25.12.2024 
在西班牙购买公寓是一项严肃的投资和一项重要的 人生决定。除了显而易见的优势——海景、温和的 气候和欧洲的生活水平——还值得记住与 财产的法律清洁度相关的风险。在本文中，我们将分析买家的主要痛点 并提供有助于在 交易完成后避免出现问题的解决方案。
在西班牙购买房产时的主要痛点
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先前所有者隐藏的产权负担或债务， 可能会成为您的问题。
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出现意外继承人的风险，特别是如果公寓 是通过继承转让的。
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缺乏文件：缺少建筑许可证 （建筑许可证）或 第一/第二入住许可证（入住许可证） 可能导致诉讼。
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外国买家缺少外国人识别号码 会使流程复杂化，如果您计划出租房产，可能会吓跑 潜在的房东。
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购买“没有 Cédula 的公寓”（没有居住证）并面临无法 合法使用住房的可能性。
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如果公寓文件不符合 银行要求，则难以获得抵押贷款。
解决方案：如何检查公寓的法律清洁度
1. 收集基本文件
您需要做的第一件事是向卖方或代理人索取以下文件：
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Nota Simple Informativa - 产权登记处的摘录， 可让您了解当前所有者，检查是否有逮捕、 抵押、质押和其他产权负担。
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财产税 - 年度财产税的付款收据。最好索取最后 支付的收据，并在必要时提供前几年无 债务证明。
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社区费用缴清证明 - 证明卖方没有拖欠 公寓管理处（业主协会）费用的文件。
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公寓章程。如果您购买的房屋带有 公共区域，了解居住规则和可能的 限制非常重要，例如禁止短期租赁。
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建筑许可证和第一 （或第二）入住许可证。对于新房，这是 建筑合法性并符合卫生标准的保证。
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能源性能证书。没有它，交易无法在公证人面前正式生效， 并且在住房的进一步运营中也可能出现困难。
2. 检查继承方面
购买通过继承获得的财产时，有必要 另外查明：
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是否所有继承人都同意出售，他们是否对 财产有任何索赔。如果有人没有明确表示同意或没有签署 放弃继承的声明，则该交易将来可能会受到质疑。
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继承人中是否有未成年子女。对于涉及他们的交易， 需要监护机构的许可。
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遗嘱人是否有未偿债务（包括诉讼或强制执行程序）。债权人可能的财务 索赔也可能落在新财产上。
3. 确保没有租户或“擅自占地者”
即使您成为合法所有者，也存在 租户或非法占用者（“擅自占地者”）继续住在公寓里的风险。
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拥有正式合同的租户有权在租期结束前 留在公寓里。如果卖方签订了长期合同，您实际上 承担了他的权利和义务。
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非法占用者不支付住房费用，只能通过 法院驱逐。这可能需要数月甚至数年时间。
4. 验证开发商的新住房
在主要市场购买房产时，重要的是索取：
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建筑许可证，确认房屋 是在法律框架内建造的。
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开发商的保险和一定期限的 担保。如果发现结构中存在隐藏缺陷，这将有所帮助。
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首次入住许可证，以及一份证明， 确认房屋符合建筑和卫生标准。 此文件通常称为 Cédula de habitabilidad， 没有它，可能会拒绝连接公用设施。
5. 二手购买情况下的文件
如果您在二级市场购买房屋，请额外 检查：
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前任业主是否对业主协会或水电费有任何欠款。这些债务 可以转移给新业主。
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地籍登记册中的最新数据：面积、布局、 地址、财产用途。将它们与实际情况和 Nota Simple Informativa 中的信息进行比较。
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业主的产权文件：销售合同、 赠与或继承证书。确保 卖方是唯一所有者；否则，将需要 其他共同所有者的同意。
额外的安全措施
财产的法律验证
如果您没有时间或足够的经验，您可以订购 专业的财产法律验证。许多大型 银行服务和房地产机构都提供这项 服务。专家会分析公寓的所有文件，检查 可能的诉讼、产权负担并出具法律意见。
在公证人处完成交易
西班牙公证人依法有义务在登记前核实交易的法律清洁度。如果发现不一致或缺少 重要文件，他有权暂停该过程。这种机制 保护双方，因此您在拜访公证人之前不应忽视文件的仔细准备。
结论
检查西班牙公寓的法律清洁度是 不能跳过的关键步骤。收集必要的文件， 注意继承的细微差别和开发商对住房的注册。如果您觉得自己没有足够的知识， 请寻求专业帮助。这样您就可以避免漫长的诉讼、经济损失和压力。
