Nepastatyta nuosavybė Ispanijoje: rizikos ir svarbios detalės.

Nepabaigto būsto pirkimo Ispanijoje rizika ir ypatumai

Nepabaigtos statybos nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje yra aktualus, bet sudėtingas investavimo variantas. Viena vertus, galite sutaupyti pinigų ir įsigyti namą ar butą, visiškai pritaikytą jūsų poreikiams. Kita vertus, kyla rizika dėl statybų vėlavimo, statytojo finansinių problemų ir galimų teisinių sunkumų. Toliau analizuosime pagrindinius privalumus, rizikas ir svarbius dalykus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį perkant būstą statybos etape.

Namo „ne pagal planą“ įsigijimo pranašumai

Sutaupymas pradiniame etape

Pagrindinė priežastis, dėl kurios daugelis pirkėjų renkasi nepabaigtą būstą, yra mažesnė kaina pirkimo metu. Statytojai dažnai siūlo patrauklias kainas, kad pritrauktų investuotojus dar pamatų kasimo etape. Baigus statybas, nekilnojamojo turto rinkos vertė paprastai auga, o tai reiškia, kad yra galimybė gauti pelno.

Individualūs išplanavimo variantai

Pirkimas „ne pagal planą“ leidžia jums iš dalies arba visiškai daryti įtaką vidaus dizainui. Galite pasirinkti apdailos medžiagas, spalvų gamą, o prireikus atlikti standartinių architektūrinių sprendimų pakeitimus (jei tai leidžia projektas). Toks „pritaikymas“ suteikia jums galimybę nuo pat pradžių sukurti erdvę, pritaikytą jūsų poreikiams.

Atitiktis šiuolaikiniams standartams

Naujas nekilnojamasis turtas Ispanijoje atitinka naujausius energijos vartojimo efektyvumo ir saugos reikalavimus, numatytus Statybos organizavimo įstatyme (LOE). Be to, statytojai dažnai stato gyvenamuosius kompleksus su baseinais, sporto salėmis, žaliosiomis zonomis ir žaidimų aikštelėmis, o tai teigiamai veikia būsimų gyventojų komfortą ir objekto vertę.

Pagrindinės nepabaigtos statybos nekilnojamojo turto pirkimo rizikos

Vėlavimų tikimybė ir finansinės problemos

Nė vienas projektas nėra apsaugotas nuo vėlavimų. Problemos dėl medžiagų tiekimo, kainų pokyčių rinkoje, teisiniai vilkinimai – visa tai gali atidėti statybų užbaigimo terminus. Jei vystytojas susiduria su rimtais finansiniais sunkumais, projektas gali būti įšaldytas. Todėl svarbu iš anksto patikrinti įmonės reputaciją, išstudijuoti ankstesnius jos projektus ir įsitikinti, kad ji pajėgi įvykdyti visus savo įsipareigojimus.

Projekto pakeitimai ir rinkos svyravimai

Nors pirkimas „ne pagal planą“ suteikia galimybę individualizuoti savo būsimą būstą, kartais statytojas gali atlikti nenumatytus projekto pakeitimus, apribodamas jūsų pradines idėjas. Be to, verta atsižvelgti į nekilnojamojo turto rinkos svyravimų riziką. Jei rinkos situacija pasikeis ne jūsų naudai, galutinė buto ar namo kaina gali būti mažesnė nei tikėtasi, o perpardavimas – mažiau pelningas.

Teisiniai aspektai ir kruopštaus patikrinimo būtinybė

Perkant nepabaigtą būstą, reikia patikrinti, ar išduoti visi reikalingi leidimai ir miesto licencijos. Kai kuriais atvejais, norint gauti dokumentus, reikia pateikti užklausą pagal Informacijos laisvės aktą (FOIA), o tai gali užtrukti neribotą laiką. Jei statyba iš dalies baigta be atitinkamų leidimų, vėliau gali kilti sunkumų dėl eksploatacijos pradžios. Be to, verta išnagrinėti sutarties sąlygas ir išsiaiškinti, kaip vyksta avansinių mokėjimų grąžinimas, jei projektas nebus užbaigtas.

Į ką atkreipti dėmesį prieš pasirašant sutartį

• Statytojo reputacija. Išnagrinėkite užbaigtus įmonės projektus, peržiūrėkite kitų pirkėjų atsiliepimus.
• Sutarties sąlygos. Atkreipkite dėmesį į pridavimo terminus, garantijas, taip pat baudas už įsipareigojimų nevykdymą.
• Statybos garantijos. Ispanijoje galioja privalomų garantijų rinkinys, įskaitant garantiją dėl konstrukcinių defektų iki 10 metų.
• Tikslus kainos apskaičiavimas. Į bendrą sumą įeina pridėtinės vertės mokestis (PVM), notaro ir registracijos mokesčiai, papildomi komisiniai.
• Mokėjimų planas. Dažniausiai pirkėjas sumoka tam tikrą sumą (10–30 proc.) pasirašydamas sutartį, o likusią dalį moka etapais, iki raktų perdavimo.
• Vieta ir infrastruktūra. Net jei jums patinka projektas, patikrinkite, kokios mokyklos, parduotuvės, ligoninės ir kiti objektai yra netoliese.
• Rajono perspektyvos. Pasidomėkite, ar nėra planų keisti miesto aplinką, kurie gali turėti įtakos būsto vertei.
• Banko garantija. Paprašykite patvirtinimo, kad indėliai ar avansiniai mokėjimai yra laikomi specialioje sąskaitoje, apsaugotoje nuo vystytojo finansinės rizikos.

Kaip ir kada kreiptis dėl būsto paskolos nepabaigtam būstui

Specialistai rekomenduoja kreiptis dėl būsto paskolos likus maždaug 2–3 mėnesiams iki oficialaus raktų perdavimo. Jei pradėsite šį procesą per anksti, jūsų mokumas per statybų laikotarpį gali pasikeisti, o būsto paskolos palūkanų norma – padidėti. Dažnai statytojai bendradarbiauja su bankais, siūlydami pirkėjams specialias kreditavimo sąlygas. Tačiau verta palyginti skirtingų bankų pasiūlymus, kad rastumėte palankiausią variantą.

Galimi paskolų tipai

• Statybos paskolos. Suteikiamos tiems, kurie perka būstą statybos metu. Mokėjimai atliekami etapais, užbaigus kiekvieną svarbų statybos etapą.
• Paskolos rekonstrukcijai. Aktualu, jei perkate beveik baigtą namą, kuriame reikia atlikti tik remontą ar nedidelius pakeitimus.
• Federalinė būsto administracija (FHA) 203(k). Siūloma nekilnojamajam turtui, kuriam reikalinga rimta reabilitacija, tačiau šis variantas dažniau taikomas JAV.
• Laikinosios paskolos. Naudojamos pirkėjų, kuriems reikia palaukti, kol bus parduotas jų dabartinis nekilnojamasis turtas, kad gautų lėšų naujam įsigyti.

Mokėjimo procesas ir statybos etapai

Pirkimas „ne pagal planą“ Ispanijoje paprastai reiškia laipsnišką mokėjimų grafiką. Sudarius pirkimo-pardavimo sutartį, sumokamas pradinis užstatas (apie 10–30 proc. vertės). Tolesni mokėjimai paskirstomi proporcingai statybos etapams. Kai objektas visiškai paruoštas, pirkėjas sumoka likusią sumą pas notarą ir gauna raktus.

Svarbūs dalykai, kai namas iš dalies užbaigtas

Jei nusprendėte įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris jau iš dalies pastatytas, įsitikinkite, kad turite visus leidimus ir kad namas bus laiku perduotas eksploatuoti. Patartina užsisakyti patikrinimą: neretai pasitaiko, kad dėl Šildymo, Vėdinimo ir Oro Kondicionavimo (ŠVOK) trūkumo arba nebaigtų elektros instaliacijos darbų namo negalima pradėti eksploatuoti.

Kaip užtikrinti kokybę ir atitiktį standartams

Statytojas Ispanijoje privalo suteikti garantijas dėl pastato konstrukcinio vientisumo 10 metų. Be to, Statybos organizavimo įstatymas (LOE) numato dvejų metų garantiją inžinerinėms sistemoms – santechnikai, elektros instaliacijai ir kt. Jei atsiranda rimtų defektų – įtrūkimų laikančiosiose sienose ar nuotėkių – statytojas privalo juos pašalinti savo lėšomis. Štai kodėl svarbu išsaugoti visus dokumentus, įskaitant reklaminius lankstinukus ir naudotų medžiagų sąrašą. Visi šie duomenys turi teisinę galią kilus nesutarimams.

Praktiniai patarimai prieš perkant „ne pagal planą“

• Patikrinkite šeimos planus. Pagalvokite, kaip gali pasikeisti jūsų šeimos dydis, ar jums reikia papildomos erdvės, ar, priešingai, mažesnio buto.
• Išanalizuokite rinkos vertę. Palyginkite pasiūlymus toje pačioje vietovėje, nepasikliaukite vien statytojo žodžiais.
• Užtikrinkite mokėjimų saugumą. Visi įnašai turi būti apdrausti arba laikomi specialioje sąskaitoje, prie kurios statytojas neturi prieigos.
• Reikalaukite medžiagų aprašo. Prieš pradėdami statybas, paprašykite statytojo pateikti planuojamų naudoti medžiagų ir apdailos sąrašą.
• Įtraukite punktą dėl nenumatytų aplinkybių. Jei statybos sustos dėl licencijos trūkumo arba dėl vystytojo finansinių problemų, turėtumėte turėti teisę nutraukti sutartį ir susigrąžinti pinigus.
• Atlikite išsamią apžiūrą. Prieš pasirašydami perdavimo aktą, paprašykite apžiūrėti objektą, sudarykite trūkumų sąrašą, kad statytojas juos pašalintų.

Išvada: kaip priimti pagrįstą sprendimą

Nepabaigtas nekilnojamasis turtas Ispanijoje gali būti pelninga investavimo galimybė arba būsto problemos sprendimas, jei imamasi atsargumo priemonių. Svarbu išnagrinėti teisinius, finansinius ir techninius konkretaus projekto aspektus, užduoti statytojui visus jums rūpimus klausimus ir, jei reikia, kreiptis į nepriklausomus specialistus ar teisininkus, kad sumažintumėte riziką. Kompetentingas požiūris leis jums įsigyti modernius ir kokybiškus apartamentus, kurie atitiks jūsų lūkesčius ir Ispanijoje priimtus statybos standartus.