23.12.2024 
Escritura Publica na Espanha: essência e finalidade
Ao adquirir um imóvel na Espanha, muitos compradores se deparam com o conceito de Escritura Publica — um documento notarial que confirma a legalidade da transação de compra e venda e serve como garantia do direito de propriedade. É importante entender que sem a Escritura Publica, sua transação não será registrada no Registro de Propriedade, o que significa que você corre o risco de enfrentar dívidas ocultas do proprietário anterior e até mesmo perder o imóvel.
A maior preocupação dos compradores é o medo de se perder em um processo burocrático complexo, negligenciar detalhes importantes ou assinar inadvertidamente condições desfavoráveis. A solução é compreender antecipadamente o papel do notário, o processo de formalização, os documentos necessários e os prazos de registro e, se necessário, contratar um advogado qualificado ou um tradutor.
O que a autenticação notarial garante?
A Escritura Publica é um documento público que confere validade legal ao contrato particular de compra e venda. Ela é assinada na presença de um notário, que verifica:
- A autenticidade dos dados pessoais das partes envolvidas na transação (comprador e vendedor).
- A legalidade da transação (ausência de restrições e encargos pendentes).
- A conformidade das condições contratuais com a legislação espanhola.
Sem a Escritura Publica, não é possível fazer alterações no Registro de Propriedade, o que significa que a posse do imóvel não é considerada legalmente protegida. A autenticação notarial também evita fraudes, impedindo que um vendedor desonesto venda o mesmo imóvel para várias pessoas.
Aspectos fundamentais da Escritura Publica na compra e venda
1. Verificação das informações e papéis dos envolvidos
Antes de assinar a Escritura Publica, o notário solicita uma certidão do Registro de Propriedade. Assim, é possível identificar quaisquer encargos, como hipotecas ou dívidas do proprietário anterior. Se o imóvel estiver hipotecado, as dívidas devem ser quitadas antes ou no dia da transação (com a concordância do comprador, pode haver transferência do financiamento).
As partes envolvidas no processo são:
- Comprador ou seu representante.
- Vendedor ou seu representante.
- Tradutor (caso alguma das partes não fale espanhol).
- Notário, responsável pela legalidade da transação.
2. Documentos e verificação de identidade
O principal documento para estrangeiros é o NIE (Número de Identificación de Extranjeros), que comprova identidade e status fiscal. O notário também verifica os passaportes das partes e procurações (caso haja representantes legais). Se a procuração for emitida fora da Espanha, deve ser traduzida para o espanhol por um tradutor oficial e apostilada.
3. Conteúdo da Escritura Publica
O documento inclui:
- Dados completos do vendedor e comprador: nome completo, NIE, informações do passaporte e endereço de residência.
- Descrição do imóvel: endereço exato, número cadastral e características (área, número de quartos, garagem etc.).
- Preço de compra, forma de pagamento (transferência bancária, cheque) e datas dos pagamentos.
- Encargos ou dívidas pendentes (se houver).
- Condições do financiamento hipotecário (se aplicável).
- Percentual de propriedade caso o imóvel seja adquirido por mais de um comprador.
4. Copia Simple e o original da Escritura Publica
O original da Escritura Publica (ou seja, o documento principal com assinaturas e carimbo do notário) é arquivado no cartório notarial e posteriormente enviado aos órgãos responsáveis. As partes recebem uma cópia autenticada da Escritura Publica — Copia Autorizada ou uma versão simplificada Copia Simple. Esta última é utilizada para a maioria dos trâmites administrativos e do dia a dia, como conexão de serviços públicos.
5. Registro no Registro de Propriedade
Após a assinatura, a Escritura Publica é enviada pelo notário ao Registro de Propriedade para o registro oficial. Esse processo pode levar de algumas semanas a três meses. A partir do registro, o comprador adquire a propriedade legalmente protegida.
O registro no sistema permite:
- Proteção contra cobranças de credores do antigo proprietário.
- Prevenção de vendas fraudulentas do mesmo imóvel para múltiplos compradores.
- A possibilidade de solicitar um financiamento hipotecário.
Outros aspectos: impostos e regime de casamento
Além dos custos com o notário e o registro, na Espanha há impostos sobre a compra de imóveis (normalmente imposto sobre transferência de propriedade ou IVA, dependendo do tipo de imóvel). Também deve-se considerar o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que é um imposto anual sobre propriedades.
Se a compra for realizada dentro de um casamento, o cônjuge automaticamente adquire uma parte igual da propriedade. Em outros casos, as porcentagens de propriedade devem ser especificadas claramente na Escritura Publica.
Como evitar riscos e os principais problemas do comprador
1. Verifique todos os custos antecipadamente
Para evitar surpresas financeiras, verifique com antecedência o valor da escritura notarial, do registro, impostos e taxas bancárias. Isso ajudará a evitar custos inesperados e manter seu orçamento sob controle.
2. Conte com profissionais especializados
Um advogado ou consultor qualificado, que compreenda a legislação espanhola, pode ajudar a revisar os documentos corretamente, entender os contratos e evitar erros. Se você não fala espanhol, contrate um tradutor certificado.
3. Registre todas as condições por escrito
Todos os acordos sobre preço, prazos, método de pagamento e outros detalhes importantes devem estar especificados na Escritura Publica ou no contrato preliminar. Isso garante que nenhuma das partes possa modificar os termos unilateralmente.
4. Consulte o Registro de Propriedade
Antes da assinatura, peça um documento que comprove a situação legal do imóvel para garantir que não há dívidas ou penhoras. Dessa forma, você estará ciente de possíveis riscos e poderá negociar com o vendedor sobre o pagamento de encargos pendentes.
Conclusão
A Escritura Publica é um dos documentos mais importantes na compra de imóveis na Espanha. Um processo notarial bem executado, registro adequado e conhecimento de todas as despesas ajudam a evitar os principais problemas do comprador: dívidas ocultas, dificuldades com documentação, risco de perda de propriedade e barreiras linguísticas. Consulte especialistas, reúna os documentos necessários com antecedência e verifique bem o imóvel. Assim, a formalização da Escritura Publica deixará de ser um desafio jurídico e se tornará um passo claro para uma transação bem-sucedida.
