Skattelegging av turistutleie: nye regler og viktige tips.

Skattlegging av turistutleie i Spania: analyse av nye forskrifter

Spania regnes tradisjonelt som et av de mest attraktive landene for turistutleie av eiendom. Men med økende etterspørsel øker også skattemyndighetenes oppmerksomhet. Nye forskrifter trådte i kraft i 2024–2025, og endrer prinsippene for beskatning av inntekter fra korttidsutleie. Nedenfor analyserer vi de viktigste "smertepunktene" for eiere av slike eiendommer og vurderer løsninger for å gjøre turistutleie så lønnsomt og trygt som mulig.

Viktige endringer og eiernes "smertepunkter"

Innføring av skatten IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)

En nyhet var innføringen av IOT (Skatt på Turistoperasjoner). Denne skatten (14% av den totale inntekten) er obligatorisk for alle som leier ut overnatting til turister på korttidsbasis. Bare eiendommer i regioner med lav turistaktivitet er unntatt: der er satsen redusert til 8%. For eiere betyr dette en høyere skattebyrde og behovet for nøye planlegging av investeringsgeografien.

Styrket kontroll over deklarasjoner

Et alvorlig "smertepunkt" for eiendomsbesittere kan være systemet med bøter. Fra 2024 er det fastsatt straffer på opptil 150% av det underbetalte beløpet for skatteunndragelse eller falsk informasjon. Derfor er det viktig for eiere å sende inn deklarasjoner i tide, og korrekt regnskapsføre alle inntekter og utgifter.

Endringer i turistlisensen

Fra august 2024 trådte nye regler for å skaffe og fornye turistlisenser i kraft. De utstedes nå for 5 år, med strengere krav til sikkerhet, gjesteregistrering og avtale med bygningens representanter for fellesskapet (comunidad). Hvis disse vilkårene brytes, kan du miste lisensen og få en kraftig bot (opptil 600 000 euro). I tillegg er det innført begrensninger på maksimal leieperiode (ikke mer enn 10 dager på rad), og forbudet mot å leie ut enkeltrom gjør det vanskelig å delvis leie ut eiendommen.

Hovedskatter ved turistutleie

Inntektsskatt IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Inntekter fra turistutleie kan være underlagt IRPF (Inntektsskatt). Hvis tjenester som ligner på hotelltjenester tilbys (regelmessig rengjøring, skifte av sengetøy, resepsjon osv.), anses inntekten som en forretningsvirksomhet. I dette tilfellet kan utgiftene (forsyninger, reparasjoner, avskrivninger) trekkes fra i sin helhet. Hvis tjenestene ikke går utover de grunnleggende (klargjøring av eiendommen før ankomst og etter avreise), anerkjennes inntekten som inntekt fra eiendom, og en annen metode brukes for å beregne fradrag.

Merverdiavgift IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Hvis eiendomseieren tilbyr tilleggstjenester (klesvask, måltider, resepsjon osv.), belastes også IVA (Merverdiavgift) med en sats på 10% (for gjester). For inntekter uten tilleggstjenester er utleien fritatt for IVA. Vær imidlertid forsiktig: Hvis det er minst én hotelltjeneste, behandler skattemyndighetene det som en økonomisk aktivitet, og da brukes en sats på 10% ved fakturering. Individuelle tjenester for vedlikehold av eiendommen (for eksempel rengjøring av fellesarealer) anses ikke som hotelltjenester.

Skatt på økonomisk virksomhet IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)

IAE (Skatt på økonomisk virksomhet) er en direkte skatt på forretningsmessig, profesjonell eller kunstnerisk virksomhet. For de fleste enkeltpersoner er det et unntak hvis den årlige omsetningen ikke overstiger 1 million euro. Men registrering i IAE er nødvendig, spesielt hvis du tilbyr hotelltjenester. I dette tilfellet faller eiendommen inn under gruppe 685 ("Turistinnkvartering utenfor hotell").

Nye krav til turistlisenser

Begrensning av leieperioden: ikke mer enn 10 dager på rad.
Lisensens gyldighet: 5 år, deretter fornyelse.
Obligatorisk gjesteregistrering: alle gjester fra 1. oktober 2024 må registreres hos politiet.
Forbud mot å leie ut enkeltrom: bare hele eiendommen kan leies ut per dag, uten å overskride det deklarerte antallet soveplasser.
Samtykke fra naboer: bekreftelse kreves på at beboerne i leilighetsbygningen ikke motsetter seg turistaktiviteten.
Sikkerhet: eiendommen må oppfylle kravene til utstyr (brannsikkerhetssystem, evakueringsplan, liste over nødnumre).
Elektroniske låser for nøkkeloverlevering er forbudt.
Bøter: brudd kan føre til tilbakekalling av lisensen og en bot på opptil 600 000 euro.

Fremgangsmåte for å legalisere eiendom for turistutleie

Hvilke eiendommer er egnet

For å unngå "smertepunkter" i form av konflikter med myndighetene, er det viktig å forstå at eiendommen må oppfylle kriteriene for turistinnkvartering. En leilighet, bungalow eller leilighet må ha status som boligeiendom, et beboelsesbevis, fungerende apparater og overholde sanitærstandarder (ventilasjon, varmt vann, klimaanlegg, brannslukningsutstyr osv.).

Skaffe en lisens

Fremgangsmåten inkluderer vanligvis å sende inn en "Ansvarlig erklæring" til den lokale administrasjonen (ayuntamiento). Listen over dokumenter (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad osv.) kan variere litt avhengig av det autonome samfunnet. Etter å ha sendt inn dokumentene, utføres en inspeksjon, som kan ta opptil 3 måneder. Inntil lisensen er oppnådd, er det forbudt å annonsere eiendommen som turistinnkvartering.

Regionale særegenheter

Hver region fastsetter sine egne regler. I store byer kan det for eksempel være moratorier på utstedelse av nye lisenser, og i noen autonome samfunn kreves det ingen ytterligere registrering for korttidsutleie. Sørg derfor for å avklare detaljene på lokalt nivå.

Skatteoptimalisering og råd

Korrekt inntektsdeklarasjon. Ikke undervurder beløpet, med tanke på at nettbaserte plattformer rapporterer til skattemyndighetene ved hjelp av spesielle skjemaer, for eksempel skjema 179.
Bruke fradrag. Tallrike utgifter til reparasjoner, vedlikehold og forsyninger kan tas i betraktning. Men det er viktig å ha støttedokumenter og riktig utgiftsstruktur.
Konsultere med fagfolk. Lover endres, og bøter er høye. Rådfør deg med en skatterådgiver hvis du har en kompleks sak eller hvis du har flere eiendommer i forskjellige regioner.
Følg med på endringer i lisensiering. Nye tidsfrister, avtale med naboer, forbud mot elektroniske låser - alt dette kan i stor grad påvirke fortjenesten og lovligheten av utleien.

Konklusjon

I 2024–2025 reviderte Spania det skattemessige og juridiske rammeverket for turistutleie betydelig. Det er viktig for eiere å tilpasse seg i tide: betale IOT (Skatt på Turistoperasjoner) og andre skatter, registrere eiendommen, skaffe en turistlisens og korrekt deklarere inntekt. Som et resultat vil du motta en stabil og lovlig inntektskilde, unngå bøter og kunne planlegge den langsiktige utviklingen av din turist eiendom. For å minimere risiko, er det lurt å konsultere med spesialister, spesielt hvis du ikke har erfaring med spansk skattelovgivning eller ikke er klar til å fordype deg i alle detaljene i lovgivningen.