22.10.2024 
Оподаткування туристичної оренди в Іспанії: аналіз нових правил
Іспанія традиційно вважається однією з найпривабливіших країн для туристичної оренди нерухомості. Однак зі зростанням попиту збільшується і увага податкових органів. У 2024-2025 роках набули чинності нові правила, які змінюють принципи оподаткування доходів від короткострокової оренди. Нижче ми розберемо основні «болі» власників таких об'єктів і розглянемо шляхи вирішення, щоб туристична оренда була максимально прибутковою і безпечною.
Ключові зміни та «болі» власників
Введення податку IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)
Нововведенням стала поява IOT (Розшифровка абревіатури: Податок на туристичні операції). Цей податок (14% від усієї суми доходу) обов'язковий для всіх, хто здає житло туристам на короткостроковій основі. Звільняються лише об'єкти в регіонах з низькою туристичною активністю: там ставка знижена до 8%. Для власників це означає більш високе податкове навантаження і необхідність ретельного планування географії інвестицій.
Посилення контролю за деклараціями
Серйозною «болем» для власників нерухомості може стати система штрафів. З 2024 року за ухилення від податків або неправдиві відомості передбачені стягнення до 150% від недоплаченої суми. Тому власникам важливо вчасно подавати декларації, коректно враховувати всі доходи і витрати.
Зміни в туристичній ліцензії
З серпня 2024 року набули чинності нові правила отримання та продовження туристичних ліцензій. Тепер вони видаються на 5 років, з посиленням вимог до безпеки, реєстрації гостей і узгодження зі старшими по будинку (комунідадом). Якщо порушити ці умови, можна втратити ліцензію і отримати значний штраф (до 600 000 євро). Додатково введені обмеження на максимальний термін оренди (не більше 10 днів поспіль), а заборона на оренду по кімнатах ускладнює можливість часткової здачі житла.
Основні податки при туристичній оренді
Податок на доходи фізичних осіб IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Доходи від туристичної оренди можуть обкладатися IRPF (Розшифровка абревіатури: Податок на доходи фізичних осіб). Якщо надаються послуги, подібні до готельних (регулярне прибирання, зміна білизни, рецепція і т.д.), то дохід вважається підприємницькою діяльністю. В цьому випадку витрати (комунальні, ремонт, амортизація) можна віднімати в повному обсязі. Якщо ж послуги не виходять за рамки базових (підготовка житла перед заїздом і після виїзду), дохід визнається доходом від майна, і застосовується інша методика розрахунку відрахувань.
Податок на додану вартість IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Якщо власник житла надає додаткові послуги (пральня, харчування, ресепшен і т.д.), то обкладається і IVA (Розшифровка абревіатури: Податок на додану вартість) за ставкою 10% (для гостей). Для доходів без додаткових сервісів оренда звільнена від IVA. Однак будьте уважні: при наявності хоча б однієї готельної послуги податкова трактує її як економічну діяльність, і тоді при виставленні рахунків застосовується ставка 10%. Окремі послуги з утримання житла (наприклад, прибирання місць загального користування) не вважаються готельними.
Податок на економічну діяльність IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE (Розшифровка абревіатури: Податок на економічну діяльність) — прямий податок на підприємницьку, професійну або художню діяльність. Для більшості фізичних осіб діє звільнення, якщо річний оборот не перевищує 1 млн євро. Але реєстрація в IAE потрібна, особливо якщо ви надаєте готельний сервіс. В цьому випадку об'єкт потрапляє в групу 685 («Неготельне розміщення туристів»).
Нові вимоги до туристичної ліцензії
- Обмеження терміну оренди: не більше 10 днів поспіль.
- Термін дії ліцензії: 5 років, потім продовження.
- Обов'язкова реєстрація гостей: всі постояльці з 1 жовтня 2024 року повинні бути враховані в поліції.
- Заборона на оренду окремих кімнат: здавати подобово можна тільки цілий об'єкт, без перевищення заявленої кількості спальних місць.
- Згода сусідів: потрібне підтвердження, що мешканці багатоквартирного будинку не проти туристичної діяльності.
- Безпека: об'єкт повинен відповідати вимогам щодо оснащення (система пожежної безпеки, план евакуації, список екстрених номерів).
- Заборонені електронні замки для передачі ключів.
- Штрафи: за порушення може загрожувати анулювання ліцензії і стягнення до 600 000 євро.
Процедура легалізації житла для туристичної оренди
Яка нерухомість підходить
Щоб уникнути «болю» у вигляді конфліктів з владою, важливо розуміти, що житло повинно відповідати критеріям туристичної нерухомості. Квартира, бунгало або апартаменти повинні мати статус житлового фонду, дозвіл на заселення, справну техніку і відповідати санітарним нормам (вентиляція, гаряча вода, кондиціонер, протипожежне обладнання і т.д.).
Отримання ліцензії
Процедура зазвичай включає подачу «Декларації відповідальності» в місцеву адміністрацію (ayuntamiento). Список документів (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad і т.д.) може трохи відрізнятися в залежності від автономного співтовариства. Після подачі паперів йде перевірка, яка може зайняти до 3 місяців. До отримання ліцензії реклама об'єкта в якості туристичного житла заборонена.
Регіональна специфіка
Кожен регіон встановлює свої правила. Наприклад, у великих містах можуть діяти мораторії на видачу нових ліцензій, а в окремих автономіях зовсім не потрібна додаткова реєстрація для короткої оренди. Тому обов'язково уточнюйте деталі на місцевому рівні.
Оптимізація податків і поради
- Коректне декларування доходів. Не занижуйте суму, враховуючи, що онлайн-майданчики звітують в податкові органи за допомогою спеціальних форм, наприклад, 179.
- Використання відрахувань. Численні витрати на ремонт, обслуговування, комунальні послуги можна враховувати. Але важливо мати підтверджуючі документи і правильну структуру витрат.
- Консультація у професіоналів. Закони змінюються, а штрафи високі. Зверніться до податкового консультанта, якщо у вас складний випадок або у вас кілька об'єктів в різних регіонах.
- Слідкуйте за змінами в ліцензуванні. Нові терміни, узгодження з сусідами, заборона на електронні замки — все це може сильно вплинути на прибуток і легальність оренди.
Висновок
У 2024-2025 роках Іспанія серйозно переглянула податкову та правову базу для туристичної оренди. Власникам важливо своєчасно адаптуватися: платити IOT (Розшифровка абревіатури: Податок на туристичні операції) та інші податки, реєструвати житло, отримувати туристичну ліцензію і грамотно декларувати доходи. У підсумку ви отримаєте стабільне і легальне джерело прибутку, уникнете штрафів і зможете планувати довгостроковий розвиток свого туристичного об'єкта. Щоб мінімізувати ризики, бажано проконсультуватися з фахівцями, особливо якщо у вас немає досвіду в іспанському податковому праві або ви не готові вникати в усі деталі законодавства.
