在西班牙购买房地产的风险：如何保护自己。

为什么在没有律师的情况下在西班牙购买房产很危险

在国外购置房产是一个重要的步骤，不仅涉及大量的财务支出，还会因不熟悉当地法律而产生风险。许多人试图省钱并在没有律师的情况下完成交易，但随后会面临隐性债务、与擅自占地者（squatters）相关的问题以及其他法律复杂性。下面，我们将探讨读者（西班牙潜在的房产买家）的主要痛点，并提出避免此类陷阱的解决方案。

买家的主要痛点

1. 房产上可能存在的债务和产权负担

最常见的风险之一是购买带有水电费债务、逾期税款、未偿还抵押贷款或前业主其他财务义务的房产。在西班牙，如果房产被抵押或有未付账单，债务义务可以“转移”给新业主。

检查房产是否被查封或作为贷款的抵押品也至关重要。为此，您需要研究土地注册处的 Nota Simple，其中记录了产权负担。但是，Nota Simple 通常是不够的，因为水电费债务或财产税（Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI）可能不会反映在注册表中。有必要检查收据、证明，并要求卖方提供所有证明文件。

2. “擅自占地者”的威胁

在西班牙，存在着非法占用（擅自占地）住房的严重问题。如果您的公寓或房屋被所谓的“擅自占地者”占用，驱逐程序可能会很长，因为当地法律保护已经居住在该房产中的个人的权利。为了防范此类情况，安装警报并定期访问该房产，以及及时获得法律支持以便迅速提交警方报告并在法庭上处理此案，这将很有帮助。

3. 与公证人的误解以及“法学家”和“律师”之间缺乏区别

许多人认为公证人会验证交易的“清洁度”。但公证人在西班牙的作用仅限于证明合同的签署事实。深入的法律专业知识由律师进行。此外，在西班牙，律师职业受到严格监管，这与可能不承担咨询责任的“法学家”不同。如果交易因继承、债务或第三方争议权利而变得复杂，律师将帮助避免严重问题。

4. 文件和语言障碍方面的困难

西班牙的大多数法律文件都是用西班牙语写的。如果买家不会说卡斯蒂利亚语（西班牙官方语言），公证人可能会要求有认证翻译在场。文件中的错误或误解可能导致合同终止或产生额外费用。宣誓翻译文件将确保准确性并避免此类错误。

5. 购买土地和违反城市规划法规的风险

购买土地时，必须确保允许在其上进行建设。在西班牙，有不同类别的土地：urbana、urbanizable、rústica。如果土地被归类为 rústica，则可能禁止进行成熟的住宅建设。此外，即使是在土地注册处注册的房产也并不总是符合当地的城市规划。律师将检查所有分区文件，并在必要时帮助与市政当局解决问题。

律师在安全交易中的作用

为了消除上述风险，建议联系一位仅考虑买家利益的独立律师。他们的任务是：

房产的法律验证：分析债务、产权负担和财产历史。
检查土地注册处和地籍中的文件：验证建筑物的合法性、符合分区规定以及不存在限制。
费用和税费分析：评估财产税 (IBI) 和其他税务义务。协助在西班牙税务局注册并为非居民获取外国人识别号 (NIE)。
起草和谈判合同：签署初步协议（定金、预订合同）、买卖合同、检查截止日期、条件和已存入资金的安全性。
防止欺诈：解释付款的细节，包括货币波动，并就使用加密货币或其他付款方式提供建议。
遵守交易截止日期：与公证人、翻译和其他各方协调，以避免延误和处罚。

如何避免住房“被占”问题

如果公寓或房屋长时间空置，建议采取措施：

警报：警报系统将有助于在最初的 72 小时内检测到未经授权的进入，此时警方仍然可以迅速参与驱逐。
定期检查：律师授权书将允许及时提交警方报告并监控情况。
避免“强力”方法：求助于可疑的“反占屋”服务可能会导致威胁指控并延长法律程序。

为什么银行和公证人不保证交易的清洁度

银行专家只检查借款人的偿付能力，公证人确认合同的签署。他们都不负责债务、技术特征或建筑合法性的法律验证。这些职能委托给律师，律师代表买方而不是第三方的利益行事。

购买后出错的后果

拒绝律师的服务可能会导致：

支付他人的债务和罚款；
在与擅自占地者作斗争和法律诉讼中浪费时间；
如果未注册的建筑物不符合城市规划法规，则拆除它们的成本很高；
以后转售或继承房产的困难。

交易如何正式进行

1. 文件收集

买方需要获得外国人识别号 (NIE)，并准备护照复印件、土地注册处的 Nota Simple 和水电费债务证明。卖方必须提供业主社区出具的证明，确认没有未缴费用，以及财产税 (IBI) 的付款收据。

2. 初步合同

通常，双方会签署预订合同或定金合同。这涉及支付少量款项以将房产从市场上撤下。随后可能是期权合同或私人买卖合同，支付最终价格的 10-30%。在此，律师确定付款方案并规定违反义务的处罚。

3. 在公证人面前签字和付款

在最后阶段，律师检查所有文件的一致性并在场签字。如果买方不会说卡斯蒂利亚语，则会聘请认证翻译。签署合同后，会开具余额支票，或在交易当天进行银行转账。

结论：安全第一

在没有律师的情况下在西班牙购买房产可能会导致严重的问题：无论是他人的债务、与擅自占地者的冲突，还是对当地法律的误解。为了使交易只带来积极的情绪并避免不愉快的意外，及时联系合格的律师、研究所有文件并考虑西班牙法律的要求非常重要。这样，您将保护您的投资，节省时间和精力，最重要的是，保证您获得梦想中的家，而没有隐藏的陷阱。