西班牙未完成的房地产：风险和重要细节。

在西班牙购买期房的风险和特点

在西班牙购买期房是一种相关但复杂的投资选择。一方面，您可以节省价格并获得完全适合您需求的房屋或公寓。另一方面，存在施工延误、开发商财务问题和潜在法律困难的风险。下面我们分析购买在建房产时需要注意的主要优势、风险和要点。

购买“楼花”的好处

在初始阶段节省开支

许多买家选择期房的主要原因是购买时成本较低。开发商通常会提供有吸引力的价格，即使在挖掘阶段也能吸引投资者。施工完成后，房产的市场价值通常会上涨，这意味着有机会获利。

自定义布局选项

购买“楼花”可让您部分或完全影响室内设计。您可以选择饰面材料、配色方案，并在必要时对标准建筑解决方案进行更改（如果项目允许）。这种“定制”让您有机会从一开始就创建一个适合您需求的空间。

符合现代标准

新房产在西班牙符合《建筑管理法》(LOE) 规定的能源效率和安全的最新要求。此外，开发商经常建造带有游泳池、健身房、绿地和游乐场的住宅区，这对未来居民的舒适度和房产价值产生积极影响。

购买期房的主要风险

延误和财务问题的可能性

没有一个项目可以避免延误。材料供应问题、市场价格变化、法律延误——所有这些都可能推迟施工完成。如果开发商遇到严重的财务困难，项目可能会被冻结。因此，重要的是提前检查公司的声誉，研究其以前的项目，并确保它能够履行其所有义务。

项目变更和市场波动

虽然购买“楼花”提供了个性化您未来房屋的机会，但有时开发商可能会对项目进行不可预见的调整，从而限制您的最初想法。此外，值得考虑房地产市场波动的风险。如果市场形势对您不利，公寓或房屋的最终成本可能会低于预期，转售可能不太有利可图。

法律方面和彻底核查的必要性

购买期房时，您需要检查是否已颁发所有必要的许可证和市政执照。在某些情况下，要获取文件，您需要通过《信息自由法》(FOIA) 提出请求，这可能需要不确定的时间。如果建设在没有适当许可的情况下部分完成，以后可能会出现调试困难。此外，值得研究合同条款并澄清如果项目未完成，如何退还预付款。

签署合同前要注意什么

开发商的声誉。研究公司已完成的项目并查看其他买家的评论。
合同条款。注意截止日期、保证和不履行义务的处罚。
施工保证。西班牙有一套强制性保证，包括长达 10 年的结构缺陷保证。
准确的成本计算。总金额包括增值税 (VAT)、公证和注册费以及额外佣金。
付款计划。通常，买方在签署合同时支付一定金额（10-30%），然后分期支付余款，直至交钥匙。
位置和基础设施。即使您喜欢该项目，也要检查附近有哪些学校、商店、医院和其他设施。
地区前景。了解是否有任何可能影响房产价值的城市环境变化计划。
银行担保。要求确认存款或预付款保存在受开发商财务风险保护的特殊帐户中。

如何以及何时申请期房抵押贷款

专家建议在正式交钥匙前约 2-3 个月申请抵押贷款。如果您过早开始此过程，您的偿付能力可能会在建设期间发生变化，抵押贷款利率可能会增加。通常，开发商会与银行合作，为买家提供特殊的贷款条件。但是，值得比较不同银行的报价，以找到最有利的选择。

可能的贷款类型

建设贷款。由在建住房的购买者获得。随着每个主要施工阶段的完成，分期付款。
装修贷款。如果您购买的几乎是成品房，只需要进行维修或细微改动，则相关。
联邦住房管理局 (FHA) 203(k)。为需要重大修复的房产提供，但此选项更常用于美国。
过渡性贷款。由需要等待出售其当前财产以筹集资金购买新房产的买家使用。

付款流程和施工阶段

在西班牙购买“楼花”通常涉及分阶段付款计划。在签订购买协议时，支付初始定金（约占价值的 10-30%）。进一步的付款按比例分配到施工阶段。当对象完全准备好时，买方在公证处支付余款并收到钥匙。

房屋部分完工时的要点

如果您决定购买已部分建造的房产，请确保所有许可证都已到位，并且房屋已按时投入使用。建议要求检查：通常会发生这种情况，由于缺少供暖、通风和空调 (HVAC) 或未完成的电气工程，房屋无法投入使用。

如何保证质量和符合标准

西班牙的开发商有义务提供 10 年的建筑物结构完整性保证。此外，《建筑管理法》(LOE) 规定了为期两年的工程系统保修 - 管道、电线等。如果出现严重缺陷 - 承重墙出现裂缝或泄漏 - 开发商有义务自费消除它们。这就是为什么保留所有文件（包括广告手册和所用材料清单）很重要的原因。所有这些数据在发生争议时都具有法律效力。