22.10.2024 
İspanya'da Turistik Kiralamanın Vergilendirilmesi: Yeni Kuralların Analizi
İspanya, geleneksel olarak turistik kiralık gayrimenkuller için en cazip ülkelerden biri olarak kabul edilir. Ancak talebin artmasıyla birlikte vergi dairelerinin ilgisi de artıyor. 2024-2025 yıllarında, kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelirlerin vergilendirilme prensiplerini değiştiren yeni kurallar yürürlüğe girdi. Aşağıda, bu tür mülk sahiplerinin temel "sıkıntılarını" analiz edeceğiz ve turistik kiralamanın mümkün olduğunca karlı ve güvenli olmasını sağlamak için çözümler düşüneceğiz.
Temel Değişiklikler ve Mülk Sahiplerinin "Sıkıntıları"
IOT'nin (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) Tanıtımı
Yeni bir gelişme, IOT'nin (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) ortaya çıkmasıdır. Bu vergi (gelirin tamamının %14'ü), turistlere kısa süreli olarak konut kiralayan herkes için zorunludur. Sadece turizm aktivitesinin düşük olduğu bölgelerdeki mülkler muaftır: orada oran %8'e düşürülmüştür. Mülk sahipleri için bu, daha yüksek bir vergi yükü ve yatırım coğrafyasının dikkatli bir şekilde planlanması gerekliliği anlamına gelir.
Beyannamelerin Kontrolünün Güçlendirilmesi
Mülk sahipleri için ciddi bir "sıkıntı", ceza sistemi olabilir. 2024'ten itibaren, vergi kaçakçılığı veya yanlış bilgi için, ödenmemiş tutarın %150'sine kadar ceza öngörülmektedir. Bu nedenle, mülk sahiplerinin beyannamelerini zamanında vermeleri, tüm gelir ve giderleri doğru bir şekilde muhasebeleştirmeleri önemlidir.
Turizm Lisansındaki Değişiklikler
Ağustos 2024'ten itibaren, turizm lisanslarının alınması ve yenilenmesi için yeni kurallar yürürlüğe girdi. Artık 5 yıl süreyle veriliyorlar, güvenlik, misafir kaydı ve bina yöneticileri (comunidad) ile anlaşma gereklilikleri sıkılaştırılıyor. Bu koşullara uyulmaması durumunda, lisans kaybedilebilir ve önemli bir para cezası (600.000 Euro'ya kadar) alınabilir. Ek olarak, maksimum kiralama süresine (art arda 10 günden fazla olmamak üzere) kısıtlamalar getirilmiştir ve odalara göre kiralama yasağı, konutun kısmen kiralanması olasılığını zorlaştırmaktadır.
Turistik Kiralamada Başlıca Vergiler
Gelir Vergisi IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Turistik kiralamadan elde edilen gelirler IRPF'ye (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) tabi olabilir. Otellere benzer hizmetler (düzenli temizlik, çarşaf değişimi, resepsiyon vb.) sağlanıyorsa, gelir ticari faaliyet olarak kabul edilir. Bu durumda, giderler (faturalar, onarımlar, amortisman) tam olarak düşülebilir. Hizmetler temel olanların (varıştan önce ve ayrıldıktan sonra konutun hazırlanması) ötesine geçmezse, gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilir ve kesintileri hesaplamak için farklı bir yöntem uygulanır.
Katma Değer Vergisi IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Konut sahibi ek hizmetler (çamaşırhane, yemek, resepsiyon vb.) sağlıyorsa, %10 oranında (misafirler için) IVA'ya (Impuesto sobre el Valor Añadido) da tabidir. Ek hizmetler olmadan elde edilen gelirler için kiralama IVA'dan muaftır. Ancak dikkatli olun: En az bir otel hizmeti varsa, vergi dairesi bunu ekonomik bir faaliyet olarak yorumlar ve faturalandırılırken %10 oranı uygulanır. Konutun bakımı için தனி hizmetler (örneğin, ortak alanların temizliği) otel hizmetleri olarak kabul edilmez.
Ekonomik Faaliyetler Vergisi IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas), ticari, mesleki veya sanatsal faaliyetler üzerinden alınan doğrudan bir vergidir. Çoğu gerçek kişi için, yıllık ciro 1 milyon Euro'yu geçmezse bir muafiyet vardır. Ancak IAE'ye kaydolmak, özellikle otel hizmeti veriyorsanız gereklidir. Bu durumda, mülk 685. gruba ("Otel dışı turistik konaklama") girer.
Turizm Lisansı İçin Yeni Gereksinimler
- Kiralama süresinin sınırlandırılması: art arda 10 günden fazla olamaz.
- Lisansın süresi: 5 yıl, ardından yenileme.
- Zorunlu misafir kaydı: 1 Ekim 2024'ten itibaren tüm misafirlerin polise kaydedilmesi gerekmektedir.
- Ayrı odaların kiralanmasının yasaklanması: yalnızca tüm mülk, beyan edilen yatak sayısını aşmadan günlüğüne kiralanabilir.
- Komşuların rızası: apartman dairesi sakinlerinin turistik faaliyete karşı olmadıklarına dair onay gereklidir.
- Güvenlik: mülk, donanım gereksinimlerini (yangın güvenlik sistemi, tahliye planı, acil durum numaralarının listesi) karşılamalıdır.
- Anahtar teslimi için elektronik kilitler yasaktır.
- Cezalar: uyulmaması durumunda lisansın iptali ve 600.000 Euro'ya kadar para cezası uygulanabilir.
Turistik Kiralama İçin Konutun Yasallaştırılması Prosedürü
Hangi Mülkler Uygundur
Yetkililerle çatışma şeklinde "sıkıntılardan" kaçınmak için, konutun turistik konut kriterlerini karşılaması gerektiğini anlamak önemlidir. Daire, bungalov veya apartmanın konut statüsüne, oturma iznine, çalışan cihazlara sahip olması ve sağlık standartlarına (havalandırma, sıcak su, klima, yangın söndürme ekipmanı vb.) uygun olması gerekir.
Lisansın Alınması
Prosedür genellikle belediyeye (ayuntamiento) bir "Sorumluluk Beyanı" sunulmasını içerir. Belgelerin listesi (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad, vb.) özerk topluluğa bağlı olarak biraz değişebilir. Belgeler sunulduktan sonra, 3 aya kadar sürebilen bir inceleme yapılır. Lisans alınana kadar mülkün turistik konut olarak ilan edilmesi yasaktır.
Bölgesel Özellikler
Her bölge kendi kurallarını koyar. Örneğin, büyük şehirlerde yeni lisansların verilmesi için moratoryumlar olabilir ve bazı özerk topluluklarda kısa süreli kiralama için ek kayıt gerekmez. Bu nedenle, yerel düzeydeki ayrıntıları kontrol ettiğinizden emin olun.
Vergi Optimizasyonu ve İpuçları
- Gelirin Doğru Beyanı. Çevrimiçi platformların 179 gibi özel formlar aracılığıyla vergi makamlarına rapor verdiğini göz önünde bulundurarak tutarı küçümsemeyin.
- Kesintilerin Kullanılması. Onarım, bakım ve faturalar için yapılan çok sayıda masraf düşülebilir. Ancak destekleyici belgelere ve doğru bir gider yapısına sahip olmak önemlidir.
- Profesyonellere Danışma. Kanunlar değişiyor ve cezalar yüksek. Karmaşık bir durumunuz varsa veya farklı bölgelerde birden fazla mülkünüz varsa bir vergi danışmanına danışın.
- Lisanslamadaki Değişiklikleri Takip Edin. Yeni son tarihler, komşularla anlaşma, elektronik kilit yasağı - tüm bunlar karı ve kiralamanın yasallığını önemli ölçüde etkileyebilir.
Sonuç
2024-2025 yıllarında İspanya, turistik kiralama için vergi ve yasal çerçeveyi ciddi şekilde revize etti. Mülk sahiplerinin zamanında uyum sağlaması önemlidir: IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) ve diğer vergileri ödemek, konutu kaydettirmek, turizm lisansı almak ve geliri doğru bir şekilde beyan etmek. Sonuç olarak, istikrarlı ve yasal bir gelir kaynağı elde edecek, cezalardan kaçınacak ve turistik mülkünüzün uzun vadeli gelişimini planlayabileceksiniz. Riskleri en aza indirmek için, özellikle İspanyol vergi hukuku konusunda deneyiminiz yoksa veya mevzuatın tüm ayrıntılarına girmeye hazır değilseniz, uzmanlara danışmanız önerilir.
