Fiscalidade do aluguel turístico: novas regras e dicas essenciais.

Tributação do alojamento local em Espanha: análise das novas regras

Espanha é tradicionalmente considerada um dos países mais atrativos para o arrendamento turístico de imóveis. No entanto, com o aumento da procura, a atenção das autoridades fiscais também aumenta. Novas regras entraram em vigor em 2024-2025, alterando os princípios de tributação dos rendimentos do arrendamento de curta duração. Abaixo, analisaremos os principais "pontos críticos" dos proprietários de tais imóveis e consideraremos soluções para tornar o arrendamento turístico o mais rentável e seguro possível.

Principais alterações e "pontos críticos" dos proprietários

Introdução do imposto IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)

Uma novidade foi o aparecimento do IOT (Imposto sobre as Operações Turísticas). Este imposto (14% do valor total do rendimento) é obrigatório para todos os que arrendam alojamento a turistas a curto prazo. Apenas os imóveis em regiões com baixa atividade turística estão isentos: aí a taxa é reduzida para 8%. Para os proprietários, isto significa uma maior carga fiscal e a necessidade de um planeamento cuidadoso da geografia dos investimentos.

Reforço do controlo das declarações

Um "ponto crítico" sério para os proprietários de imóveis pode ser o sistema de multas. A partir de 2024, por evasão fiscal ou informações falsas, estão previstas sanções de até 150% do valor não pago. Portanto, é importante que os proprietários apresentem as suas declarações atempadamente, contabilizando corretamente todos os rendimentos e despesas.

Alterações na licença turística

A partir de agosto de 2024, entraram em vigor novas regras para a obtenção e renovação de licenças turísticas. Agora são emitidas por 5 anos, com um endurecimento dos requisitos de segurança, registo de hóspedes e acordo com os representantes da comunidade do edifício (comunidad). Se estas condições forem violadas, pode perder a licença e receber uma multa pesada (até 600.000 euros). Além disso, foram introduzidas restrições na duração máxima do arrendamento (não mais de 10 dias consecutivos), e a proibição de arrendar quartos individuais dificulta a possibilidade de arrendar parcialmente o imóvel.

Principais impostos no arrendamento turístico

Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Os rendimentos do arrendamento turístico podem estar sujeitos ao IRPF (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares). Se forem prestados serviços semelhantes aos de um hotel (limpeza regular, mudança de roupa de cama, receção, etc.), o rendimento é considerado uma atividade empresarial. Neste caso, as despesas (serviços públicos, reparações, amortização) podem ser deduzidas na totalidade. Se os serviços não forem além dos básicos (preparação do imóvel antes da chegada e após a partida), o rendimento é reconhecido como rendimento predial, e é aplicada uma metodologia diferente para calcular as deduções.

Imposto sobre o Valor Acrescentado IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Se o proprietário do imóvel prestar serviços adicionais (lavandaria, refeições, receção, etc.), então o IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado) também é cobrado a uma taxa de 10% (para os hóspedes). Para rendimentos sem serviços adicionais, o arrendamento está isento de IVA. No entanto, tenha cuidado: se houver pelo menos um serviço hoteleiro, as autoridades fiscais tratam-no como uma atividade económica, e então uma taxa de 10% é aplicada ao faturar. Serviços individuais para a manutenção do imóvel (por exemplo, limpeza de áreas comuns) não são considerados serviços hoteleiros.

Imposto sobre as Atividades Económicas IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)

O IAE (Imposto sobre as Atividades Económicas) é um imposto direto sobre as atividades empresariais, profissionais ou artísticas. Para a maioria das pessoas singulares, existe uma isenção se o volume de negócios anual não exceder 1 milhão de euros. Mas o registo no IAE é necessário, especialmente se prestar serviços hoteleiros. Neste caso, o imóvel enquadra-se no grupo 685 ("Alojamento turístico não hoteleiro").

Novos requisitos para a licença turística

Limitação da duração do arrendamento: não mais de 10 dias consecutivos.
Validade da licença: 5 anos, depois renovação.
Registo obrigatório de hóspedes: todos os hóspedes a partir de 1 de outubro de 2024 devem ser registados na polícia.
Proibição de arrendar quartos individuais: só pode ser arrendado por dia o imóvel completo, sem exceder o número declarado de camas.
Consentimento dos vizinhos: é necessária a confirmação de que os residentes do prédio de apartamentos não se opõem à atividade turística.
Segurança: o imóvel deve cumprir os requisitos de equipamento (sistema de segurança contra incêndios, plano de evacuação, lista de números de emergência).
Fechaduras electrónicas para entrega de chaves são proibidas.
Multas: a violação pode resultar na revogação da licença e uma multa de até 600.000 euros.

Procedimento para legalizar o imóvel para arrendamento turístico

Que imóveis são adequados

Para evitar "pontos críticos" na forma de conflitos com as autoridades, é importante entender que o imóvel deve cumprir os critérios para alojamento turístico. Um apartamento, bungalow ou apartamento deve ter o estatuto de imóvel residencial, uma licença de utilização, eletrodomésticos em funcionamento e cumprir as normas sanitárias (ventilação, água quente, ar condicionado, equipamento de combate a incêndios, etc.).

Obtenção de uma licença

O procedimento geralmente inclui a apresentação de uma "Declaração Responsável" à administração local (ayuntamiento). A lista de documentos (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad, etc.) pode variar ligeiramente dependendo da comunidade autónoma. Após a apresentação dos documentos, é realizada uma inspeção, que pode demorar até 3 meses. Até que a licença seja obtida, é proibido anunciar o imóvel como alojamento turístico.

Especificidades regionais

Cada região estabelece as suas próprias regras. Por exemplo, nas grandes cidades, pode haver moratórias na emissão de novas licenças, e em algumas comunidades autónomas, não é necessário nenhum registo adicional para o arrendamento de curta duração. Portanto, certifique-se de esclarecer os detalhes a nível local.

Otimização fiscal e conselhos

Declaração correta dos rendimentos. Não subestime o valor, considerando que as plataformas online reportam às autoridades fiscais usando formulários especiais, como o formulário 179.
Utilização de deduções. Numerosas despesas com reparações, manutenção e serviços públicos podem ser tidas em conta. Mas é importante ter documentos comprovativos e a estrutura de despesas correta.
Consulta com profissionais. As leis mudam e as multas são elevadas. Consulte um consultor fiscal se tiver um caso complexo ou se tiver vários imóveis em diferentes regiões.
Acompanhe as alterações no licenciamento. Novos prazos, acordo com os vizinhos, proibição de fechaduras electrónicas - tudo isto pode afetar significativamente o lucro e a legalidade do arrendamento.

Conclusão

Em 2024-2025, Espanha reviu significativamente o quadro fiscal e legal para o arrendamento turístico. É importante que os proprietários se adaptem atempadamente: pagar o IOT (Imposto sobre as Operações Turísticas) e outros impostos, registar o imóvel, obter uma licença turística e declarar corretamente os rendimentos. Como resultado, receberá uma fonte de rendimento estável e legal, evitará multas e poderá planear o desenvolvimento a longo prazo do seu imóvel turístico. Para minimizar os riscos, é aconselhável consultar especialistas, especialmente se não tiver experiência em direito fiscal espanhol ou não estiver pronto para se aprofundar em todos os detalhes da legislação.