22.10.2024 
Turistivuokrauksen verotus Espanjassa: uusien säännösten analyysi
Espanjaa pidetään perinteisesti yhtenä houkuttelevimmista maista kiinteistöjen turistivuokraukseen. Kysynnän kasvaessa myös veroviranomaisten huomio kasvaa. Vuosina 2024–2025 tuli voimaan uusia säännöksiä, jotka muuttavat lyhytaikaisesta vuokrauksesta saatavien tulojen verotusperiaatteita. Alla analysoimme tällaisten kiinteistöjen omistajien tärkeimmät "kipupisteet" ja harkitsemme ratkaisuja, jotta turistivuokraus olisi mahdollisimman kannattavaa ja turvallista.
Keskeiset muutokset ja omistajien "kipupisteet"
IOT-veron (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) käyttöönotto
Uusi asia oli IOT:n (veron matkailutoiminnoista) käyttöönotto. Tämä vero (14% kokonaistuloista) on pakollinen kaikille, jotka vuokraavat majoitusta turisteille lyhytaikaisesti. Vain vähäisen matkailutoiminnan alueilla sijaitsevat kiinteistöt on vapautettu: siellä vero on alennettu 8 prosenttiin. Omistajille tämä tarkoittaa suurempaa verotaakkaa ja tarvetta sijoitusmaantieteen huolelliseen suunnitteluun.
Ilmoitusten valvonnan tehostaminen
Vakava "kipupiste" kiinteistönomistajille voi olla sakkojärjestelmä. Vuodesta 2024 alkaen veronkierrosta tai vääristä tiedoista määrätään sakkoja, jotka ovat enintään 150% maksamatta jääneestä summasta. Siksi omistajien on tärkeää toimittaa ilmoitukset ajoissa ja ottaa kaikki tulot ja menot oikein huomioon.
Muutokset turistilisenssiin
Elokuusta 2024 alkaen tulivat voimaan uudet säännöt turistilisenssien saamiseksi ja uusimiseksi. Ne myönnetään nyt 5 vuodeksi, ja niihin liittyy tiukempia vaatimuksia turvallisuudesta, vieraiden rekisteröinnistä ja sopimuksesta rakennuksen yhteisön edustajien (comunidad) kanssa. Jos näitä ehtoja rikotaan, voit menettää lisenssin ja saada tuntuvan sakon (jopa 600 000 euroa). Lisäksi on otettu käyttöön rajoituksia enimmäisvuokra-ajalle (enintään 10 peräkkäistä päivää), ja kielto vuokrata yksittäisiä huoneita vaikeuttaa kiinteistön osittaista vuokraamista.
Tärkeimmät verot turistivuokrauksessa
Tulovero IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Turistivuokrauksesta saatavat tulot voivat olla IRPF:n (tuloveron) alaisia. Jos tarjotaan hotellipalveluja vastaavia palveluja (säännöllinen siivous, liinavaatteiden vaihto, vastaanotto jne.), tulot katsotaan liiketoiminnaksi. Tässä tapauksessa kulut (kulutustarvikkeet, korjaukset, poistot) voidaan vähentää kokonaisuudessaan. Jos palvelut eivät ylitä peruspalveluja (kiinteistön valmistelu ennen saapumista ja lähdön jälkeen), tulot kirjataan kiinteistötuloiksi, ja vähennysten laskemiseen sovelletaan erilaista menetelmää.
Arvonlisävero IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Jos kiinteistön omistaja tarjoaa lisäpalveluja (pesula, ateriat, vastaanotto jne.), peritään myös IVA (arvonlisävero) 10 prosentin verokannalla (vieraille). Ilman lisäpalveluja saaduista tuloista vuokra on vapautettu IVA:sta. Ole kuitenkin varovainen: jos on olemassa vähintään yksi hotellipalvelu, veroviranomaiset pitävät sitä taloudellisena toimintana, ja silloin laskutuksessa sovelletaan 10 prosentin verokantaa. Yksittäisiä kiinteistön ylläpitopalveluja (esimerkiksi yleisten tilojen siivous) ei pidetä hotellipalveluina.
Vero taloudellisesta toiminnasta IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE (vero taloudellisesta toiminnasta) on suora vero liiketoiminnasta, ammatillisesta tai taiteellisesta toiminnasta. Useimmille yksityishenkilöille on olemassa vapautus, jos vuotuinen liikevaihto ei ylitä miljoonaa euroa. Mutta IAE-rekisteröinti on välttämätön, varsinkin jos tarjoat hotellipalveluja. Tässä tapauksessa kiinteistö kuuluu ryhmään 685 ("Muu kuin hotellimajoitus turisteille").
Uudet vaatimukset turistilisensseille
- Vuokra-ajan rajoitus: enintään 10 peräkkäistä päivää.
- Lisenssin voimassaoloaika: 5 vuotta, sitten uusiminen.
- Pakollinen vieraiden rekisteröinti: kaikki vieraat 1. lokakuuta 2024 alkaen on rekisteröitävä poliisille.
- Kielto vuokrata yksittäisiä huoneita: vain koko kiinteistö voidaan vuokrata päivittäin, ylittämättä ilmoitettua nukkumapaikkojen määrää.
- Naapureiden suostumus: vaaditaan vahvistus siitä, että kerrostalon asukkaat eivät vastusta matkailutoimintaa.
- Turvallisuus: kiinteistön on täytettävä varusteluvaatimukset (paloturvallisuusjärjestelmä, evakuointisuunnitelma, hätänumeroluettelo).
- Elektroniset lukot avainten luovutusta varten ovat kiellettyjä.
- Sakot: rikkominen voi johtaa lisenssin peruuttamiseen ja jopa 600 000 euron sakkoon.
Menettely kiinteistön laillistamiseksi turistivuokrausta varten
Mitkä kiinteistöt ovat sopivia
Jotta vältettäisiin "kipupisteet" viranomaisten kanssa syntyvien konfliktien muodossa, on tärkeää ymmärtää, että kiinteistön on täytettävä matkailumajoituksen kriteerit. Asunnon, bungalowin tai huoneiston on oltava asuinkiinteistön asemassa, sillä on oltava asumislupa, toimivat laitteet ja sen on täytettävä terveysvaatimukset (ilmanvaihto, kuuma vesi, ilmastointi, palontorjuntalaitteet jne.).
Lisenssin hankkiminen
Menettelyyn sisältyy yleensä "vastuullisen ilmoituksen" jättäminen paikalliselle hallinnolle (ayuntamiento). Asiakirjaluettelo (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad jne.) voi vaihdella hieman autonomisen alueen mukaan. Asiakirjojen jättämisen jälkeen suoritetaan tarkastus, joka voi kestää jopa 3 kuukautta. Ennen lisenssin saamista kiinteistön mainostaminen matkailumajoituksena on kielletty.
Alueelliset erityispiirteet
Jokainen alue asettaa omat sääntönsä. Esimerkiksi suurissa kaupungeissa voi olla moratorioita uusien lisenssien myöntämiselle, ja joillakin autonomisilla alueilla ei vaadita lisärekisteröintiä lyhytaikaista vuokrausta varten. Muista siis selvittää yksityiskohdat paikallisella tasolla.
Veronoptimointi ja neuvot
- Oikea tulojen ilmoittaminen. Älä aliarvioi summaa ottaen huomioon, että verkkoalustat raportoivat veroviranomaisille erityisillä lomakkeilla, kuten lomakkeella 179.
- Vähennysten käyttäminen. Lukuisia korjaus-, huolto- ja käyttökustannuksia voidaan ottaa huomioon. Mutta on tärkeää, että sinulla on tositteet ja oikea kulurakenne.
- Ammattilaisten konsultointi. Lait muuttuvat ja sakot ovat korkeita. Ota yhteyttä veroneuvojaan, jos sinulla on monimutkainen tapaus tai jos sinulla on useita kiinteistöjä eri alueilla.
- Seuraa lisenssimuutoksia. Uudet määräajat, sopimus naapureiden kanssa, elektronisten lukkojen kielto - kaikki tämä voi vaikuttaa suuresti vuokrauksen voittoon ja laillisuuteen.
Johtopäätös
Vuosina 2024–2025 Espanja tarkisti merkittävästi turistivuokrauksen vero- ja oikeudellista kehystä. Omistajien on tärkeää sopeutua ajoissa: maksaa IOT (vero matkailutoiminnoista) ja muut verot, rekisteröidä kiinteistö, hankkia turistilisenssi ja ilmoittaa tulot oikein. Tämän seurauksena saat vakaan ja laillisen tulonlähteen, vältät sakot ja voit suunnitella matkailukiinteistösi pitkän aikavälin kehittämistä. Riskien minimoimiseksi on suositeltavaa neuvotella asiantuntijoiden kanssa, varsinkin jos sinulla ei ole kokemusta Espanjan verolainsäädännöstä tai et ole valmis perehtymään kaikkiin lainsäädännön yksityiskohtiin.
