07.01.2025 
在西班牙购买房产因宜人的气候、高品质的生活以及多样化的选择吸引了众多投资者和买家。然而，除了这些优势外，还会产生在购买和持有房产时必须考虑的税务义务。本文将探讨西班牙哪些地区的房产税最高以及如何最大限度地降低税负。
西班牙购房时的税费
在新建市场
在新建市场购买房产包括几项主要税费：
- 增值税 (IVA) — 对住宅的登记价值征收10%，对商业物业或土地征收21%。在加那利群岛，不使用IVA，而采用IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) 4.5%的税率。
- 契税 (AJD) — 根据地区不同，按购房价格收取0.5%至1.5%的费用。
在二手市场
在二手市场购买房产时，买家需支付房产转让税 (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)。该税率取决于自治社区，可能在6%到11%之间。
- 加泰罗尼亚 — 10%
- 马德里 — 6%
- 阿斯图里亚斯 — 8-10%
房产出售时的税费
资本利得税 (CGT)
出售房产时，购入价格与出售价格之间的差额将按递增税率征收资本利得税 (CGT - Capital Gains Tax)：
- 最高至6,000 € — 19%
- 6,001 €至50,000 € — 21%
- 超过50,001 € — 23%
非西班牙居民需按固定税率支付资本利得的19%（适用于欧盟、冰岛和挪威居民）或24%（适用于其他非居民）。
土地增值税
该税费是根据土地价值的增长来计算的，最高可达增值部分的30%。税额由市政部门确定，并取决于诸如位置和持有期限等多种因素。
房产持有时的税费
年度房产税 (IBI)
IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles) 是所有房产所有者必须缴纳的主要房产税。税率根据市政区域不同，从登记价值的0.4%到1.1%不等。
房屋租赁税 (IRNR)
对于出租房产的非居民来说，必须按照19%的税率（适用于欧盟、冰岛和挪威居民）或24%的税率（适用于其他非居民）对扣除费用后的净利润缴纳IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) 税。如果房产未出租，则按登记价值的1.1%征税。
奢侈税 (Impuesto sobre el Patrimonio)
该税适用于房产价值超过700,000 €的所有者。税率根据地区不同，从0.2%到3.75%不等。在某些自治区域，如瓦伦西亚，缴税门槛降低至500,000 €。
其他附加费用
逃税罚款
在西班牙不缴税将面临高达未缴金额100%的罚款、最高20%的滞纳金以及可能的财产没收。此外，还可能被拒绝续签居留许可。
税务优化建议
- 选择税率较低的地区，例如马德里或萨拉戈萨。
- 将房产登记在多个家庭成员名下以降低税基。
- 及时申报收入并利用税收减免政策。
总结
西班牙的房产税因地区和交易类型而异。认真研究税法并寻求专业顾问的帮助对于降低税负至关重要。正确选择地区和合理规划将大幅降低在西班牙购买和持有房产的成本。
