13.12.2024 
İspanya'da birincil piyasadan emlak satın almak, diğer birçok ülkeye kıyasla daha yüksek derecede koruma sağlar. Ancak, bir geliştirici seçerken yapılan hatalar hala mümkündür ve çok maliyetli olabilir. Bu makalede, gelecekteki alıcıları endişelendiren tipik "acı noktalarına" bakacağız ve inşaat aşamasında veya bitmiş mülklerde bir ev satın almadan önce geliştiriciyi kontrol etmek için adım adım bir plan vereceğiz. Hangi belgelere dikkat etmeniz gerektiğini ve borçlardan, inşaat kusurlarından ve işlemin tescili ile ilgili sorunlardan nasıl kaçınacağınızı öğrenelim.
Geliştiriciyi kontrol etmek neden önemlidir?
Alıcının ana acısı parasız ve konutsuz kalmamaktır. İspanya'da, geliştiricilerin (promotores) bir dizi BDT ülkesindekinden daha fazla yasal yükümlülüğü vardır, ancak riskler devam edebilir. İşte gelecekteki sahiplerin temel endişeleri:
- Geliştirici, nesnenin teslimini geciktirir veya inşaatı tamamen "dondurur".
- Projede inşaat veya yerleşim için gerekli belgeler eksik.
- Ek maliyetleri gizleyen nesnenin çok düşük bir fiyatı.
- Onarımlar için binlerce harcamaya yol açan teknik ve yasal kusurlar.
- Geliştirici veya arazi ile ilgili haciz, borç veya dava varlığı.
Bu tür durumlara düşmemek için, şirketin geçmişi ve belirli proje hakkında önceden gerekli tüm bilgileri toplamak önemlidir.
Adım 1. Geliştiricinin itibarını inceleyin
Şirket kaç yıldır piyasada
Güvenilir bir geliştirici (promotor), kural olarak, inşaat sektöründe uzun süredir çalışan ve bir dizi nesneyi hizmete sokmuş bir firmadır. Aşağıdaki noktalara dikkat edin:
- Geliştiricinin İspanya Ticaret Sicilindeki (Registro Mercantil) resmi varlığı.
- Geliştirici hakkında yorumlar: gecikmeler veya binaların kalitesi hakkında herhangi bir şikayet var mı?
- Uygulanan projeler: kaç tane nesne zaten inşa edildi ve sahiplerine teslim edildi.
Başarıyla tamamlanan proje sayısı ne kadar fazlaysa, inşaatın tamamlanma olasılığı o kadar yüksek olur.
Finansal şeffaflığın kontrol edilmesi
Yeterince büyük bir yetkili sermayenin ve hesap verebilir finansmanın varlığı, şirket lehine konuşur. İspanya'daki bankaların, proje finansmanı sağlamadan önce geliştiriciyi kontrol ettiğini unutmayın. Ancak, yalnızca buna güvenmeye değmez - bilgileri kendiniz veya bir uzmanın yardımıyla iyice incelemek daha iyidir.
Adım 2. Yeni bina için belgeleri inceleyin
İspanya'da inşaat aşamasında konut satın alırken, aşağıdaki izinleri ve sertifikaları kontrol ettiğinizden emin olun:
- Licencia de obras (inşaat ruhsatı). Bu olmadan, geliştiricinin işe başlama hakkı yoktu.
- Certificado de final de obra (CFO) - bir teknik mimar tarafından imzalanmış inşaat işlerinin tamamlanma belgesi.
- Cédula de habitabilidad (oturma izni). Bu, nesnenin belirlenmiş kalite ve güvenlik standartlarına uygunluğunu teyit eden resmi bir belgedir.
- Licencia de primera ocupación (LPO) - ilk yerleşim için bir izin.
- Garantía obligatoria - olası gizli yapısal kusurları kapsayan 10 yıllık sigorta.
LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - İnşaat Organizasyonu Yasası'nı hatırlamak önemlidir, buna göre geliştirici sigorta garantileri sağlamakla yükümlüdür. Geliştiriciden talep etmek ve ilgili kayıtlarda inşaat belgelerinin ve nesnenin inşa edildiği arazinin yasallığını kontrol etmek gereksiz olmayacaktır.
Adım 3. Arsanın durumunu kontrol edin
İspanya'da farklı arazi kategorileri vardır:
- Urbanizado - arazinin geliştirilmesine izin verilir.
- Fully urbanizado - arsa zaten tamamen inşa edilmiştir, genellikle kamu hizmetleri bağlanmıştır.
- Rural - konut binalarının inşasına izin verilmeyen tarım arazisi.
Nesnenin inşa edildiği arazinin yasal inşaata izin veren kategoriye ait olduğundan emin olun. Ayrıca arsanın geliştiriciye kayıtlı olduğundan emin olun.
Adım 4. Sözleşme şartlarını inceleyin
Alım satım sözleşmesi (Contrato de compraventa)
Bu belge, alıcı ile geliştirici arasındaki ilişkiyi düzenler. Açıkça belirtilmelidir:
- Mülkün fiyatı, ödeme planı ve nesnenin tesliminin son tarihi.
- Gecikmeler için cezalar ve sürenin önemli ölçüde aşılması durumunda fesih olasılığı.
- Peşinat ödeme koşulları. Gerekirse, inşaat için ödenen tutarlar için bir banka garantisi veya sigorta kefaleti talep edin.
- Nesnenin belirtilen süre içinde tamamlanmaması durumunda tazminat koşulları.
Belgenin dili ve yasal uzmanlık
Anladığınız bir dile çevrilene ve bir avukat tüm noktaları analiz edene kadar sözleşmeyi imzalamayın. Bu, İspanya'da yorumlarda karışıklığı önlemek için standart bir uygulamadır.
Adım 5. Nesnenin tesliminden sonraki maliyetleri değerlendirin
Kamu hizmeti maliyetleri
İspanya, gelişmiş bir kamu hizmetleri sistemine sahip bir ülkedir, ancak alıcı elektrik, su, gaz ve diğer hizmetlerin fiyatlarını önceden öğrenmelidir. Geliştiriciden veya satıcıdan borç miktarını (varsa) ve ortalama tüketimi gösteren son ödenen faturayı talep etmek faydalıdır.
Emlak vergisi (IBI)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) yıllık bir emlak vergisidir. Boyutu, nesnenin kadastro değerine ve belediyeye bağlıdır. IBI'nin önceki dönem için ödenip ödenmediğini kontrol edin ve gelecekte bu vergiyi sizin ödeyeceğinizi unutmayın.
Adım 6. Turist lisansı konusunu açıklığa kavuşturun
Mülkü kısa süreli kiralamayı planlıyorsanız, tasa turística (turist vergisi) veya daha doğrusu turist lisansının varlığını kontrol ettiğinizden emin olun. Bu lisans olmadan yasal kısa süreli kiralama imkansızdır ve "yasadışı" kiralama durumunda para cezaları çok yüksektir. Mevcut sahibinin zaten bir izni varsa, otomatik olarak size devredilebilir.
Adım 7. Borç ve haciz olmadığından emin olun
Bitmiş bir nesne satın alırken ana belge Nota simple'dir. Bu, konut haklarını ve ipotek, haciz veya diğer kısıtlamalar hakkındaki bilgileri yansıtan tapu sicilinden bir alıntıdır. Bir geliştiriciden bir daire satın alırken, geliştiricinin arazi veya bina tarafından güvence altına alınan bir kredi alması durumunda güncel bir Nota simple talep edin. Borçlar varsa (örneğin, ödenmemiş vergiler şeklinde), sözleşme imzalanmadan önce ödenmeleri gerekir.
Adım 8. Fiyata ve "gizli" maliyetlere dikkat edin
Çok düşük bir fiyat bir yem olabilir. Bazen bu, nesnenin veya arsanın önemli finansal enjeksiyonlara (bitirme, kamu hizmetlerine bağlantı, inşaat kusurlarının ortadan kaldırılması) ihtiyaç duyduğu anlamına gelir. Bir fizibilite çalışması yapın veya gelecekteki onarımların maliyetini gerçekçi bir şekilde değerlendirecek bir uzman davet edin.
Adım 9. "Taksitli ödeme" şemasını ve ipotek'i düşünün
Birçok geliştirici, ödemelerin taksitler halinde yapılmasına izin verir - nesnenin teslim anına kadar. Ancak, ipotek almayı planlıyorsanız, bunun için başvurmak için en uygun zaman, konutun fiili olarak hazır olmasından 2-3 ay öncesidir. Bu, finansal durumdaki değişikliklerle (gelir düşüşü veya kredi koşullarının sıkılaştırılması) ilişkili risklerden kaçınacaktır.
Adım 10. İşleminizi sigortalayın
Potansiyel riskleri azaltmak için, geliştiriciden avans verilen tutarlar için banka garantisi talep edin. İnşaatın durdurulması veya bir süre sonra ortaya çıkabilecek kusurların tespiti durumunda sigorta koşullarını kontrol edin. İspanya'da zorunlu sigorta kapsamı uygulaması vardır, ancak alıcı sözleşmeyi imzalamadan önce tüm ayrıntıları netleştirmelidir.
Sonuç
İspanya'daki gayrimenkul, doğru doğrulama ile kazançlı bir yatırım ve güvenilir bir yatırım olabilir. Ana tavsiye: acele etmeyin, geliştiricinin itibarını analiz edin, tüm belgelerin ve arazi haklarının mevcut olduğundan emin olun, sözleşmeyi dikkatlice okuyun ve soru sormaktan çekinmeyin. Yeterli deneyiminiz veya bilginiz yoksa, kalifiye avukatlara ve profesyonel emlakçılara başvurmanız önerilir. Satın alma işleminde dikkatli bir yaklaşım sizi öngörülemeyen harcamalardan, uzun davalardan koruyacak ve yeni bir binada hayata sorunlarla değil neşeyle başlamanıza yardımcı olacaktır.
