Wie man den Entwickler überprüft und das Geschäft in Spanien absichert

Der Kauf von Immobilien auf dem Primärmarkt in Spanien bietet einen höheren Schutz als in einer Reihe anderer Länder. Fehler bei der Auswahl eines Bauträgers sind jedoch immer noch möglich und können sehr teuer werden. In diesem Artikel betrachten wir die typischen "Schmerzpunkte", die zukünftige Käufer beunruhigen, und geben einen Schritt-für-Schritt-Plan zur Überprüfung des Bauträgers (Entwicklers), bevor Sie ein Haus in der Bauphase oder fertige Objekte kaufen. Wir werden herausfinden, auf welche Dokumente Sie achten müssen und wie Sie Schulden, Baumängel und Probleme bei der Registrierung der Transaktion vermeiden können.

Warum es wichtig ist, den Bauträger zu überprüfen

Der Hauptschmerz des Käufers ist, nicht ohne Geld und ohne Unterkunft dazustehen. In Spanien haben Bauträger (promotores) mehr gesetzliche Verpflichtungen als in einer Reihe von GUS-Staaten, jedoch können Risiken bestehen bleiben. Hier sind die wichtigsten Bedenken zukünftiger Eigentümer:

• Der Bauträger verzögert die Übergabe des Objekts oder "friert" den Bau ganz ein.
• Dem Projekt fehlen die notwendigen Dokumente für den Bau oder die Besiedlung.
• Ein zu niedriger Preis des Objekts, der zusätzliche Kosten verbirgt.
• Technische und rechtliche Mängel, die zu Tausenden von Reparaturkosten führen.
• Das Vorhandensein von Belastungen, Schulden oder Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Bauträger oder dem Grundstück.

Um nicht in solche Situationen zu geraten, ist es wichtig, vorab alle notwendigen Informationen über die Geschichte des Unternehmens und das spezifische Projekt zu sammeln.

Schritt 1. Untersuchen Sie den Ruf des Entwicklers

Wie viele Jahre ist das Unternehmen auf dem Markt

Ein zuverlässiger Bauträger (promotor) ist in der Regel eine Firma, die seit langem in der Baubranche tätig ist und eine Reihe von Objekten in Betrieb genommen hat. Achten Sie auf folgende Punkte:

• Offizielle Präsenz des Bauträgers im spanischen Handelsregister (Registro Mercantil).
• Bewertungen über den Bauträger: Gibt es Beschwerden über Verzögerungen oder die Qualität der Gebäude.
• Realisierte Projekte: Wie viele Objekte wurden bereits gebaut und an die Eigentümer übergeben.

Je mehr erfolgreich abgeschlossene Projekte, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass der Bau abgeschlossen wird.

Überprüfung der finanziellen Transparenz

Das Vorhandensein eines ausreichend großen Grundkapitals und einer rechenschaftspflichtigen Finanzierung spricht für das Unternehmen. Denken Sie daran, dass Banken in Spanien, bevor sie eine Projektfinanzierung vergeben, eine Überprüfung des Bauträgers durchführen. Es lohnt sich jedoch nicht, sich nur darauf zu verlassen – es ist besser, die Informationen selbst oder mit Hilfe eines Spezialisten gründlich zu studieren.

Schritt 2. Untersuchen Sie die Dokumente für den Neubau

Beim Kauf von Wohnungen in Spanien in der Bauphase sollten Sie unbedingt die folgenden Genehmigungen und Zertifikate überprüfen:

• Licencia de obras (Baugenehmigung). Ohne sie hatte der Bauträger kein Recht, mit der Arbeit zu beginnen.
• Certificado de final de obra (CFO) – eine Bescheinigung über die Fertigstellung der Bauarbeiten, unterzeichnet von einem technischen Architekten.
• Cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung). Dies ist ein offizielles Dokument, das die Übereinstimmung des Objekts mit den festgelegten Qualitäts- und Sicherheitsstandards bestätigt.
• Licencia de primera ocupación (LPO) – eine Genehmigung für die Erstbelegung.
• Garantía obligatoria – eine 10-jährige Versicherung, die mögliche versteckte Konstruktionsmängel abdeckt.

Es ist wichtig, sich an das LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) zu erinnern – das Gesetz über die Organisation des Bauwesens, nach dem der Bauträger verpflichtet ist, Versicherungsgarantien zu gewähren. Es wird nicht überflüssig sein, vom Bauträger die Rechtsgültigkeit der Baudokumente und des Grundstücks, auf dem das Objekt gebaut wird, in den entsprechenden Registern anzufordern und zu überprüfen.

Schritt 3. Überprüfen Sie den Zustand des Grundstücks

In Spanien gibt es verschiedene Kategorien von Grundstücken:

• Urbanizado – Land ist für die Bebauung zugelassen.
• Fully urbanizado – das Grundstück ist bereits vollständig bebaut, in der Regel mit angeschlossenen Versorgungsleitungen.
• Rural – landwirtschaftliche Flächen, auf denen der Bau von Wohngebäuden nicht gestattet ist.

Stellen Sie sicher, dass das Grundstück, auf dem das Objekt gebaut wird, zu der Kategorie gehört, die eine legale Bebauung erlaubt. Und auch, dass das Grundstück auf den Bauträger registriert ist.

Schritt 4. Untersuchen Sie die Vertragsbedingungen

Kaufvertrag (Contrato de compraventa)

Dieses Dokument regelt die Beziehung zwischen dem Käufer und dem Bauträger. Darin sollten klar angegeben werden:

• Der Preis der Immobilie, der Zahlungsplan und das endgültige Datum der Übergabe des Objekts.
• Strafen für Verzögerungen und die Möglichkeit der Kündigung, wenn die Frist erheblich überschritten wird.
• Bedingungen für die Leistung von Vorauszahlungen. Fordern Sie bei Bedarf eine Bankgarantie oder eine Versicherungsbürgschaft für die im Rahmen des Baus gezahlten Beträge.
• Bedingungen für die Rückerstattung, wenn das Objekt nicht innerhalb der angegebenen Frist fertiggestellt wird.

Sprache des Dokuments und rechtliche Expertise

Unterschreiben Sie den Vertrag nicht, bevor er nicht in eine Ihnen verständliche Sprache übersetzt wurde und ein Anwalt alle Punkte analysiert hat. Dies ist in Spanien gängige Praxis, um Verwirrung bei der Auslegung zu vermeiden.

Schritt 5. Bewerten Sie die Kosten nach der Übergabe des Objekts

Nebenkosten

Spanien ist ein Land mit einem entwickelten System von Versorgungsunternehmen, aber der Käufer sollte sich im Voraus über die Preise für Strom, Wasser, Gas und andere Dienstleistungen informieren. Es ist nützlich, vom Bauträger oder Verkäufer die letzte bezahlte Rechnung anzufordern, aus der die Höhe der Schulden (falls vorhanden) und der durchschnittliche Verbrauch hervorgehen.

Grundsteuer (IBI)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine jährliche Grundsteuer. Ihre Höhe hängt vom Katasterwert des Objekts und der Gemeinde ab. Überprüfen Sie, ob die IBI für den vorherigen Zeitraum bezahlt wurde, und bedenken Sie, dass Sie in Zukunft diese Steuer zahlen werden.

Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen (Comunidad)

Wenn der Komplex über einen Pool, einen Aufzug, einen Parkplatz und andere gemeinsame Einrichtungen verfügt, beteiligt sich jede Wohnung an der Kofinanzierung ihrer Instandhaltung. Manchmal kann dieser Betrag erheblich sein, klären Sie also seine Größe im Voraus.

Schritt 6. Klären Sie die Frage der Touristenlizenz

Wenn Sie planen, die Immobilie kurzfristig zu vermieten, überprüfen Sie unbedingt die Verfügbarkeit der tasa turística (Touristensteuer), genauer gesagt der Touristenlizenz. Ohne diese Lizenz ist eine legale kurzfristige Vermietung nicht möglich, und die Geldstrafen im Falle einer "illegalen" Vermietung sind sehr hoch. Wenn der aktuelle Eigentümer bereits eine Genehmigung hat, kann diese automatisch auf Sie übergehen.

Schritt 7. Stellen Sie sicher, dass keine Schulden und Belastungen vorhanden sind

Das Hauptdokument beim Kauf eines fertigen Objekts ist die Nota simple. Dies ist ein Auszug aus dem Grundbuch, der die Rechte an der Wohnung sowie Informationen über Hypotheken, Pfändungen oder andere Beschränkungen widerspiegelt. Wenn Sie eine Wohnung von einem Bauträger kaufen, fordern Sie eine aktuelle Nota simple für den Fall an, dass der Bauträger ein Darlehen mit der Sicherheit des Grundstücks oder des Gebäudes aufgenommen hat. Wenn Schulden vorhanden sind (z. B. in Form von nicht bezahlten Steuern), sollten diese vor der Vertragsunterzeichnung beglichen werden.

Schritt 8. Achten Sie auf den Preis und "versteckte" Kosten

Ein zu niedriger Preis kann ein Köder sein. Manchmal bedeutet dies, dass das Objekt oder Grundstück erhebliche finanzielle Investitionen benötigt (Fertigstellung, Anschluss an Versorgungsunternehmen, Beseitigung von Baumängeln). Führen Sie eine Machbarkeitsstudie durch oder laden Sie einen Spezialisten ein, der die Kosten der zukünftigen Reparaturen realistisch einschätzt.

Schritt 9. Betrachten Sie das "Ratenzahlungs"-Schema und die Hypothek

Viele Bauträger erlauben Zahlungen in Raten - bis zum Zeitpunkt der Übergabe des Objekts. Wenn Sie jedoch planen, eine Hypothek aufzunehmen, ist der optimale Zeitpunkt für die Beantragung 2-3 Monate vor der tatsächlichen Bezugsfertigkeit der Wohnung. So vermeiden Sie Risiken, die mit einer Änderung der finanziellen Situation verbunden sind (Einkommensrückgang oder Verschärfung der Kreditbedingungen).

Schritt 10. Versichern Sie Ihre Transaktion

Um potenzielle Risiken zu reduzieren, fordern Sie vom Bauträger Bankgarantien für die vorgeschossenen Beträge. Überprüfen Sie die Versicherungsbedingungen im Falle eines Baustopps oder der Entdeckung von Mängeln, die nach einiger Zeit auftreten können. In Spanien gibt es die Praxis des obligatorischen Versicherungsschutzes, aber der Käufer sollte alle Details vor Vertragsunterzeichnung klären.

Fazit

Immobilien in Spanien können bei ordnungsgemäßer Überprüfung eine rentable Investition und eine zuverlässige Kapitalanlage sein. Der wichtigste Rat: Beeilen Sie sich nicht, analysieren Sie den Ruf des Bauträgers, stellen Sie sicher, dass alle Dokumente und Rechte an dem Grundstück vorhanden sind, lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch und zögern Sie nicht, Fragen zu stellen. Wenn Sie nicht über ausreichende Erfahrung oder Kenntnisse verfügen, wird empfohlen, sich an qualifizierte Anwälte und professionelle Immobilienmakler zu wenden. Ein sorgfältiger Ansatz beim Kauf schützt Sie vor unvorhergesehenen Ausgaben, langwierigen Rechtsstreitigkeiten und hilft Ihnen, das Leben in einem neuen Gebäude mit Freude und nicht mit Problemen zu beginnen.