezza stabilite.
- Licencia de primera ocupación (LPO): un permesso per la prima occupazione.
- Garantía obligatoria: assicurazione di 10 anni che copre eventuali difetti strutturali nascosti.
È importante ricordare la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), la legge sull'organizzazione dell'edilizia, secondo la quale il costruttore è obbligato a fornire garanzie assicurative. Non sarà superfluo richiedere al costruttore e verificare nei registri pertinenti la legalità dei documenti di costruzione e del terreno su cui viene costruito l'immobile.
Passaggio 3. Verificare le condizioni del terreno
In Spagna esistono diverse categorie di terreno:
- Urbanizado: il terreno è consentito per l'edificazione.
- Fully urbanizado: il terreno è già completamente edificato, solitamente con i servizi pubblici collegati.
- Rural: terreno agricolo dove non è consentita la costruzione di edifici residenziali.
Assicurarsi che il terreno su cui viene costruito l'immobile appartenga alla categoria che consente l'edificazione legale. E anche che il terreno sia registrato al costruttore.
Passaggio 4. Studiare i termini del contratto
Contratto di compravendita (Contrato de compraventa)
Questo documento regola il rapporto tra l'acquirente e il costruttore. Dovrebbe indicare chiaramente:
- Il prezzo dell'immobile, il piano di pagamento e la data di consegna finale dell'immobile.
- Sanzioni per ritardi e la possibilità di risoluzione se il termine viene superato in modo significativo.
- Condizioni per effettuare pagamenti anticipati. Se necessario, richiedere una garanzia bancaria o una fideiussione assicurativa per gli importi versati per la costruzione.
- Condizioni di rimborso se l'immobile non viene completato entro il termine stabilito.
Lingua del documento e perizia legale
Non firmare il contratto finché non è stato tradotto in una lingua comprensibile e un avvocato non ha analizzato tutti i punti. Questa è una pratica standard in Spagna per evitare confusione nelle interpretazioni.
Passaggio 5. Valutare i costi dopo la consegna dell'immobile
Spese per utenze
La Spagna è un paese con un sistema di servizi pubblici sviluppato, ma l'acquirente dovrebbe conoscere in anticipo i prezzi di elettricità, acqua, gas e altri servizi. È utile richiedere al costruttore o al venditore l'ultima fattura pagata, che indica l'importo del debito (se presente) e il consumo medio.
Imposta sugli immobili (IBI)
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è un'imposta annuale sugli immobili. Il suo importo dipende dal valore catastale dell'immobile e dal comune. Verificare se l'IBI è stato pagato per il periodo precedente e tenere presente che in futuro sarà l'acquirente a pagare questa imposta.
Spese per la manutenzione delle aree comuni (Comunidad)
Se il complesso dispone di piscina, ascensore, parcheggio e altre strutture comuni, ogni abitazione partecipa al cofinanziamento della loro manutenzione. A volte questo importo può essere considerevole, quindi è necessario chiarirne in anticipo l'entità.
Passaggio 6. Chiarire la questione della licenza turistica
Se si prevede di affittare l'immobile a breve termine, assicurarsi di verificare la disponibilità della tasa turística (tassa di soggiorno), o meglio, della licenza turistica. Senza questa licenza, l'affitto legale a breve termine è impossibile e le multe in caso di affitto "illegale" sono molto alte. Se l'attuale proprietario ha già un permesso, questo può essere trasferito automaticamente all'acquirente.
Passaggio 7. Assicurarsi che non ci siano debiti e gravami
Il documento principale quando si acquista un immobile finito è la Nota simple. Si tratta di un estratto del catasto, che riflette i diritti sull'alloggio, nonché informazioni su ipoteche, pignoramenti o altre restrizioni. Quando si acquista un appartamento da un costruttore, richiedere una Nota simple aggiornata nel caso in cui il costruttore abbia contratto un prestito garantito dal terreno o dall'edificio. Se ci sono debiti (ad esempio, sotto forma di tasse non pagate), questi devono essere saldati prima dell'esecuzione del contratto.
Passaggio 8. Prestare attenzione al prezzo e ai costi "nascosti"
Un prezzo troppo basso può essere un'esca. A volte questo significa che l'immobile o il terreno necessitano di notevoli iniezioni finanziarie (finitura, allacciamento alle utenze, eliminazione di difetti di costruzione). Condurre uno studio di fattibilità o invitare uno specialista che valuterà realisticamente il costo delle future riparazioni.
Passaggio 9. Considerare lo schema di "pagamento rateale" e il mutuo
Molti costruttori consentono di effettuare pagamenti a rate, fino al momento della consegna dell'immobile. Tuttavia, se si prevede di contrarre un mutuo, il momento ottimale per richiederlo è 2-3 mesi prima dell'effettiva disponibilità dell'alloggio. Ciò eviterà i rischi associati a cambiamenti nella situazione finanziaria (calo del reddito o inasprimento delle condizioni di prestito).
Passaggio 10. Assicurare la transazione
Per ridurre i potenziali rischi, richiedere al costruttore garanzie bancarie per gli importi anticipati. Verificare le condizioni dell'assicurazione in caso di interruzione della costruzione o di rilevamento di difetti che potrebbero manifestarsi dopo un certo tempo. In Spagna esiste la prassi della copertura assicurativa obbligatoria, ma l'acquirente dovrebbe chiarire tutti i dettagli prima di firmare il contratto.
Conclusione
Gli immobili in Spagna, con la dovuta verifica, possono diventare un investimento redditizio e un investimento sicuro. Il consiglio principale: non affrettatevi, analizzate la reputazione del costruttore, assicuratevi che tutti i documenti e i diritti sul terreno siano disponibili, leggete attentamente il contratto e non esitate a porre domande. Se non si dispone di sufficiente esperienza o conoscenza, si consiglia di contattare avvocati qualificati e agenti immobiliari professionisti. Un approccio attento al momento dell'acquisto vi proteggerà da spese impreviste, lunghe controversie legali e vi aiuterà a iniziare la vita in un nuovo edificio con gioia, non con problemi.
