05.01.2025 
Чому купівля нерухомості в Іспанії без адвоката небезпечна
Придбання житла за кордоном — серйозний крок, який пов'язаний не тільки з великими фінансовими витратами, але і з ризиками, що виникають через незнання місцевого законодавства. Багато хто намагається заощадити і оформляє угоду без участі адвоката, але згодом стикається з неврахованими боргами, проблемами з окупантами та іншими правовими складнощами. Нижче ми розглянемо основні болі читача — потенційного покупця нерухомості в Іспанії — і вкажемо рішення, що дозволяють уникнути подібних пасток.
Головні больові точки покупця
1. Можливі борги та обтяження на житло
Один з найпоширеніших ризиків — купівля нерухомості з боргами по комунальних послугах, простроченими податками, невиплаченими іпотеками або іншими фінансовими зобов'язаннями попереднього власника. В Іспанії боргові зобов'язання можуть «переходити» до нового власника, якщо нерухомість виступала заставою або якщо по ній числилися неоплачені рахунки.
Також важливо перевірити, чи не знаходиться нерухомість під арештом або чи не виступає вона заставою по кредитах. Для цього потрібно вивчити виписку з Реєстру власності, де фіксуються обтяження. Однак однієї виписки часто недостатньо, оскільки борги по комунальних послугах або податках (Податок на нерухоме майно) можуть не відображатися в Реєстрі. Потрібно перевірити квитанції, довідки і запросити у продавця всі підтверджуючі документи.
2. Загроза «окупантів»
В Іспанії існує серйозна проблема з незаконним зайняттям (окупацією) житла. Якщо вашу квартиру або будинок займуть так звані «окупанти», процедура виселення може затягнутися, оскільки місцеве законодавство захищає право осіб, які вже перебувають у власності. Захиститися від подібних ситуацій допомагає установка сигналізацій і регулярні візити в житло, а також своєчасна юридична підтримка для оперативної подачі заяви в поліцію і ведення справи в суді.
3. Непорозуміння з нотаріусом і відсутність різниці між «юристом» і «адвокатом»
Багато хто вважає, що нотаріус перевіряє чистоту угоди. Але роль нотаріуса в Іспанії обмежується засвідченням факту підписання договору. Глибоку юридичну експертизу проводить саме адвокат. Крім того, в Іспанії професія адвоката строго регулюється, на відміну від «юриста», який може не нести належної відповідальності за консультації. Якщо угода ускладнена спадщиною, боргами або спірними правами третіх осіб, адвокат допоможе уникнути серйозних проблем.
4. Труднощі з документами та мовний бар'єр
Більшість правових документів в Іспанії складаються іспанською мовою. Якщо покупець не володіє Castellano (офіційною іспанською мовою), нотаріус може вимагати запрошення сертифікованого перекладача. Помилка або непорозуміння в документах загрожують розірванням договору або додатковими витратами. Присяжний переклад документів забезпечить точність і уникнення таких помилок.
5. Ризики при купівлі землі та порушення містобудівних норм
При купівлі земельної ділянки важливо переконатися, що на ній дозволено будівництво. В Іспанії існують різні категорії землі: urbana, urbanizable, rústica. Якщо ділянка відноситься до rústica, повноцінне житлове будівництво може бути заборонено. Крім того, навіть зареєстрований в Реєстрі власності об'єкт не завжди відповідає місцевому містобудівному плану. Адвокат перевірить всі документи щодо зонування і при необхідності допоможе узгодити питання з муніципалітетом.
Роль адвоката в безпечній угоді
Щоб усунути перераховані вище ризики, рекомендується звертатися до незалежного адвоката, який враховує виключно інтереси покупця. Його завдання:
- Юридична перевірка об'єкта: аналіз боргів, обтяжень та історії власності.
- Перевірка документації в Реєстрі власності та кадастрі: з'ясування законності будівель, відповідності зонуванню і відсутності обмежень.
- Аналіз витрат і податків: оцінка Податку на нерухоме майно та інших податкових зобов'язань. Допомога в реєстрації в Податковому агентстві Іспанії та отриманні Ідентифікаційного номера іноземця для нерезидентів.
- Складання та узгодження договорів: підписання попередніх угод (завдаток, договір резервації), договорів купівлі-продажу, перевірка термінів, умов і збереження внесених коштів.
- Захист від шахрайства: роз'яснення особливостей розрахунків, в тому числі з урахуванням валютних коливань, і консультації при використанні криптовалюти або інших форм оплати.
- Дотримання термінів угоди: координація з нотаріусом, перекладачем та іншими сторонами, щоб уникнути прострочень і штрафів.
Як уникнути проблем з «окупацією» житла
Якщо квартира або будинок пустують тривалий час, бажано вжити заходів:
- Сигналізація: система оповіщення допоможе зафіксувати несанкціоноване проникнення в перші 72 години, коли поліцію ще можна швидко залучити до виселення.
- Регулярні перевірки: довіреність адвокату дозволить оперативно подати заяву в поліцію і контролювати ситуацію.
- Уникайте «силових» методів: звернення до сумнівних «антиокупаційних» служб може призвести до звинувачень у погрозах і затягнути судовий процес.
Чому банк і нотаріус не гарантують чистоту угоди
Банківський фахівець перевіряє лише платоспроможність позичальника, а нотаріус підтверджує підписання договору. Жоден з них не несе відповідальності за юридичну перевірку боргів, технічних характеристик або законності будівництва. Ці функції покладаються на адвоката, який діє в інтересах покупця, а не третьої сторони.
Чим загрожують помилки після покупки
Відмова від послуг адвоката може призвести до:
- Оплати чужих боргів і штрафів;
- Втрати часу при боротьбі з окупантами і судовими розглядами;
- Високих витрат на усунення незареєстрованих будівель, якщо вони не відповідають містобудівним нормам;
- Складнощів з подальшим перепродажем або передачею об'єкта у спадок.
Як формально відбувається угода
1. Збір документів
Покупцеві потрібно отримати Ідентифікаційний номер іноземця, а також підготувати копії паспортів, виписки з Реєстру власності, довідку про заборгованості по комунальних послугах. Продавець повинен надати сертифікат від спільноти власників, що підтверджує відсутність непогашених внесків, а також розписки про оплату Податку на нерухоме майно.
2. Попередні договори
Часто сторони укладають договір резервації або договір завдатку. Він передбачає внесення невеликої суми, щоб зняти об'єкт з ринку. Далі можуть слідувати опціонний договір або приватний договір купівлі-продажу з виплатою 10-30% від підсумкової вартості. Тут адвокат визначає схему оплати і прописує санкції при порушенні зобов'язань.
3. Підписання у нотаріуса і розрахунок
На завершальному етапі адвокат перевіряє відповідність всіх документів і присутній при підписанні. Якщо покупець не володіє Castellano, залучається сертифікований перекладач. Після підписання договору видається чек на залишок суми або виконується банківський переказ в день угоди.
Висновок: безпека перш за все
Купівля нерухомості в Іспанії без адвоката може призвести до серйозних проблем: чи то чужі борги, зіткнення з окупантами або непорозуміння місцевого законодавства. Щоб угода принесла тільки позитивні емоції і вберегла від неприємних сюрпризів, важливо своєчасно звернутися до кваліфікованого адвоката, вивчити всі документи і врахувати вимоги іспанського права. Так ви захистите свою інвестицію, заощадите час і нерви, а найголовніше — гарантовано отримаєте житло своєї мрії без прихованих підводних каменів.
