Hipotekos paskola Ispanijoje užsieniečiams: pagrindiniai reikalavimai ir detalės.

Hipoteka Ispanijoje: temos aktualumas ir pagrindinės problemos

Saulėtoji Ispanija vilioja užsieniečius švelniu klimatu, gražia architektūra ir palankiomis sąlygomis būstui įsigyti su hipoteka. Tačiau potencialiems paskolų gavėjams dažnai kyla klausimų ir abejonių:

• Dokumentų tvarkymo sudėtingumas ir trukmė
• Būtinybė išversti didelį dokumentų paketą į ispanų kalbą
• Kalbos barjeras bendraujant su bankais ir notarais
• Didelės arba „neskaidrios“ palūkanų normos
• Mokesčių mokėjimo schemos ir susijusių išlaidų nesupratimas

Norint sėkmingai įveikti visus etapus ir nepermokėti, svarbu iš anksto išstudijuoti Ispanijos bankų reikalavimus ir tinkamai pasiruošti sandoriui. Žemiau apžvelgsime, su kokiomis sąlygomis gali susidurti užsienietis, kokius dokumentus reikia surinkti ir kaip gauti hipoteką (paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti) Ispanijoje.

Kaip užsieniečiui gauti hipoteką Ispanijoje: žingsnis po žingsnio analizė

Žemiau pateikiami pagrindiniai hipotekos paskolos gavimo nerezidentams etapai, taip pat pagrindiniai dalykai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį. Pradžiai svarbu suprasti, kad daugeliu atveju užsieniečiams taikoma taisyklė dėl didesnio pradinio įnašo ir kruopštesnio mokumo patikrinimo. Tačiau procesas išlieka įgyvendinamas, jei žinote niuansus.

1 žingsnis. Bankų pasiūlymų analizė ir programos pasirinkimas

Pirmas ir svarbiausias žingsnis – išstudijuoti skirtingų bankų pasiūlymus, lyginant ne tik palūkanų normas, bet ir papildomus reikalavimus. Paprastai atsižvelgiama į šiuos parametrus:

• Paskolos terminas (iki 20–30 metų, tačiau nerezidentams apribojimai kartais yra griežtesni)
• Palūkanų norma: fiksuota, kintama arba kombinuota (Ispanijoje kintamų palūkanų normų orientyras yra Euribor indeksas)
• Finansavimo suma (paprastai iki 70–80 % vertinamosios būsto vertės užsienio pirkėjams)
• Hipotekos atidarymo, sąskaitos tvarkymo, gyvybės ir turto draudimo mokesčiai

Norėdami palyginti galimybes, galite kreiptis į hipotekos brokerį, kuris išmano Ispanijos paskolų rinką, arba patys išanalizuoti kelis banko produktus.

2 žingsnis. Sąskaitos atidarymas ir NIE (Número de Identificación de Extranjero) gavimas

Kad Ispanijos bankas galėtų svarstyti jūsų paraišką, turėsite ten atidaryti sąskaitą ir pervesti sumą pradiniam įnašui bei sandorio išlaidoms padengti. Toliau turite gauti NIE (Número de Identificación de Extranjero) pažymėjimą, kuris Ispanijoje yra užsieniečio identifikavimo numeris ir mokesčių mokėtojo kodas.

Be NIE bankas negali suteikti hipotekos, o jūs negalėsite įregistruoti nekilnojamojo turto oficialiuose registruose. Šis dokumentas išduodamas Ispanijos policijoje arba Ispanijos konsulate už šalies ribų.

3 žingsnis. Preliminarios sutarties (FIPER) sudarymas

Pasirinkę banką ir patvirtinę, kad norite ten kreiptis dėl hipotekos, paskolos gavėjas pasirašo FIPER (Ficha de Información Personalizada). Tai dokumentas, kuriame nustatomos pagrindinės paskolos sąlygos ir pasiūlymo galiojimo laikas. Per nurodytą laikotarpį bankas nekeičia pagrindinių parametrų (palūkanų normos, sumos, termino ir kt.), o paskolos gavėjas turi laiko surinkti likusius dokumentus.

4 žingsnis. Nekilnojamojo turto vertinimas, atliekamas nepriklausomos įmonės

Ispanijos bankai paskolas išduoda remdamiesi ekspertiniu būsto vertinimu. Tam pasitelkiama nepriklausoma licencijuota organizacija. Ji nustato tikrąją turto vertę, atsižvelgdama į jo būklę, amžių, vietą ir kitas charakteristikas. Paprastai bankas yra pasirengęs finansuoti 70–80 % būtent vertinamosios (o ne sutartinės) vertės.

5 žingsnis. Finansinių dokumentų parengimas

Pagrindinis uždavinys – parodyti bankui savo mokumą. Būtina surinkti ir išversti į ispanų kalbą (per oficialų prisiekusį vertėją) šiuos dokumentus:

• Pažymos apie pajamas (2-NDFL (Fizinio asmens pajamų pažyma) už praėjusius metus ir einamuosius mėnesius, o individualiems verslininkams (IE) – 3-NDFL (IE mokesčių deklaracija) ir 2-NDFL už einamuosius mėnesius)
• Visų banko sąskaitų išrašai mažiausiai už 6 mėnesius (lėšų judėjimas ir likutis)
• Pažyma iš darbo vietos, patvirtinanti pareigas, atlyginimą ir darbo stažą
• Dokumentai apie nuosavybės teisę į turtą (jei yra: išrašai iš registrų, nuomos sutartys, pelningumo įrodymas)
• Pažyma apie švarią kredito istoriją (pavyzdžiui, iš Nacionalinio kreditų istorijų biuro (NBKI) Rusijoje arba panašaus biuro kitoje šalyje)

Kuo patikimiau patvirtinsite savo pajamas, tuo palankesnės bus banko sąlygos.

6 žingsnis. Papildomos paslaugos ir draudimai

Daugelis bankų Ispanijoje reikalauja susietų produktų, tokių kaip gyvybės draudimas banko naudai, būsto draudimas, taip pat banko kortelės išdavimas. Atminkite, kad tokios paslaugos turi įtakos galutinei mėnesio įmokos sumai. Kartais bankas yra pasirengęs sumažinti palūkanų normą, jei paskolos gavėjas sutinka su visu draudimo ir finansinių produktų paketu.

7 žingsnis. Oferta Vinculante pasirašymas

Surinkus dokumentus, bankas parengia Oferta Vinculante – tai privalomas hipotekos pasiūlymas. Jame išsamiai nustatomos visos paskolos sąlygos. Paskolos gavėjas turi kelias dienas (paprastai ne mažiau kaip 10), kad išstudijuotų dokumentą ir užduotų klausimus.

8 žingsnis. Notarinis sandorio įforminimas

Svarbiausias etapas – oficialaus notarinio pirkimo-pardavimo akto ir hipotekos sutarties pasirašymas. Ispanijoje visi nekilnojamojo turto sandoriai sudaromi tik per notarą. Notaras patvirtina dokumentų teisingumą, patikrina šalių tapatybę ir užfiksuoja sutarties sudarymo faktą.

9 žingsnis. Mokesčių sumokėjimas ir registracija Turto registre

Po notarinio įforminimo būtina sumokėti turto perleidimo mokestį, rinkliavas, mokesčius ir honorarus (notaro, registratoriaus ir kt.). Tada sandoris įregistruojamas Registro de Propiedad (Turto registre). Tik po registracijos tampate visateisiu savininku, turinčiu teisę toliau disponuoti turtu.

10 žingsnis. Būsto ir gyvybės draudimas

Paskutinis etapas – gyvybės ir turto draudimo sutarčių pasirašymas banko naudai, jei tai numatyta hipotekos sąlygose. Draudimas yra kreditoriaus (ir iš dalies paskolos gavėjo) interesų apsaugos garantija nenumatytų situacijų atveju.

Pagrindiniai Ispanijos bankų reikalavimai užsieniečiams

Dauguma bankų Ispanijoje yra lojalūs nerezidentams, tačiau kelia tam tikrus reikalavimus:

• Pareiškėjo amžius – paprastai nuo 21 iki 70 metų
• Pradinis įnašas ne mažesnis kaip 20–30 % vertinamosios būsto vertės
• Stabilių pajamų įrodymas, taip pat pakankamos sumos sandorio išlaidoms (mokesčiams, notarui, registratoriui) padengti
• Mokėjimų ir pajamų santykis: mėnesinė hipoteka yra 2–3 kartus mažesnė už oficialiai patvirtintas pajamas
• Švari kredito istorija gyvenamojoje šalyje (bent jau rimtų skolų ir vėlavimų nebuvimas)

Jei atitinkate šiuos kriterijus, yra didelė tikimybė, kad sprendimas bus teigiamas. Be to, reikia atsižvelgti į tai, kad bankas atkreipia dėmesį į jūsų pilietybę ir mokesčių rezidavimo šalį, taip pat į valiutos, kuria gaunate pajamas, kurso stabilumą.

Svarbios išlaidos ir susiję mokesčiai

Prieš pradedant tvarkyti hipoteką, būtina atsižvelgti į susijusias išlaidas. Jos gali turėti didelės įtakos galutinei sumai:

• Hipotekos išdavimo mokestis – 1–1,5 % paskolos sumos (priklauso nuo banko ir konkrečios programos)
• Turto vertinimas – apie 300–500 eurų
• Būsto draudimas ir (kai kuriais atvejais) gyvybės draudimas
• Turto perleidimo mokestis – maždaug 10 % vertės daugumoje regionų
• Registracijos mokesčiai, notaro paslaugos ir kt.

Protinga turėti nedidelį rezervą nenumatytoms išlaidoms. O jei norite sumažinti palūkanų normą, pasitikslinkite su banku dėl visapusiško aptarnavimo sąlygų (atlyginimo sąskaita, draudimai ir kt.).

Patarimai, kaip sėkmingai gauti hipoteką Ispanijoje

• Stenkitės sutaupyti pakankamą pradinį įnašą. Kuo daugiau galėsite sumokėti iš karto (pavyzdžiui, ne 20 %, o 30–40 %), tuo didesnė tikimybė gauti palankią normą.
• Iš anksto paruoškite visus dokumentus, ypač finansines pažymas, išrašus ir vertimus į ispanų kalbą.
• Palyginkite sąlygas skirtinguose bankuose. Neapsiribokite vienu pasiūlymu, kad galėtumėte rasti optimaliausią.
• Realistiškai įvertinkite savo pajamas. Turėtumėte atsižvelgti į būsimas būsto priežiūros išlaidas, galimus remontus, komunalinius mokesčius ir kt.
• Pasikonsultuokite su specialistais. Hipotekos brokerio ir lietuviškai kalbančio teisininko Ispanijoje pagalba gali išgelbėti jus nuo sunkumų, susijusių su vietos įstatymų nežinojimu.

Išvados: kodėl hipoteka Ispanijoje yra reali priemonė užsieniečiams

Ispanijos bankai jau daugelį metų teikia paskolas užsienio piliečiams ir nerezidentams, nereikalaudami laiduotojų ar užstato kitoje šalyje. Pagrindinis reikalavimas – finansinis patikimumas. Tuo pačiu metu daugelis pirkėjų renkasi kurortinį ir miesto nekilnojamąjį turtą vėlesnei nuomai, o tai dažnai leidžia „atsipirkti“ hipotekos įmokoms.

Pagrindinių sąlygų laikymasis, NIE turėjimas, tinkamai parengti dokumentai ir aiškus paraiškos teikimo proceso supratimas gali paversti hipotekos gavimo Ispanijoje procedūrą valdomu ir nuspėjamu procesu. Jei turite stabilias pajamas ir norą įsigyti nekilnojamojo turto pakrantėje ar didžiuosiuose miestuose, Ispanijos hipoteka bus puikus sprendimas jūsų svajonei įgyvendinti.