05.01.2025 
在国外购买房产是一项与重大财务投资相关的重要决定。西班牙是此类投资最受欢迎的目的地之一：有利的气候、发达的基础设施和广阔的住房市场吸引了许多人。然而，没有经验的买家经常遇到隐藏的陷阱，导致额外的费用、法律纠纷和其他令人不快的意外。在本文中，我们将探讨在西班牙购买房产时最常见的十个错误，并讨论如何避免它们。
主要错误及如何避免
1. 低估专业帮助的必要性
买家通常决定依靠自己的知识自行进行交易。然而，西班牙市场有其自身的特点：不同的税收制度、法律方面、复杂的注册系统。如果没有经验丰富的房地产经纪人或律师的咨询，您可能会面临风险：
- 错误填写的文档。
- 财产上的隐藏负担。
- 技术和法律细微差别（例如，缺乏建筑许可证）。
解决方案：寻找一家专门从事西班牙房地产市场的信誉良好的中介机构和律师。他们的服务费用将通过节省时间和精力来得到回报。
2. 缺乏明确的计划和购买目标
许多买家没有具体说明他们购买房产的确切原因。目标可能不同：
- 永久居住或与家人度假。
- 出租并获得定期收入。
- 以转售为目的的投资。
解决方案：在购买之前，确定哪些参数对您很重要：靠近大海、是否有暖气、基础设施、未来转售价格快速上涨的可能性等。然后与房地产经纪人或顾问讨论这些要求。
3. 忽略实际费用
广告中显示的金额远非未来费用的完整清单。除了住房本身的成本外，西班牙还有税收和额外费用：
- 财产转让税 (ITP) 或增值税 (VAT) – 取决于财产类型（二手或新房）。
- 公证费 (Notaría) 和财产登记 (registro)。
- 房地产经纪人服务费。
- 如果您申请 抵押贷款，则需购买财产保险。
- 市政财产税 (IBI) 和潜在的社区业主会费。
解决方案：制定详细的财务计划，并提前明确所有税费。最好请顾问估算大概的总金额，以免超出预算。
4. 不了解抵押贷款和相关条款
买家有时会高估申请抵押贷款的好处或自己的偿付能力。在西班牙，除了利率，您还将有额外费用：
- 人寿保险（获得抵押贷款可能是强制性的）。
- 开设抵押贷款时的一次性费用。
- 银行强制进行的住房评估。
解决方案：比较不同银行的报价，不要犹豫询问所有相关付款。如果这是您的第一次购买，或者您难以理解细节，请联系抵押贷款经纪人。
5. 对财产的法律清洁度检查不完整
西班牙市场非常多样化：有非法改建的公寓、有未注册扩建的房屋、有前业主债务的房产。为了保护自己：
- 索取 简单说明 (nota simple)（注册表摘录）– 它显示了所有者、抵押贷款的存在、负担。
- 向卖方或管理公司核实是否有公用事业或税款欠款。
- 检查 建筑许可证（购买房屋或别墅时）是否有效。
解决方案：最好通过律师检查所有文件，包括 买卖合同 (escritura)。如果您购买的是二手市场，还要注意二次入住许可证 (licencia de segunda ocupación)。
6. 忽视对住房的彻底检查
“通过照片”检查房产是一项冒险的事情。照片有时会隐藏缺陷、布局缺陷、繁忙高速公路的景色。此外，在现实中，广告中声明的部分家具或家用电器可能会丢失。
解决方案：务必亲自参观该物业或派一位值得信赖的人（例如，房地产经纪人）。检查公用设施的功能、维修质量、相对于基础设施的位置。
7. 维护成本检查不够准确
在西班牙，住房维护可能有大量的每月开支：
- 在有游泳池、花园、保安的城市化地区的社区费用。
- 供暖或空调费用。
- 垃圾收集和电梯费用。
解决方案：在签署合同之前，请求计算 comunidad（业主协会会费）。确保您可以在不损害预算的情况下支付这些账单。
8. 完全忽略税务居民身份问题
如果您计划永久居留或每年在西班牙停留超过 183 天，您将成为税务居民。这意味着：
- 世界各地的许多收入（不仅仅来自西班牙）都需要申报。
- 可能需要 720 表格（外国资产申报）。
解决方案：提前咨询税务专家。如果您在其他国家/地区拥有资产或计划从租金中获得收入，这一点尤其重要。
9. 考虑不周的继承问题
西班牙的继承法可能与您本国的法律不同。在一些自治区，继承费用和税收相当高，特别是如果房产价值超过某个阈值。此外，并非所有人都事先知道，为了简化继承程序，有时保持非居民身份更方便。
解决方案：在完成交易之前与律师讨论继承问题。在某些情况下，将房屋登记在公司名下或将未来的继承人包括在买卖合同中更为有利。
10. 低估邻居因素和季节性
沿海地区的一种常见情况：夏天附近有很多游客，住房里挤满了吵闹的度假者，而冬天房子里几乎没有人。如果您想永久居住，这可能会造成不适（商店关门、街区空旷）。另一方面，在购买出租时，淡季期间没有邻居并不总是至关重要的。
解决方案：在一年中的不同时间访问所选区域，以了解该地点的具体情况。如果您的目标是出租房屋，请了解该物业在冬季和夏季的需求量。
结论
西班牙提供种类繁多的房产：从简朴的单间公寓到海岸边的豪华别墅。但是，为了使购买安全且投资合理，全面处理此事非常重要。检查文件（简单说明、继承契约、买卖合同），考虑成本（税费、社区费用、抵押贷款），亲自检查房屋并咨询专业人士。
请记住，列出的每个错误都可能导致重大的财务损失，有时甚至会导致多年的诉讼。精心准备的交易不仅可以节省您的金钱和时间，还可以让您在新的西班牙家中安心和自信。
