Steuern auf Grundstücke in Spanien: Was Eigentümer wissen müssen

Beim Kauf von Land in Spanien ist es wichtig, die Steuern zu verstehen, die mit dem Besitz und den Immobiliengeschäften verbunden sind. In Spanien gibt es verschiedene Steuerarten, die den Käufer und den Verkäufer während des Geschäftsprozesses betreffen können.

1. Steuer auf die Wertsteigerung von Land (Plusvalía)

Beim Verkauf eines Grundstücks muss der Verkäufer die Steuer auf die Wertsteigerung des Landes (Plusvalía) zahlen, wenn das Grundstück als suelo urbano (städtisches Land) klassifiziert ist oder besondere Merkmale aufweist. Diese Steuer gilt für Grundstücke, deren Wert seit dem Erwerb erheblich gestiegen ist.

Wenn das Grundstück als suelo rústico (landwirtschaftliches Land) klassifiziert wird, fällt keine Steuer auf die Wertsteigerung an.

2. Steuern und Ausgaben für den Käufer

Der Käufer eines Grundstücks in Spanien sieht sich weiteren Steuern und Ausgaben gegenüber. Je nach Status des Verkäufers muss der Käufer möglicherweise folgende Zahlungen leisten:

• Mehrwertsteuer (IVA) oder Steuer auf den Eigentumserwerb (ITP):
• Wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, muss der Käufer die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 21% zahlen.
• Wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, muss der Käufer die Steuer auf den Eigentumserwerb (ITP) zum jeweils gültigen Satz in der jeweiligen autonomen Gemeinschaft zahlen.
• Steuer auf dokumentierte juristische Handlungen (IAJD): Wenn die Transaktion der Mehrwertsteuer unterliegt, muss der Käufer die Steuer auf dokumentierte juristische Handlungen zahlen, deren Satz in Katalonien derzeit 1,5% beträgt.
• Notargebühren: Die Notargebühren hängen vom Wert der Immobilie ab. Bei einem Transaktionswert von 100.000 € betragen die Notargebühren etwa 350 €.
• Gebühr für die Registrierung des Eigentumsrechts: Diese Gebühr hängt vom Wert des Objekts ab und beträgt im Durchschnitt etwa 170 €.

3. Mögliche Probleme beim Kauf von Land in Spanien

Bei der Vorbereitung der Transaktion ist es wichtig, das Grundstück in Spanien sorgfältig auf Belastungen und andere Probleme zu überprüfen, die zukünftige Pläne beeinträchtigen könnten.

Überprüfung von Belastungen

Eine der einfachsten Möglichkeiten zur Überprüfung besteht darin, einen Auszug aus dem Grundbuch anzufordern, der als Nota Simple Informativa bekannt ist. Dieses Dokument enthält Informationen zu allen Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechten oder Steuerschulden und gibt Auskunft über alle Eigentümer des Grundstücks und deren Anteile. Um dieses Dokument zu erhalten, können Sie sich an Spezialisten für Nota Simple (notarielle Bescheinigung) wenden.

Überprüfung von Dienstbarkeiten

Darüber hinaus ist es wichtig zu überprüfen, ob auf dem Grundstück Dienstbarkeiten bestehen, die das Nutzungsrecht einschränken. Zum Beispiel könnten unter dem Grundstück Rohrleitungen des städtischen Versorgungsnetzes verlegt sein, die nicht verändert oder verschoben werden dürfen.

Überprüfung der Baugenehmigung

Der Kauf von Land zu Bauzwecken erfordert die Überprüfung der vorhandenen oder möglichen Baugenehmigung. Einige Grundstücke sind möglicherweise nicht in die genehmigten Stadtplanungen aufgenommen, was den Bau einschränkt. Dafür kann es erforderlich sein, eine Baugenehmigung zu beantragen, um die rechtliche Klarheit des Grundstücks zu gewährleisten.

4. Immobiliensteuer (IBI)

Alle Grundstückseigentümer in Spanien sind verpflichtet, jährlich eine Immobiliensteuer — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) — zu zahlen. Diese Steuer wird auf der Katasterwert des Objekts berechnet und hängt von den lokalen Sätzen ab:

• Von 0,30% bis 0,90% für landwirtschaftliche Grundstücke.
• Von 0,40% bis 1,10% für städtische Grundstücke.

Steuerpflichtig ist die Person, die am 1. Januar des laufenden Jahres als Eigentümer im Register eingetragen ist.

5. Probleme mit der Kategorisierung im Kataster

Es treten häufig Probleme bei der korrekten Erhebung der Steuer auf, insbesondere wenn das Grundstück im Kataster falsch klassifiziert ist. Grundstücke, die tatsächlich landwirtschaftlich genutzt werden, können fälschlicherweise als städtische Grundstücke eingestuft werden, was zu einer überhöhten Steuer führt. Die Lösung solcher Probleme kann die Intervention von Verwaltungs- oder Gerichtsbehörden erfordern. Dafür könnten rechtliche Dienste oder die Unterstützung von Anwälten erforderlich sein.

6. Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Land (IIIVTNU)

Bei der Übertragung von Rechten an Land wird eine Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Land erhoben — Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIIVTNU). Dies ist eine kommunale Steuer, die auf Grundlage der Wertsteigerung des Landes seit dem Erwerb berechnet wird. Die Steuerbemessungsgrundlage wird nach dem Satz festgelegt, der von den lokalen Behörden bestimmt wird, und kann je nach Region und anderen Faktoren variieren.

Fazit

Beim Kauf von Land in Spanien ist es wichtig, das Grundstück sorgfältig auszuwählen, seinen rechtlichen Status zu überprüfen und die steuerlichen Verpflichtungen zu verstehen, die während der Transaktion und danach entstehen. Die Konsultation von Fachleuten kann helfen, mögliche rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden. Zum Beispiel kann die Unterstützung von Experten in Transaktionsbegleitung oder Immobilienversicherung erheblich dazu beitragen, Risiken zu verringern.