Anzahlungvertrag in Spanien beim Immobilienkauf (Contrato de arras)

Anzahlungsvertrag in Spanien beim Immobilienkauf (Contrato de arras)

Der Erwerb von Immobilien im Ausland ist mit besonderen Risiken und wichtigen rechtlichen Feinheiten verbunden. Es wird Käufern in Spanien empfohlen, einen Anzahlungsvertrag oder Contrato de arras abzuschließen, um die Sicherheit der Transaktion zu gewährleisten. Dieses Dokument bestätigt die Ernsthaftigkeit der Absichten sowohl des Käufers als auch des Verkäufers, legt die wesentlichen Bedingungen der bevorstehenden Transaktion fest und beschreibt die möglichen Folgen im Falle einer Auflösung.

Hauptsorgen des Käufers und deren Lösung

Die Befürchtung, die geleisteten Zahlungen zu verlieren. Sollte eine der Parteien von der Transaktion zurücktreten, besteht das Risiko, die Anzahlung zu verlieren oder sie im Doppelten zurückzahlen zu müssen.
Schwierigkeiten bei der Dokumentenabwicklung. Beim Kauf von Immobilien in Spanien sind eine Reihe von Bescheinigungen, Überprüfungen und notarielle Beglaubigungen erforderlich. Ohne die Beratung eines Fachmanns kann leicht ein Fehler unterlaufen.
Der mögliche Erwerb eines problematischen Objekts. Die Immobilie kann Schulden, Belastungen oder einen umstrittenen rechtlichen Status aufweisen.
Unvollständiges Verständnis der Vertragsbedingungen. Sprachbarrieren und mangelnde Erfahrung können zu Missverständnissen bei der Unterzeichnung führen.
Die Hypothek kann von der Bank abgelehnt werden. Fehlen im Vertrag mildernde Bedingungen, läuft der Käufer Gefahr, die Anzahlung zu verlieren, wenn die Bank den Kredit ablehnt.

Lösung: Den Typ des Anzahlungsvertrags klar festlegen, alle Punkte (insbesondere die Folgen einer Auflösung) sorgfältig prüfen, den rechtlichen Status der Immobilie überprüfen und sich von einem spezialisierten Rechtsanwalt oder einem erfahrenen Immobilienexperten in Spanien unterstützen lassen.

Was ist ein Anzahlungsvertrag in Spanien (Contrato de arras) und wofür wird er benötigt

Der Anzahlungsvertrag bestätigt die Absicht der Parteien, die Transaktion abzuschließen, und beschreibt die Hauptbedingungen des zukünftigen Verkaufs. Er sollte enthalten:

Den Preis der Immobilie und den Betrag der Anzahlung.
Die Fristen für die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags (notarielle Urkunde).
Die Daten der Parteien (Namen, Nachnamen, Nummern DNI (Documento Nacional de Identidad) oder NIE (Número de Identificación de Extranjero), Adressen).
Eine Beschreibung des Objekts: Adresse, Eigenschaften, Kataster-Nummer.
Die Bedingungen für eine Auflösung und die Konsequenzen für beide Parteien.

Wird kein Anzahlungsvertrag abgeschlossen, bleiben die Parteien ohne formelle Garantien. Der Verkäufer kann die Immobilie an einen anderen Käufer veräußern, und der Käufer riskiert, Zeit und Geld in die Vorbereitung einer Transaktion zu investieren, die letztlich nicht zustande kommt.

Die wichtigsten Arten von Anzahlungsverträgen in Spanien

Es gibt drei Hauptarten von Contrato de arras, die sich in ihren rechtlichen Folgen unterscheiden:

Arras confirmatorias. Der Käufer kann den vollen Preis sofort zahlen, und diese Vereinbarung bestätigt die Ernsthaftigkeit beider Parteien. Im Falle einer Auflösung erhält der Käufer jedoch lediglich den gezahlten Betrag ohne zusätzliche Entschädigung.
Arras penales. Dieser Vertrag dient dazu, Sanktionen gegen die Partei zu verhängen, die die vereinbarten Bedingungen nicht einhält. Im Falle eines Verstoßes kann die Gegenpartei nicht nur die Einbehaltung oder Rückzahlung der Anzahlung verlangen, sondern auch zusätzlichen Schadensersatz.
Arras penitenciales. Die gängigste Option bei Immobilientransaktionen, da beide Parteien den Vertrag auflösen können: Zieht der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; zieht der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung verdoppelt zurückzahlen.

Am häufigsten bei dem Immobilienkauf in Spanien wird Arras penitenciales verwendet. Dieser unterliegt dem spanischen Zivilgesetzbuch (Art. 1454) und bietet klare rechtliche Garantien für Käufer und Verkäufer.

Warum der Anzahlungsvertrag (Contrato de arras) so wichtig ist

Garantie der Ernsthaftigkeit. Er gibt die Sicherheit, dass die Parteien entschlossen sind, die Transaktion tatsächlich abzuschließen.
Transparente Festlegung der Schlüsselbedingungen. Preis, Fristen und Verpflichtungen werden detailliert im Dokument festgehalten, wodurch Missverständnisse minimiert werden.
Schutz vor Doppelverkäufen. Der Verkäufer kann die Immobilie nicht gleichzeitig an eine andere Partei veräußern.
Klare Regelung der Vertragsauflösung. Der Vertrag legt eindeutig fest, was passiert, wenn die Transaktion scheitert.

Wie man einen Anzahlungsvertrag in Spanien richtig aufsetzt

Da der Reservierungsvertrag (wie der Contrato de arras häufig genannt wird) in freier Form abgefasst wird, ist es wichtig, alle rechtlichen Feinheiten zu berücksichtigen. Es wird empfohlen, ihn in zwei Sprachen zu erstellen: in Spanisch und in der Sprache des Käufers. Der Vertrag muss enthalten:

Richtige persönliche Daten der Parteien: Vollständiger Name, Nummern DNI (Documento Nacional de Identidad) oder NIE (Número de Identificación de Extranjero), Adresse.
Beschreibung des Objekts: Adresse, Kataster-Nummer, Eigenschaften.
Betrag und Bedingungen der Anzahlung: Wann diese geleistet wird und wie sie in den Gesamtpreis beim Abschluss des endgültigen Vertrags einfließt.
Der endgültige Preis der Immobilie und die Zahlungsweise: Bar, per Banküberweisung oder andere Methoden.
Konkrete Fristen: Das Datum, bis zu dem sich die Parteien verpflichten, die notarielle Urkunde zu unterzeichnen.
Folgen eines Rücktritts: Was passiert, wenn der Käufer oder der Verkäufer seine Meinung ändert.
Unterschriften der Parteien: Ohne die Unterschriften der Beteiligten (oder ihrer Vertreter) ist der Vertrag ungültig.

Worauf beim Unterzeichnen zu achten ist

Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie. Holen Sie eine Nota Simple aus dem Registro de Propiedad ein, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Schulden, Pfändungen oder Belastungen ist.
Bedingungen für den Fall einer Hypothekenablehnung. Es ist unerlässlich, eine Klausel zur Rückzahlung der Anzahlung (ganz oder teilweise) aufzunehmen, falls die Transaktion aufgrund einer Ablehnung durch die Bank scheitert.
Verteilung der Kosten. In der Regel vereinbaren die Parteien, wer den Notar bezahlt, wer den ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) oder IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) sowie die kommunale Steuer auf Wertsteigerungen übernimmt.
Notwendigkeit der notariellen Beglaubigung. Obwohl der Anzahlungsvertrag nicht zwingend notariell beurkundet werden muss, wird er häufig auf diese Weise formalisiert, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Beweisgrundlage zu stärken.

Typische Fehler und Risiken

Falsche Wahl des Vertragstyps (Arras confirmatorias statt Arras penitenciales). Dies führt dazu, dass der Käufer nicht das Recht hat, eine doppelte Rückzahlung zu verlangen, falls der Verkäufer seine Meinung ändert.
Fehlende Hypothekenklausel. Im Falle einer Ablehnung durch die Bank kann der Käufer die Anzahlung verlieren.
Eine Beschreibung des Objekts, die nicht der Realität entspricht. Manchmal weichen Fläche, Ausstattung oder Parkplatz von den im Vertrag festgelegten Bedingungen ab.
Offene Schulden für Versorgungsleistungen. Wenn der Vertrag den Verkäufer nicht verpflichtet, bestehende Schulden zu begleichen, übernimmt der Käufer diese Verpflichtungen nach der Transaktion.

Schritte zur Sicherstellung der Transaktionssicherheit

Überprüfen Sie sorgfältig die Eigentumsrechte und eventuelle Schulden der Immobilie.
Klären Sie alle Bedingungen des zukünftigen Verkaufs, einschließlich der Kostenteilung und der Fristen für die Unterzeichnung der Hauptnotariatsurkunde.
Fügen Sie eine Hypothekenklausel ein, um zu vermeiden, dass die Anzahlung verloren geht, falls die Bank sie ablehnt.
Bei Komplikationen konsultieren Sie einen Rechtsanwalt, der auf spanische Immobilien spezialisiert ist.

Schlussfolgerungen

Der Anzahlungsvertrag in Spanien (Contrato de arras) garantiert, dass die Immobilientransaktion für beide Parteien so sicher und transparent wie möglich abgewickelt wird. Er schützt vor dem Risiko eines Doppelverkaufs, regelt den Mechanismus zur Rückzahlung (oder zum Verlust) der Anzahlung und definiert alle Bedingungen: Preis, Fristen und gegenseitige Verpflichtungen. Um rechtliche Fehler und finanzielle Verluste zu vermeiden, ist es wichtig, die Dokumente sorgfältig zu prüfen, den richtigen Typ der Anzahlung zu wählen und alle Bedingungen klar festzulegen, selbst wenn Änderungen, etwa im Fall einer Hypothekenablehnung durch die Bank, eintreten sollten.

Wird der Reservierungsvertrag fachgerecht erstellt, alle Feinheiten berücksichtigt und die wesentlichen Punkte mit professionellen Beratern abgesichert, können Käufer und Verkäufer sicher sein, dass die Transaktion reibungslos verläuft. Aus diesem Grund empfehlen erfahrene Spezialisten im Immobilienkauf in Spanien dringend, auf Arras penitenciales zurückzugreifen und sich die Unterstützung eines Rechtsanwalts zu sichern.