05.01.2025 
İspanya'da Avukatsız Gayrimenkul Almak Neden Tehlikelidir?
Yurt dışında gayrimenkul edinmek, yalnızca önemli mali harcamaları değil, aynı zamanda yerel mevzuatı bilmemekten kaynaklanan riskleri de içeren önemli bir adımdır. Birçok kişi tasarruf etmeye çalışır ve işlemi bir avukat olmadan tamamlar, ancak daha sonra gizli borçlar, işgalcilerle ilgili sorunlar ve diğer yasal karmaşıklıklarla karşılaşır. Aşağıda, okuyucunun - İspanya'da potansiyel bir emlak alıcısının - ana sorunlu noktalarını inceleyeceğiz ve bu tür tuzaklardan kaçınmak için çözümler önereceğiz.
Alıcının Başlıca Sorunlu Noktaları
1. Gayrimenkul Üzerindeki Olası Borçlar ve Takyidatlar
En yaygın risklerden biri, bir gayrimenkulü, kamu hizmetlerine ilişkin borçlar, ödenmemiş vergiler, ödenmemiş ipotekler veya önceki sahibinin diğer mali yükümlülükleri ile birlikte satın almaktır. İspanya'da, gayrimenkul ipotekliyse veya ödenmemiş faturaları varsa, borç yükümlülükleri yeni sahibine "devredilebilir".
Ayrıca, gayrimenkulün hacizli olup olmadığını veya krediler için teminat teşkil edip etmediğini kontrol etmek çok önemlidir. Bunun için, takyidatları kaydeden Tapu Sicilinden alınan Nota Simple'ı incelemeniz gerekir. Ancak, Nota Simple genellikle yeterli değildir, çünkü kamu hizmetlerine ilişkin borçlar veya Emlak Vergisi (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) Sicilde yansıtılmayabilir. Makbuzları, sertifikaları kontrol etmek ve satıcıdan tüm destekleyici belgeleri talep etmek gerekir.
2. "İşgalciler" Tehdidi
İspanya'da, konutların yasadışı işgali (işgal) ile ilgili ciddi bir sorun var. Daireniz veya eviniz "işgalciler" tarafından işgal edilirse, tahliye süreci uzun olabilir, çünkü yerel mevzuat zaten mülkte ikamet eden kişilerin haklarını korur. Bu tür durumlara karşı korunmak için, alarmları kurmak ve mülkü düzenli olarak ziyaret etmek ve ayrıca derhal bir polis raporu sunmak ve davayı mahkemede ele almak için zamanında yasal destek almak yararlıdır.
3. Noterle İlgili Yanlış Anlaşılmalar ve "Hukukçu" ile "Avukat" Arasındaki Ayrımın Eksikliği
Birçok kişi noterin işlemin "temizliğini" doğruladığına inanıyor. Ancak İspanya'da noterin rolü, sözleşmenin imzalandığını onaylamakla sınırlıdır. Derinlemesine yasal uzmanlık bir avukat tarafından gerçekleştirilir. Ayrıca, İspanya'da avukatlık mesleği, danışmanlıklar için gerekli sorumluluğu taşımayabilen bir "hukukçu"nun aksine, sıkı bir şekilde düzenlenmiştir. İşlem miras, borçlar veya üçüncü şahısların ihtilaflı hakları ile karmaşıksa, bir avukat ciddi sorunlardan kaçınmaya yardımcı olacaktır.
4. Belgelerle İlgili Zorluklar ve Dil Engeli
İspanya'daki çoğu yasal belge İspanyolca olarak yazılmıştır. Alıcı Castellano (resmi İspanyolca dili) konuşmuyorsa, noter yeminli bir tercümanın varlığını talep edebilir. Belgelerdeki bir hata veya yanlış anlaşılma, sözleşmenin feshedilmesine veya ek masraflara yol açabilir. Belgelerin yeminli tercümesi doğruluğu sağlayacak ve bu tür hataları önleyecektir.
5. Arazi Satın Alma Riskleri ve İmar Yönetmeliklerini İhlal Etme
Arazi satın alırken, üzerine inşaat yapılmasına izin verildiğinden emin olmak çok önemlidir. İspanya'da farklı arazi kategorileri vardır: urbana, urbanizable, rústica. Arazi rústica olarak sınıflandırılmışsa, tam teşekküllü konut inşaatı yasaklanabilir. Ayrıca, Tapu Siciline kayıtlı bir gayrimenkul bile her zaman yerel imar planına uymayabilir. Bir avukat tüm imar belgelerini kontrol edecek ve gerekirse, belediye ile konuyu çözmeye yardımcı olacaktır.
Güvenli Bir İşlemde Avukatın Rolü
Yukarıdaki riskleri ortadan kaldırmak için, yalnızca alıcının çıkarlarını göz önünde bulunduran bağımsız bir avukatla iletişime geçmeniz önerilir. Görevleri şunlardır:
- Gayrimenkulün yasal doğrulaması: borçların, takyidatların ve mülkiyet geçmişinin analizi.
- Tapu Sicili ve Kadastro'daki belgelerin kontrolü: binaların yasallığının, imar durumuna uygunluğunun ve kısıtlamaların olmadığının doğrulanması.
- Giderlerin ve vergilerin analizi: Emlak Vergisi (IBI) ve diğer vergi yükümlülüklerinin değerlendirilmesi. İspanyol Vergi Dairesi'ne kayıt ve yerleşik olmayanlar için Yabancı Kimlik Numarası (NIE) alma konusunda yardım.
- Sözleşmelerin hazırlanması ve müzakeresi: ön sözleşmelerin (depozito, rezervasyon sözleşmesi), alım satım sözleşmelerinin imzalanması, son tarihlerin, koşulların ve yatırılan fonların güvenliğinin kontrol edilmesi.
- Dolandırıcılığa karşı koruma: döviz dalgalanmaları dahil olmak üzere ödemelerin özelliklerinin açıklanması ve kripto para birimlerinin veya diğer ödeme şekillerinin kullanımı konusunda danışmanlık.
- İşlem son tarihlerine uyum: gecikmeleri ve cezaları önlemek için noter, tercüman ve diğer taraflarla koordinasyon.
"İşgal" Sorunlarından Nasıl Kaçınılır?
Bir daire veya ev uzun süre boş kalırsa, önlem almak tavsiye edilir:
- Alarm: bir uyarı sistemi, polisin tahliyeye hala hızlı bir şekilde dahil olabileceği ilk 72 saat içinde izinsiz girişi tespit etmeye yardımcı olacaktır.
- Düzenli kontroller: bir avukata vekaletname, derhal bir polis raporu sunulmasına ve durumun izlenmesine olanak tanır.
- "Zorlayıcı" yöntemlerden kaçının: şüpheli "işgal önleme" hizmetlerine başvurmak, tehdit suçlamalarına yol açabilir ve yasal süreci uzatabilir.
Banka ve Noter İşlemin Temizliğini Neden Garanti Etmez?
Banka uzmanı yalnızca borçlunun ödeme gücünü kontrol eder ve noter sözleşmenin imzalandığını onaylar. Her ikisi de borçların, teknik özelliklerin veya inşaatın yasallığının yasal olarak doğrulanmasından sorumlu değildir. Bu işlevler, üçüncü bir tarafın değil, alıcının çıkarları doğrultusunda hareket eden avukata emanet edilir.
Satın Alma İşleminden Sonraki Hataların Sonuçları
Bir avukatın hizmetlerini reddetmek şunlara yol açabilir:
- Başkasının borçlarının ve cezalarının ödenmesi;
- İşgalcilerle mücadele ve yasal işlemlerle zaman kaybı;
- İmar yönetmeliklerine uymuyorlarsa, kayıtsız binaların kaldırılması için yüksek maliyetler;
- Gayrimenkulün daha sonra yeniden satılması veya miras yoluyla devredilmesinde zorluklar.
İşlem Resmi Olarak Nasıl Gerçekleşir?
1. Belgelerin Toplanması
Alıcının Yabancı Kimlik Numarası (NIE) alması, ayrıca pasaportların kopyalarını, Tapu Sicilinden alınan Nota Simple'ı ve kamu hizmetlerine ilişkin borç belgesini hazırlaması gerekir. Satıcı, ödenmemiş aidatların olmadığını teyit eden mal sahipleri topluluğundan bir sertifika ve Emlak Vergisi (IBI) ödeme makbuzlarını sunmalıdır.
2. Ön Sözleşmeler
Genellikle taraflar bir rezervasyon sözleşmesi veya depozito sözleşmesi imzalar. Bu, gayrimenkulü piyasadan çekmek için küçük bir miktar ödemeyi içerir. Bunu, bir opsiyon sözleşmesi veya nihai fiyatın %10-30'unun ödenmesiyle birlikte özel bir alım satım sözleşmesi takip edebilir. Burada, avukat ödeme planını belirler ve yükümlülüklerin ihlali durumunda cezaları belirler.
3. Noter Huzurunda İmza ve Ödeme
Son aşamada, avukat tüm belgelerin uygunluğunu kontrol eder ve imzada bulunur. Alıcı Castellano konuşmuyorsa, yeminli bir tercüman dahil edilir. Sözleşmenin imzalanmasından sonra, kalan tutar için bir çek düzenlenir veya işlemin yapıldığı gün banka havalesi yapılır.
Sonuç: Önce Güvenlik
İspanya'da avukatsız gayrimenkul satın almak ciddi sorunlara yol açabilir: başkasının borçları, işgalcilerle karşılaşmalar veya yerel mevzuatın yanlış anlaşılması. İşlemin yalnızca olumlu duygular getirmesi ve tatsız sürprizlerden kaçınması için, zamanında kalifiye bir avukatla iletişime geçmek, tüm belgeleri incelemek ve İspanyol yasalarının gerekliliklerini dikkate almak önemlidir. Bu şekilde, yatırımınızı koruyacak, zamandan ve sinirlerinizden tasarruf edecek ve en önemlisi, gizli tuzaklar olmadan hayalinizdeki evi almanız garanti edilecektir.
