未完成のスペインの不動産: リスクと重要な詳細。

スペインで未完成物件を購入する際のリスクと特徴

スペインで未完成物件を購入することは、関連性はあるものの複雑な投資オプションです。一方では、価格を節約し、ニーズに完全に適合した家やアパートを手に入れることができます。一方で、建設の遅延、開発業者の財政問題、潜在的な法的問題のリスクがあります。以下では、建設中の物件を購入する際に注意すべき主な利点、リスク、重要なポイントを分析します。

「オフプラン」住宅を取得するメリット

初期段階での節約

多くのバイヤーが未完成住宅を選択する主な理由は、購入時のコストが低いことです。開発業者は、掘削段階でも投資家を引き付けるために、魅力的な価格を提供することがよくあります。建設完了後、物件の市場価値は原則として上昇するため、利益を得る機会があります。

カスタムレイアウトオプション

「オフプラン」で購入すると、インテリアデザインに部分的または完全に影響を与えることができます。仕上げ材、カラースキームを選択し、必要に応じて標準的な建築ソリューションに変更を加えることができます（プロジェクトで許可されている場合）。この「カスタマイズ」により、最初からニーズに合わせた空間を作成する機会が得られます。

現代の基準への準拠

新しい物件は、スペインでは建物管理法（LOE）で規定されているエネルギー効率と安全性の最新の要件を満たしています。さらに、開発業者は多くの場合、スイミングプール、ジム、緑地、遊び場を備えた住宅団地を建設しており、将来の居住者の快適さと物件の価値にプラスの影響を与えます。

未完成物件を購入する主なリスク

遅延の可能性と財務上の問題

遅延の影響を受けないプロジェクトはありません。資材供給の問題、市場価格の変化、法的な遅延など、これらすべてが建設の完了を遅らせる可能性があります。開発業者が深刻な財政難に陥った場合、プロジェクトは凍結される可能性があります。したがって、事前に会社の評判を確認し、以前のプロジェクトを調査し、すべての義務を果たすことができることを確認することが重要です。

プロジェクトの変更と市場の変動

「オフプラン」で購入すると、将来の家をパーソナライズする機会が得られますが、開発業者がプロジェクトに予期しない調整を加え、元のアイデアを制限することがあります。さらに、不動産市場の変動のリスクを考慮する価値があります。市場の状況が不利に変化した場合、アパートや家の最終的なコストは予想よりも低くなり、再販は収益性が低くなる可能性があります。

法的側面と徹底的な検証の必要性

未完成の住宅を購入する際には、必要なすべての許可証と地方自治体のライセンスが発行されているかどうかを確認する必要があります。場合によっては、書類を入手するために、情報公開法（FOIA）を通じてリクエストを行う必要があります。これには、不定の時間がかかる可能性があります。建設が適切な許可なしに部分的に完了した場合、後で試運転に問題が発生する可能性があります。さらに、契約条件を検討し、プロジェクトが完了しない場合に前払いの払い戻しがどのように行われるかを明確にすることは価値があります。

契約に署名する前に注意すべきこと

開発者の評判。会社の完了したプロジェクトを調査し、他のバイヤーからのレビューを確認してください。
契約条件。締め切り、保証、および義務の不履行に対する罰則に注意してください。
建設保証。スペインには、最大10年間の構造上の欠陥に対する保証を含む、一連の必須保証があります。
正確なコスト計算。合計金額には、付加価値税（VAT）、公証人および登録料、追加手数料が含まれます。
支払いプラン。通常、購入者は契約に署名する際に一定の金額（10〜30％）を支払い、その後、鍵の引き渡しまで残りを段階的に支払います。
場所とインフラストラクチャ。プロジェクトが気に入ったとしても、近くにどのような学校、店舗、病院、その他の施設があるかを確認してください。
地区の見通し。物件の価値に影響を与える可能性のある都市環境を変更する計画があるかどうかを確認してください。
銀行保証。預金または前払いが、開発者の財務リスクから保護された特別な口座に保持されていることの確認をリクエストしてください。

未完成住宅の住宅ローンを申請する方法と時期

専門家は、鍵の正式な引き渡しの約2〜3か月前に住宅ローンを申請することをお勧めします。このプロセスを早めに開始すると、建設期間中に支払能力が変化し、住宅ローン金利が上昇する可能性があります。多くの場合、開発業者は銀行と協力して、購入者に特別な融資条件を提供します。ただし、最も有利なオプションを見つけるために、さまざまな銀行のオファーを比較する価値があります。

考えられるローンの種類

建設ローン。建設中の住宅を購入する人が取得します。支払いは、各主要な建設段階が完了するにつれて、段階的に行われます。
リフォームローン。修理や軽微な変更のみを行う必要があるほぼ完成した家を購入する場合に関連します。
連邦住宅局（FHA）203（k）。大規模なリハビリテーションを必要とする物件に提供されますが、このオプションは米国でより頻繁に使用されます。
ブリッジローン。新しい物件を購入するための資金を調達するために、現在の物件の売却を待つ必要があるバイヤーが使用します。

支払いプロセスと建設段階

スペインで「オフプラン」を購入する場合、通常、段階的な支払いスケジュールが含まれます。売買契約の締結時に、初期保証金（価値の約10〜30％）が支払われます。それ以降の支払いは、建設段階に比例して分割されます。オブジェクトが完全に準備できると、バイヤーは公証人に残りの金額を支払い、鍵を受け取ります。

家が部分的に完成した場合の重要なポイント

すでに部分的に建設されている物件を購入する場合は、すべての許可が整っており、家が時間通りに稼働していることを確認してください。検査を要求することをお勧めします。暖房、換気、空調（HVAC）の欠如、または未完成の電気工事が原因で、家を稼働できないことがよくあります。

品質と基準への準拠を保証する方法

スペインの開発業者は、10年間、建物の構造的完全性に関する保証を提供する義務があります。また、建物管理法（LOE）は、配管、配線などのエンジニアリングシステムに対して2年間の保証を提供します。重大な欠陥（耐力壁の亀裂や漏れなど）が発生した場合、開発業者は自己負担でそれらを排除する義務があります。そのため、広告パンフレットや使用された材料のリストなど、すべてのドキュメントを保管することが重要です。これらのデータはすべて、意見の相違がある場合に法的効力を持ちます。

「オフプラン」を購入する前の実践的なアドバイス

家族計画を確認してください。家族の規模がどのように変化するか、追加のスペースが必要か、それとも逆に小さなアパートが必要かを考えてください。
市場価値を分析します。同じ地域のオファーを比較し、開発者の言葉だけに頼らないでください。
支払いのセキュリティを確保します。すべての拠出金は、保険に加入するか、開発者がアクセスできない特別な口座に保持する必要があります。
材料の目録を要求します。建設を開始する前に、開発者に使用する予定の材料と仕上げのリストを提供するように依頼してください。
不測の事態に関する条項を含めます。ライセンスの不足または開発者の財政問題のために建設が停滞した場合、契約を終了して払い戻しを受ける権利が必??です。
完全な検査を実施します。譲渡証書に署名する前に、オブジェクトの検査をリクエストし、開発者がそれらを排除できるように欠陥のリストを作成します。

結論：情報に基づいた決定を下す方法

スペインの未完成物件は、予防措置が講じられている場合、有利な投資オプションまたは住宅問題の解決策となる可能性があります。特定のプロジェクトの法的、財務的、技術的側面を調査し、開発者に懸念のあるすべての質問をし、必要に応じて独立した専門家または弁護士に相談してリスクを最小限に抑えることが重要です。有能なアプローチにより、お客様の期待とスペインで採用されている建設基準を満たす、近代的で高品質なアパートを手に入れることができます。