Jak se chránit před podvodníky při koupi a pronájmu nemovitostí ve Španělsku.

Jak se vyhnout podvodům při realitních transakcích ve Španělsku

Nákup a pronájem nemovitostí ve Španělsku je zodpovědný a často vzrušující krok, zejména pro cizince. Vysoká poptávka po bytech, domech a vilách v této zemi vytváří úrodnou půdu pro vznik podvodných schémat. Jak se nenachytat na návnadu „nečestných realitních makléřů“, „falešných“ pronajímatelů a prodejců „fantomových“ nemovitostí? V tomto článku se podíváme na nejčastější podvody, se kterými se již setkala řada kupujících a nájemců, a řekneme vám, jak se chránit před možnými riziky.

Nejčastější podvodná schémata

„Falešné“ agentury a fantomové inzeráty

Bezohlední jedinci se mohou vydávat za oficiální realitní makléře nebo pracovat pod rouškou nových realitních kanceláří, které ve skutečnosti existují pouze ve virtuálním prostoru. Zveřejňují atraktivní inzeráty s nereálně nízkými cenami na populárních portálech, jako je Idealista nebo Fotocasa, a přikládají krásné fotografie vysněného domu. Schéma obvykle vypadá takto:

Kupující/nájemce je přesvědčen o exkluzivitě nemovitosti a je požádán o zálohu nebo kauci údajně za rezervaci.
Slibují zpracování transakce prostřednictvím známých online služeb (například Booking nebo Airbnb (Air Bed and Breakfast)) pro „bezpečnost“, ale ve skutečnosti poskytují falešné odkazy.
Po převodu peněz komunikace s „realitním makléřem“ nebo „pronajímatelem“ ustane.

Abyste se nestali obětí takového podvodu, je důležité věnovat pozornost pověsti agentury: zkontrolujte, jak dlouho funguje, zda má skutečnou kancelář a jaké recenze zanechávají zákazníci. Nikdy nepřevádějte peníze, dokud jste osobně neviděli nemovitost a neověřili její existenci. Pro větší bezpečnost si můžete vyžádat výpis z katastru nemovitostí (Nota Simple), který potvrzuje vlastnické právo.

Předčasná platba a „povinné služby“

Dalším oblíbeným trikem je účtování takzvaných „povinných“ poplatků ještě před podpisem kupní nebo nájemní smlouvy. Může se jednat o „poplatek za vyhledání“ nebo „předběžné služby“ za prohlídku nemovitostí. Podvodníci často požadují malou částku, na první pohled, abyste nic nepojali. Konečná transakce není zaručena.

Tip: nikdy neprovádějte velké platby předem bez uzavřené smlouvy. Zvláště byste měli být obezřetní, pokud na vás „agent“ spěchá a říká, že zítra už bude pozdě, protože „o nemovitost je neuvěřitelný zájem“. Zvažte využití služeb oceňování nemovitostí pro kontrolu skutečné hodnoty nemovitosti.

Příliš nízká cena

Pokud je pronájem nebo prodej bydlení nabízen za cenu dvakrát nebo třikrát nižší, než je průměrná tržní cena, je to téměř vždy „varovný signál“ pro podvod. Podvodníci se tak snaží získat pozornost potenciálních klientů. Jakmile je kontakt navázán, začnou rozhovory o nutnosti urgentně převést peníze a v této fázi lidé často ztrácejí ostražitost.

Abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením, před podpisem smlouvy zkontrolujte, zda nemovitost splňuje všechny právní normy a zda nemá možné skryté problémy, včetně věcných břemen. K tomu je vhodná kontrola věcných břemen a soudních sporů.

Podvod s vlastnickým právem

Ve Španělsku je obzvláště důležité ověřit vlastnické právo k nemovitosti. Někteří podvodníci falšují dokumenty nebo používají ukradené údaje od vlastníků a snaží se prodat cizí nemovitost. Zde pomůže pouze důkladná právní kontrola všech dokumentů. Ideální možností je zajistit si podporu nezávislého právníka a požádat o komplexní prověření vlastnického práva v místním katastru.

Pronájem: Jaká jsou rizika

Falešné inzeráty a neexistující nemovitosti

Pronájem bydlení ve Španělsku je obzvláště populární oblastí, kde podvodníci často zveřejňují inzeráty na byty, které neexistují. Na platformách jako Idealista, Fotocasa nebo Milanuncios jsou nabízeny údajně „super výhodné nabídky“: centrum města, nízká cena, kompletní vybavení nábytkem a dokonce „všechny náklady v ceně“. Hlavní techniky podvodníků:

Komunikace pouze e-mailem: pseudo-vlastník tvrdí, že nemůže nemovitost ukázat osobně, protože je v zahraničí.
Odkaz na známé služby pro „bezpečnou“ transakci: podvodníci pošlou falešnou webovou stránku, která se vzhledem podobá populárním platformám, kde žádají o zaplacení rezervace.
Urgentní převod prostřednictvím pochybných platebních systémů: požadují vložení peněz bez reálných záruk, poté zmizí.

Abyste nepřišli o peníze, vyhněte se transakcím, které probíhají pouze online, bez osobních setkání a prohlídek. Ve Španělsku je pronajímatel povinen umožnit prohlídku bytu před podpisem smlouvy. Pokud osoba odmítá nebo hledá výmluvy, proč byt neukázat, je lepší komunikaci ukončit. Pro větší bezpečnost se doporučuje provést kontrolu bytu před pronájmem.

Pseudo-zprostředkovatelé

K podvodu často dochází prostřednictvím „pomocníků“, kteří tvrdí, že jsou oficiálními zástupci vlastníka nemovitosti. Údajně je „majitel v zahraničí“, takže klíče zůstaly u nich. V důsledku těchto jednání je klient požádán o zaplacení části částky na účet neznámé osoby. Jakmile je převod proveden, podvodník se již neozve. Jediným způsobem, jak se takovým situacím vyhnout, je spolupráce s prověřenými agenturami a dodržování pravidla osobní prohlídky. Spolehlivá agentura obvykle poskytuje služby správy pronájmu, což pomáhá vyhnout se rizikům.

Jak ověřit spolehlivost a nestát se obětí

Konzultace s právníkem

Při koupi nemovitosti nešetřete časem a penězi na konzultaci s nezávislým advokátem. Právník analyzuje všechny dokumenty, včetně výpisu z katastru, smlouvy, technických parametrů nemovitosti a ujistí se, že neexistují žádná právní omezení. Advokát vám například pomůže s kontrolou věcných břemen, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením.

Analýza trhu a srovnání cen

Před transakcí je důležité prozkoumat reálné ceny podobných nemovitostí ve stejné oblasti. Náklady na bydlení ve Španělsku do značné míry závisí na lokalitě, infrastruktuře a kvalitě stavby. Příliš nízká cena by měla být varovným signálem; "horké nabídky" se často ukáží jako fikce.

Spolupráce se specializovanými agenturami

Jedním z nejúčinnějších způsobů, jak se vyhnout podvodům, je najít velkou realitní kancelář, která má vlastní kancelář a manažery pro pronájem/prodej. Čím stabilnější je společnost na trhu, tím méně pravděpodobné je, že bude riskovat svou pověst. Věnujte pozornost následujícím znakům spolehlivé agentury:

Oficiální webové stránky a kancelář, kde jsou přijímáni klienti.
Dostupné kontaktní údaje a několikaleté zkušenosti.
Jasné podmínky spolupráce, sepsané ve smlouvě.
Dostupnost MLS (Multiple Listing Service) - databáze nemovitostí, která umožňuje kontrolovat reálné nabídky v celém regionu.

Kontrola nemovitosti před transakcí

Bezprostředně před uzavřením kupní smlouvy doporučujeme nemovitost znovu prohlédnout. Ujistěte se, že veškerý nábytek a spotřebiče uvedené ve smlouvě jsou skutečně přítomny a že se kolem vás neobjevily popelnice nebo hlučná stavba, které vám byly při první prohlídce skryty. Může být také užitečná kontrola nemovitosti před koupí, která vám zajistí jistotu v kvalitě a bezpečnosti transakce.

Další tipy a triky

Buďte opatrní s platbou předem: rezervujte prostředky až po podpisu předběžné smlouvy a nejlépe bankovním převodem nebo platbou kartou, přičemž si uschovejte stvrzenky.
Vyměňte zámky: při koupi bydlení okamžitě vyměňte zámky dveří. Předchozí majitel nebo realitní makléř může mít sadu klíčů.
Nespoléhejte na „bezplatné“ služby: setkání na letišti nebo dočasné ubytování od neznámých společností často znamená skryté platby v budoucnu.
Zajistěte podmínky ve smlouvě: uveďte písemně všechny podrobnosti (garážové stání, nábytek, dodatečné náklady) a pořiďte fotografie nebo videozáznam bytu.
Používejte ověřené platební služby: vyhněte se převodům přes Western Union (Western Union) nebo MoneyGram (MoneyGram), kde je nemožné sledovat příjemce.

Co dělat, když jste se již setkali s podvodníky

Pokud máte podezření, že něco není v pořádku, je nejdůležitější zachovat klid a v žádném případě nepřevádět peníze. Pokud máte důkazy o podvodu (korespondence, stvrzenky), měli byste:

Informovat správu portálu, kde byl inzerát zveřejněn (Idealista, Fotocasa atd.).
Kontaktovat policii a podat trestní oznámení pro podvod.
Pokusit se zjistit více o osobě nebo společnosti: požádat o oficiální dokumenty, ověřit jejich pravost.

V některých případech podvodníci nespěchají zmizet, a pokud jejich jednání včas zastavíte, existuje šance na vrácení peněz. Ale nejlepší je nedovést to do kritického bodu a předem dodržovat všechna bezpečnostní doporučení.

Závěr

Trh s nemovitostmi ve Španělsku skrývá mnoho úskalí pro cizince, kteří často neznají místní reálie. Podvodníci toho využívají a nabízejí příliš výhodné nemovitosti, aby vylákali zálohu nebo vás donutili koupit nemovitost s problémy v dokumentech. Se správným přístupem jsou však všechna tato rizika minimalizována: pečlivě zkontrolujte každou nabídku, poraďte se s nezávislým právníkem, prostudujte si pověst agentury, osobně si prohlédněte nemovitosti a nenechte se tlačit. Ať je váš nákup nebo pronájem co nejbezpečnější a nejpříjemnější.