Аяқталмаған жылжымайтын мүлік Испанияда: тәуекелдер және маңызды мәліметтер.

Испанияда аяқталмаған тұрғын үйді сатып алудың тәуекелдері мен ерекшеліктері

Испанияда аяқталмаған жылжымайтын мүлікті сатып алу - өзекті, бірақ күрделі инвестициялық нұсқа. Бір жағынан, сіз бағаны үнемдеп, өз қажеттіліктеріңізге толық бейімделген үйді немесе пәтерді ала аласыз. Екінші жағынан, құрылыстың кешігуі, құрылыс салушының қаржылық проблемалары және ықтимал заңды қиындықтар қаупі бар. Төменде біз құрылыс сатысындағы тұрғын үйді сатып алу кезінде назар аудару керек негізгі артықшылықтарды, тәуекелдерді және маңызды мәселелерді талдаймыз.

"Жоспардан тыс" үй сатып алудың артықшылықтары

Бастапқы кезеңде үнемдеу

Көптеген сатып алушылардың аяқталмаған тұрғын үйді таңдауының басты себебі - сатып алу кезіндегі төмен құны. Құрылыс салушылар көбінесе инвесторларды қазу кезеңінде де тарту үшін тартымды бағаларды ұсынады. Құрылыс аяқталғаннан кейін жылжымайтын мүліктің нарықтық құны, әдетте, өседі, яғни пайда табу мүмкіндігі бар.

Жеке орналасу опциялары

"Жоспардан тыс" сатып алу сізге ішкі дизайнға ішінара немесе толық әсер етуге мүмкіндік береді. Сіз әрлеу материалдарын, түс схемаларын таңдай аласыз және қажет болған жағдайда стандартты сәулеттік шешімдерге өзгерістер енгізе аласыз (егер жоба мұны рұқсат етсе). Бұл "теңшеу" сізге басынан бастап өз қажеттіліктеріңізге бейімделген кеңістік жасауға мүмкіндік береді.

Қазіргі заманғы стандарттарға сәйкестік

Жаңа жылжымайтын мүлік Испанияда Құрылысты ұйымдастыру туралы заңда (LOE) көзделген энергия тиімділігі мен қауіпсіздігінің ең соңғы талаптарына сәйкес келеді. Сонымен қатар, құрылыс салушылар көбінесе бассейндері, спорт залдары, жасыл аймақтары және ойын алаңдары бар тұрғын үй кешендерін салады, бұл болашақ тұрғындардың жайлылығына және мүліктің құнына оң әсер етеді.

Аяқталмаған жылжымайтын мүлікті сатып алудың негізгі тәуекелдері

Кешігулер ықтималдығы және қаржылық проблемалар

Ешбір жоба кешігулерден сақтандырылмаған. Материалдарды жеткізудегі қиындықтар, нарықтық бағаның өзгеруі, заңды кешігулер – мұның бәрі құрылыстың аяқталуын кейінге қалдыруы мүмкін. Егер құрылыс салушыда күрделі қаржылық қиындықтар туындаса, жоба тоқтатылуы мүмкін. Сондықтан компанияның беделін алдын ала тексеріп, оның алдыңғы жобаларын зерттеп, оның барлық міндеттемелерін орындауға қабілетті екеніне көз жеткізу маңызды.

Жобадағы өзгерістер және нарықтық ауытқулар

"Жоспардан тыс" сатып алу болашақ үйіңізді жекелендіруге мүмкіндік бергенімен, кейде құрылыс салушы сіздің бастапқы идеяларыңызды шектейтін жобаға күтпеген түзетулер енгізуі мүмкін. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік нарығындағы ауытқулар қаупін ескеру қажет. Егер нарықтық жағдай сізге қарсы өзгерсе, пәтердің немесе үйдің түпкілікті құны күтілгеннен төмен болуы мүмкін, ал қайта сату тиімсіз болуы мүмкін.

Құқықтық аспектілер және мұқият тексеру қажеттілігі

Аяқталмаған тұрғын үйді сатып алған кезде, барлық қажетті рұқсаттар мен қалалық лицензиялардың берілгенін тексеру қажет. Кейбір жағдайларда құжаттаманы алу үшін Ақпарат бостандығы туралы заң (FOIA) арқылы сұрау салу қажет, бұл белгісіз уақытты алуы мүмкін. Егер құрылыс тиісті рұқсаттарсыз ішінара аяқталса, кейінірек пайдалануға беру кезінде қиындықтар туындауы мүмкін. Сонымен қатар, келісімшарттың шарттарын зерттеп, жоба аяқталмаған жағдайда аванстық төлемдерді қайтару тәртібін нақтылау қажет.

Шартқа қол қоймас бұрын не нәрсеге назар аудару керек

• Құрылыс салушының беделі. Компанияның аяқталған жобаларын зерттеп, басқа сатып алушылардың пікірлерін тексеріңіз.
• Шарттың талаптары. Тапсыру мерзімдеріне, кепілдіктерге, сондай-ақ міндеттемелерді орындамағаны үшін айыппұлдарға назар аударыңыз.
• Құрылыс кепілдіктері. Испанияда міндетті кепілдіктер жиынтығы бар, соның ішінде құрылымдық ақауларға 10 жылға дейінгі кепілдік.
• Шығындарды дәл есептеу. Жалпы сомаға қосылған құн салығы (ҚҚС), нотариаттық және тіркеу алымдары, қосымша комиссиялар кіреді.
• Төлем жоспары. Әдетте, сатып алушы шартқа қол қою кезінде белгілі бір соманы (10-30%) төлейді, содан кейін қалғанын кезең-кезеңімен, кілттерді тапсырғанға дейін төлейді.
• Орналасқан жері және инфрақұрылымы. Жоба сізге ұнаса да, жақын жерде қандай мектептер, дүкендер, ауруханалар және басқа да нысандар бар екенін тексеріңіз.
• Ауданның перспективалары. Тұрғын үй құнына әсер етуі мүмкін қалалық ортаны өзгерту жоспарлары бар-жоғын біліңіз.
• Банктік кепілдік. Салымдардың немесе аванстық төлемдердің құрылыс салушының қаржылық тәуекелдерінен қорғалған арнайы шотта сақталатынын растауды сұраңыз.

Аяқталмаған тұрғын үйге ипотеканы қалай және қашан алуға болады

Мамандар ипотекаға кілттерді ресми түрде тапсырғанға дейін шамамен 2-3 ай бұрын өтініш беруді ұсынады. Егер сіз бұл процесті тым ерте бастасаңыз, сіздің төлем қабілеттілігіңіз құрылыс кезеңінде өзгеруі мүмкін, ал ипотекалық несие мөлшерлемесі өсуі мүмкін. Көбінесе құрылыс салушылар банктермен ынтымақтасады, сатып алушыларға арнайы несие шарттарын ұсынады. Дегенмен, ең тиімді нұсқаны табу үшін әртүрлі банктердің ұсыныстарын салыстырған жөн.

Несиелердің ықтимал түрлері

• Құрылыс несиелері. Құрылыс процесінде тұрғын үй сатып алатындар алады. Төлемдер әрбір ірі құрылыс кезеңі аяқталған сайын кезең-кезеңімен жүзеге асырылады.
• Жөндеуге арналған несиелер. Егер сіз тек жөндеуді немесе шағын өзгерістерді қажет ететін дайын үйді сатып алсаңыз, өзекті.
• Федералды тұрғын үй әкімшілігі (FHA) 203(k). Күрделі жөндеуді қажет ететін жылжымайтын мүлікке ұсынылады, бірақ бұл опция көбінесе АҚШ-та қолданылады.
• Көпірлік несиелер. Жаңасын сатып алу үшін қаражат жинау үшін қазіргі мүлкін сатуды күтуі қажет сатып алушылар пайдаланады.

Төлем процесі және құрылыс кезеңдері

Испанияда "жоспардан тыс" сатып алу әдетте кезең-кезеңімен төлем кестесін қамтиды. Сатып алу-сату шартын жасасу кезінде бастапқы жарна (құнының шамамен 10-30%) төленеді. Әрі қарай төлемдер құрылыс кезеңдеріне пропорционалды түрде бөлінеді. Нысан толығымен дайын болған кезде, сатып алушы қалған соманы нотариуста төлейді және кілттерді алады.

Үй ішінара аяқталған кездегі маңызды мәселелер

Егер сіз ішінара салынған жылжымайтын мүлікті сатып алуды шешсеңіз, барлық рұқсаттардың бар екеніне және үйдің уақытында пайдалануға берілетініне көз жеткізіңіз. Тексеруді сұраған жөн: көбінесе Жылыту, Желдету және Ауа Баптау (HVAC) жүйесінің болмауы немесе аяқталмаған электр жұмыстарына байланысты үйді пайдалануға беру мүмкін емес.

Сапа мен стандарттарға сәйкестікті қалай қамтамасыз етуге болады

Испаниядағы құрылыс салушы ғимараттың құрылымдық тұтастығына 10 жыл бойы кепілдік беруге міндетті. Сондай-ақ, Құрылысты ұйымдастыру туралы заң (LOE) инженерлік жүйелерге – сантехникаға, электр сымдарына және т.б. екі жылдық кепілдікті көздейді. Егер елеулі ақаулар пайда болса – тірек қабырғаларындағы жарықтар немесе ағып кетулер – құрылыс салушы оларды өз есебінен жоюға міндетті. Сондықтан барлық құжаттаманы, соның ішінде жарнамалық брошюраларды және пайдаланылған материалдардың тізімін сақтау маңызды. Бұл деректердің барлығы дау туындаған жағдайда заңды күші бар.

"Жоспардан тыс" сатып алмас бұрын практикалық кеңестер

• Отбасылық жоспарларды тексеріңіз. Сіздің отбасыңыздың мөлшері қалай өзгеруі мүмкін екенін, сізге қосымша орын қажет пе, әлде керісінше кішірек пәтер қажет пе екенін ойланыңыз.
• Нарықтық құнды талдаңыз. Сол аудандағы ұсыныстарды салыстырыңыз, тек құрылыс салушының сөзіне сенбеңіз.
• Төлемдердің қауіпсіздігін қамтамасыз етіңіз. Барлық жарналар сақтандырылуы немесе құрылыс салушының қолы жетпейтін арнайы шотта сақталуы керек.
• Материалдар тізімін талап етіңіз. Құрылысты бастамас бұрын, құрылыс салушыдан пайдаланылатын материалдар мен әрлеулердің тізімін беруін сұраңыз.
• Күтпеген жағдайлар туралы тармақты қосыңыз. Егер құрылыс лицензияның болмауына немесе құрылыс салушының қаржылық проблемаларына байланысты тоқтап қалса, сізде келісімшартты бұзуға және ақшаңызды қайтарып алуға құқығыңыз болуы керек.
• Толық тексеру жүргізіңіз. Тапсыру актісіне қол қоймас бұрын, нысанды тексеруді сұраңыз, құрылыс салушы оларды жою үшін кемшіліктер тізімін жасаңыз.

Қорытынды: Саналы шешім қабылдау жолы

Испаниядағы аяқталмаған жылжымайтын мүлік сақтық шаралары сақталған жағдайда тиімді инвестициялық нұсқа немесе тұрғын үй мәселесінің шешімі болуы мүмкін. Белгілі бір жобаның құқықтық, қаржылық және техникалық аспектілерін зерттеу, құрылыс салушыға сізді қызықтыратын барлық сұрақтарды қою және қажет болған жағдайда тәуекелдерді азайту үшін тәуелсіз мамандарға немесе заңгерлерге жүгіну маңызды. Сауатты тәсіл сізге сіздің күткеніңізге және Испанияда қабылданған құрылыс стандарттарына сәйкес келетін заманауи және жоғары сапалы пәтерлер алуға мүмкіндік береді.