27.11.2024 
西班牙购房时的定金协议 (Contrato de arras)
在国外购买房产涉及特殊风险和重要法律细节。建议西班牙的买家签订 定金协议 或 Contrato de arras 以确保交易安全。该文件确认买卖双方的认真意图，规定了未来交易的关键条件，并描述了交易解除时可能产生的后果。
买家主要的痛点及其解决方案
- 担心失去已支付的款项。如果任一方退出交易，可能会面临定金丢失或需要双倍退还定金的风险。
- 文件办理的复杂性。在西班牙购房需要办理多种证明、检查和公证手续。没有专业人士的咨询很容易出错。
- 可能购买到有问题的房产。房产可能存在债务、负担或法律地位争议。
- 对合同条款理解不完整。语言障碍和缺乏经验可能会在签署时导致误解。
- 银行可能不批准贷款。如果合同中未注明缓解条件，买家在银行拒贷时有失去定金的风险。
解决方案：明确规定定金协议的种类，仔细审阅所有条款（尤其是解除后果），核查房产的法律状况，并寻求西班牙房产专家或专业 律师 的帮助。
西班牙定金协议 (Contrato de arras) 的含义及其必要性
定金协议确认双方达成交易的意图，并描述未来出售的主要条件。协议应包括：
- 房产价格及定金金额。
- 最终购销合同（公证合同）签署的期限。
- 双方的资料（姓名、姓氏、DNI (Documento Nacional de Identidad) 或 NIE (Número de Identificación de Extranjero) 号码、地址）。
- 房产描述：地址、特点、地籍编号。
- 解除协议的条件及对双方的后果。
如果不签订定金协议，双方将缺乏正式保障。卖家可能将房产出售给其他买家，而买家则可能因准备交易而浪费时间和金钱，最终交易无法达成。
西班牙定金协议的主要类型
存在三种主要的 Contrato de arras 类型，其法律后果各有不同：
- Arras confirmatorias.买家可以一次性支付全部房款，此类协议确认双方意图的严肃性。但如果解除交易，买家仅能收回已支付的金额，无法获得额外赔偿。
- Arras penales.此类协议用于对未履行义务的一方进行处罚。在违约的情况下，对方不仅可以要求扣留或返还定金，还可要求额外的损失赔偿。
- Arras penitenciales.这是房产交易中最常见的类型，因为双方均可解除协议：如果买家退出则失去定金；如果卖家退出，则需双倍返还定金。
在 西班牙购房中最常采用的是 Arras penitenciales。该协议受西班牙民法典（第1454条）管辖，为买卖双方提供了明确的法律保障。
为什么定金协议 (Contrato de arras) 如此重要
- 确保意图的严肃性。它让双方确信对方有真实完成交易的决心。
- 关键条件的透明确定。合同中详细规定了价格、期限和义务，从而降低了误解的风险。
- 防止双重销售。卖家不能同时将房产出售给他人。
- 明确规定解除交易的规则。合同中必定载明如果交易失败将会如何处理。
如何正确起草西班牙定金协议
由于 预定协议（常称为 Contrato de arras）形式自由，必须考虑所有法律细节。建议用西班牙语和买家所在语言各准备一份协议。合同中务必包括：
- 双方正确的个人信息：姓名、DNI (Documento Nacional de Identidad) 或 NIE (Número de Identificación de Extranjero) 号码、地址。
- 房产描述：地址、地籍编号、特点。
- 定金金额及其条件：支付时间及在最终交易中如何计入总价。
- 房产最终价格及支付方式：现金、银行转账或其他方式。
- 具体期限：双方约定签署公证合同的日期。
- 解除交易的后果：如果买家或卖家改变主意会产生什么后果。
- 双方签名：没有双方（或其代表）的签名，合同无效。
签署时需要注意的事项
- 核查房产的法律清晰度。为确保房产没有债务、查封或其他负担，请从 Registro de Propiedad 获取 Nota Simple。
- 贷款拒绝时的条款。务必加入条款，规定如果因银行拒贷而导致交易失败，定金（全额或部分）应予以退还。
- 费用分担。通常双方会约定谁支付公证费，谁承担 ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) 或 IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) 以及地方增值税。
- 公证确认的必要性。虽然定金协议不要求强制公证，但通常会公证以避免争议并强化证据效力。
常见错误和风险
- 错误选择协议类型（使用 Arras confirmatorias 而非 Arras penitenciales）。这会导致如果卖家反悔，买家无权要求双倍返还定金。
- 缺少有关贷款的条款。若银行拒贷，买家可能会失去定金。
- 房产描述与实际不符。有时房屋面积、家具或停车位与合同约定不同。
- 公用事业费用债务未解决。如果合同中未要求卖家清偿债务，买家在交易后将面临额外负担。
保障交易安全的操作步骤
- 仔细核查房产的所有权及债务情况。
- 明确未来出售的所有条件，包括费用分担和公证合同签署的日期。
- 增加贷款拒绝情况下防止定金损失的条款。
- 遇到复杂情况时，请咨询 西班牙房产律师。
结论
西班牙定金协议 (Contrato de arras) 确保房产购买交易对双方来说尽可能安全透明。它防止双重销售风险，明确定金退还（或损失）的机制，并固定所有条款：价格、期限、双方义务。为 避免法律错误 和防止资金损失，必须仔细审核文件，正确选择定金类型，并明确规定所有条件，即使在银行拒贷等情况下也如此。
如果 预定协议 起草得当，充分考虑所有细节，并由专业顾问确认关键事项，买卖双方可以确信交易将是安全的。因此，西班牙房产购买的资深专家强烈建议使用 Arras penitenciales 并寻求 律师 的支持。
