07.01.2025 
Neteisėto įsikūrimo problema Ispanijoje
Ispanija tradiciškai pritraukia užsieniečius dėl švelnaus klimato, plačių turizmo galimybių ir palyginti stabilios nekilnojamojo turto rinkos augimo. Tačiau kartu su šalies populiarumu, būstų savininkai susiduria su rimta problema – gyvenamųjų patalpų neteisėtu įsikūrimu. Vadinamieji okupantai gali užimti tuščią namą ir naudotis juo kelis mėnesius, kol savininkas bando spręsti situaciją teismo keliu. Žemiau pateikiama informacija, kaip sumažinti turto praradimo riziką ir efektyviai apsaugoti savo būstą.
Kodėl problemos dėl būsto užėmimo yra tokios aktualios
Problemos pradžia siejama su 2008 m. krizės padarais, kai siekiant socialinio palaikymo kai kurios šeimos Ispanijoje įgijo teisę laikinai gyventi būste nemokamai. Tačiau šią galimybę išnaudodavo ir nesąžiningi asmenys, persikeldami į kitų asmenų butus be savininkų sutikimo. Reikėjo kelių metų, kol buvo priimti pakeitimai, kurie paspartino iškeldinimo procesą, pavyzdžiui, Įstatymas-5/2018, numatantis "ekspresinį iškeldinimą" (greitą būsto atlaisvinimą) turint savininko nuosavybės dokumentą. Nepaisant šių pakeitimų, problema išlieka.
Kokios nekilnojamojo turto rūšys yra labiausiai pažeidžiamos
Paprastai apgyvendinimo rizika padidėja tais objektai, kurie ilgai lieka be priežiūros. Dažniausiai tai yra:
- Banko arba korporatyviniai būstai, kurių savininkai retai būna objekte.
- Nebrangūs butai nepalankiuose rajonuose, kur nėra pakankamos kontrolės iš kaimynų ar apsaugos tarnybų.
- "Vasaros" objektai, kuriuos savininkai naudoja tik kelis kartus per metus ir kuriuose nėra įrengta signalizacijos ar vaizdo stebėjimo sistemos.
Iš okupantų perspektyvos svarbiausias veiksnys yra savininko nebuvimas 48 valandų laikotarpiu. Jei per šį laiką okupantai sugeba įsikurti, įstatymas neleidžia policijai nedelsiant juos iškeldinti, ir prasideda teisinis procesas.
Pagrindinės savininkų problemos ir sprendimo būdai
1. Baimė dėl ilgų teisinės kovos procesų
Daugelis bijo, kad neteisėto įsikūrimo problema gali tęsėtis mėnesius ir pareikalauti didelių išlaidų. Procesą paspartinti būtina:
- Reaguoti nedelsiant. Esant net mažiausiems įsilaužimo požymiams, iš karto skambinkite policijai.
- Turėti savosios nuosavybės dokumentus. Tai palengvins "ekspresinį iškeldinimą" pagal įstatymą.
- Užtikrinti teisinės apsaugos draudimą. Toks draudimas padengs teismo išlaidas ir supaprastins okupantų iškeldinimo procesą.
2. Nerimas dėl būsto saugumo nebuvimo metu
Asmenys, kurie nuolat negyvena Ispanijoje, ypač nerimauja dėl savo buto saugumo. Galimi sprendimo būdai:
- Signalizacijos sistemos. Kustybės jutiklių ir skubos mygtuko įrengimas leis policijai greitai reaguoti.
- Išmanioji namų sistema. Mobilioji programėlė ir nuotolinis durų užrakinimo bei elektros tiekimo valdymas apsunkina neteisėtą patekimą.
- Vaizdo stebėjimas. Internetinė prieiga prie kamerų kartu su jutikliais, kurie siunčia SMS pranešimus, padeda nedelsiant pranešti apie įsilaužimą.
- Papildomos durys ir groteles. Ypač svarbu žemesniuose ir aukštesniuose aukštuose arba vilose su privačiu kiemu.
3. Rizika susidurti su nesąžiningais nuomininkais
Dažnai kaip okupantai pasirodo asmenys, kurie nustoja mokėti nuomą (ar net neturime nuomos sutarties). Norint apsisaugoti, rekomenduojama:
- Patikrinti mokumą. Reikalaukite užstato, paprašykite pajamų pažymų ar garantijų.
- Sudarant aiškią nuomos sutartį įtraukite sąlygas apie galimą sutarties nutraukimą anksčiau laiko ir atsakomybę už nemokėjimą.
- Naudoti finansinę apsaugą. Yra specialių draudimo produktų, kurie padengia nuostolius, patirtus dėl nuomos nemokėjimo, pavyzdžiui, nuomos nemokėjimo draudimas.
Ką suteikia teisę į ekspresinį iškeldinimą
Įstatymas 5/2018 įvedė svarbų mechanizmą „ekspresinį iškeldinimą“, kuris leidžia per kelias savaites atgauti būstą. Tam reikia:
- Tūliai pateikti skundą policijai ir teismui, pateikiant nuosavybės dokumentus.
- Palaukti oficialaus pranešimo okupantams, po kurio jie turi 5 dienas, kad pagrįstų savo teisę į būstą.
- Jeigu jie nepateikia teisinių argumentų, teismas suteikia policijai teisę iškeldinti okupantus.
Patirtis rodo, kad kuo anksčiau aptinkama okupacija, tuo greičiau ir pigiau baigiasi teisinės procedūros.
Kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje ir sumažinti riziką
Jeigu planuojate įsigyti nekilnojamąjį turtą, turite atsižvelgti į keletą veiksnių:
- Venkite "įtartinai pigų" objektų problematinėse vietose. Žema buto kaina gali rodyti didelę neteisėto įsikūrimo riziką.
- Pasirinkite gerai išvystytą rajoną, kuriame yra apsauga, portierius arba aktyvi savininkų bendruomenė.
- Tūliai sutvarkykite būdamos draudimą arba teisinės apsaugos draudimą, kad apsisaugotumėte nuo galimų teisminių išlaidų.
- Jeigu reikia gauti teisę gyventi, kreipkitės į specialistus, kad pirkimas būtų atliktas teisingai ir išvengtumėte biurokratinės painiavos.
Finansinis apsaugos ir draudimas
Nebūtinai tik nuomojant, bet ir planuojant nuosavą gyvenimą svarbu sudaryti draudimo polisą. Draudimas gali padengti:
- Teisines paslaugas ir ekspertų išvadas.
- Remonto išlaidas, jei turtas pažeistas.
- Tiesines išlaidas, jei reikia iškeldinti būstą.
Daugeliu atvejų teisinės apsaugos draudimas savininkams pasirodo ekonomiškesnis nei savarankiškas advokatų ir apsaugos paslaugų apmokėjimas.
Parama iš kaimynų
Saugumo stiprinimui svarbu palaikyti ryšį su kaimynais. Jeigu pastate yra aukštas nuomos poreikis, įėjimai ir vidiniai kiemai paprastai yra užimti, o kaimynai greitai praneša apie įtartiną veiklą. Atokiose vietose verta susitarti, kad pažįstami ar turto valdyba periodiškai tikrintų būstą. Gerai organizuotos patikros padeda užkirsti kelią būdamos apgyvendinimo atvejams.
Išvada
Nors neteisėto įsikūrimo problema Ispanijoje vis dar išlieka, savininkai turi pakankamai priemonių užtikrinti saugumą. Signalizacijos sistemos, išmanieji namai, savininkų draudimai ir aiškiai apibrėžtos nuomos sąlygos žymiai padeda sumažinti riziką. Be to, būtina laikytis specialistų patarimų ir laiku imtis teisinių veiksmų. Ilgalaikėje perspektyvoje šie žingsniai padės išlaikyti jūsų turtą nepažeistą ir padarys nuomos rinką skaidresnę bei saugesnę.
