Rizikai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje: kaip apsisaugoti.

Kodėl pavojinga pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje be advokato

Nekilnojamojo turto įsigijimas užsienyje yra svarbus žingsnis, susijęs ne tik su didelėmis finansinėmis išlaidomis, bet ir su rizika, kylančia dėl vietos įstatymų nežinojimo. Daugelis bando sutaupyti pinigų ir užbaigia sandorį be advokato, bet vėliau susiduria su paslėptomis skolomis, problemomis su skvoteriais ir kitais teisiniais sunkumais. Žemiau išnagrinėsime pagrindinius skaitytojo – potencialaus nekilnojamojo turto pirkėjo Ispanijoje – skaudulius ir pasiūlysime sprendimus, kaip išvengti tokių spąstų.

Pagrindiniai pirkėjo skauduliai

1. Galimos skolos ir turto suvaržymai

Viena iš labiausiai paplitusių rizikų – įsigyti nekilnojamąjį turtą su skolomis už komunalines paslaugas, nesumokėtais mokesčiais, negrąžintomis hipotekos paskolomis ar kitais ankstesnio savininko finansiniais įsipareigojimais. Ispanijoje skoliniai įsipareigojimai gali būti „perduoti“ naujajam savininkui, jei turtas buvo įkeistas arba jei už jį buvo nesumokėtos sąskaitos.

Taip pat labai svarbu patikrinti, ar turtas nėra areštuotas arba ar jis nėra užstatas už paskolas. Tam reikia išstudijuoti Nekilnojamojo turto registro išrašą (Nota Simple), kuriame įrašomi suvaržymai. Tačiau Nota Simple dažnai nepakanka, nes skolos už komunalines paslaugas arba turto mokestis (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) gali būti neatspindėti registre. Būtina patikrinti kvitus, pažymas ir paprašyti visų patvirtinančių dokumentų iš pardavėjo.

2. „Skvoterių“ grėsmė

Ispanijoje yra rimta problema dėl neteisėto būsto užėmimo (skvotavimo). Jei jūsų butą ar namą užims vadinamieji „skvoteriai“, iškeldinimo procesas gali būti ilgas, nes vietos įstatymai gina jau turte gyvenančių asmenų teises. Norint apsisaugoti nuo tokių situacijų, naudinga įsirengti signalizaciją ir reguliariai lankytis būste, taip pat turėti laiku suteiktą teisinę pagalbą, kad būtų galima greitai pateikti policijos pranešimą ir tvarkyti bylą teisme.

3. Nesutarimai su notaru ir skirtumo tarp „juristo“ ir „advokato“ nebuvimas

Daugelis mano, kad notaras patikrina sandorio „švarumą“. Tačiau notaro vaidmuo Ispanijoje apsiriboja sutarties pasirašymo fakto patvirtinimu. Išsamią teisinę ekspertizę atlieka advokatas. Be to, Ispanijoje advokato profesija yra griežtai reglamentuojama, skirtingai nei „juristo“, kuris gali nenešti tinkamos atsakomybės už konsultacijas. Jei sandorį apsunkina paveldėjimas, skolos ar ginčijamos trečiųjų šalių teisės, advokatas padės išvengti rimtų problemų.

4. Sunkumai dėl dokumentų ir kalbos barjeras

Dauguma teisinių dokumentų Ispanijoje yra parašyti ispanų kalba. Jei pirkėjas nekalba kastiliškai (oficialia ispanų kalba), notaras gali pareikalauti, kad dalyvautų prisiekęs vertėjas. Klaida ar nesusipratimas dokumentuose gali lemti sutarties nutraukimą arba papildomas išlaidas. Dokumentų priesaikos vertimas užtikrins tikslumą ir padės išvengti tokių klaidų.

5. Rizika perkant žemę ir pažeidžiant miesto planavimo taisykles

Perkant žemės sklypą, būtina įsitikinti, kad jame leidžiama statyba. Ispanijoje yra skirtingos žemės kategorijos: urbana, urbanizable, rústica. Jei sklypas priskiriamas rústica kategorijai, visavertė gyvenamoji statyba gali būti uždrausta. Be to, net ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotas turtas ne visada atitinka vietos miesto planą. Advokatas patikrins visus zonavimo dokumentus ir, jei reikia, padės išspręsti problemą su savivaldybe.

Advokato vaidmuo saugiame sandoryje

Norint pašalinti pirmiau nurodytą riziką, rekomenduojama kreiptis į nepriklausomą advokatą, kuris atsižvelgia tik į pirkėjo interesus. Jo užduotys yra:

• Teisinis turto patikrinimas: skolų, suvaržymų ir turto istorijos analizė.
• Dokumentacijos patikrinimas Nekilnojamojo turto registre ir Kadastre: pastatų teisėtumo, atitikties zonavimui ir apribojimų nebuvimo patikrinimas.
• Išlaidų ir mokesčių analizė: Nekilnojamojo turto mokesčio (IBI) ir kitų mokestinių įsipareigojimų įvertinimas. Pagalba registruojantis Ispanijos mokesčių agentūroje ir gaunant Užsieniečio identifikacinį numerį (NIE) nerezidentams.
• Sutarčių rengimas ir derinimas: preliminarių sutarčių (užstato, rezervavimo sutarties), pirkimo-pardavimo sutarčių pasirašymas, terminų, sąlygų ir deponuotų lėšų saugumo patikrinimas.
• Apsauga nuo sukčiavimo: mokėjimų ypatumų paaiškinimas, įskaitant valiutos svyravimus, ir konsultacijos dėl kriptovaliutų ar kitų mokėjimo formų naudojimo.
• Sandorio terminų laikymasis: koordinavimas su notaru, vertėju ir kitomis šalimis, siekiant išvengti vėlavimų ir baudų.

Kaip išvengti problemų dėl būsto „užėmimo“

Jei butas ar namas ilgą laiką lieka tuščias, patartina imtis priemonių:

• Signalizacija: įspėjimo sistema padės aptikti neteisėtą patekimą per pirmąsias 72 valandas, kai policija vis dar gali būti greitai įtraukta į iškeldinimą.
• Reguliarūs patikrinimai: įgaliojimas advokatui leis greitai pateikti policijos pranešimą ir stebėti situaciją.
• Venkite „jėgos“ metodų: kreipimasis į abejotinas „anti-skvotavimo“ tarnybas gali sukelti kaltinimus grasinimais ir užvilkinti teismo procesą.

Kodėl bankas ir notaras negarantuoja sandorio švarumo

Banko specialistas tikrina tik paskolos gavėjo mokumą, o notaras patvirtina sutarties pasirašymą. Nė vienas iš jų neatsako už teisinį skolų, techninių charakteristikų ar statybos teisėtumo patikrinimą. Šios funkcijos patikėtos advokatui, kuris veikia pirkėjo, o ne trečiosios šalies interesais.

Klaidos po pirkimo pasekmės

Atsisakius advokato paslaugų, gali kilti:

• Kitų žmonių skolų ir baudų apmokėjimas;
• Laiko praradimas kovojant su skvoteriais ir teismo procesais;
• Didelės išlaidos neregistruotų statinių pašalinimui, jei jie neatitinka miesto planavimo taisyklių;
• Sunkumai vėliau perparduodant ar paveldint turtą.

Kaip formaliai vyksta sandoris

1. Dokumentų surinkimas

Pirkėjas turi gauti Užsieniečio identifikacinį numerį (NIE), taip pat paruošti pasų kopijas, Nekilnojamojo turto registro išrašą (Nota Simple) ir pažymą apie skolas už komunalines paslaugas. Pardavėjas turi pateikti savininkų bendrijos pažymą, patvirtinančią, kad nėra neapmokėtų mokesčių, taip pat Nekilnojamojo turto mokesčio (IBI) sumokėjimo kvitus.

2. Preliminarios sutartys

Dažnai šalys pasirašo rezervavimo sutartį arba užstato sutartį. Tai apima nedidelės sumos sumokėjimą, kad turtas būtų pašalintas iš rinkos. Po to gali būti sudaryta pasirinkimo sutartis arba privati pirkimo-pardavimo sutartis, sumokant 10-30% galutinės kainos. Čia advokatas nustato mokėjimo schemą ir nustato sankcijas už įsipareigojimų pažeidimą.

3. Pasirašymas pas notarą ir apmokėjimas

Paskutiniame etape advokatas patikrina visų dokumentų atitiktį ir dalyvauja pasirašant. Jei pirkėjas nekalba kastiliškai, įtraukiamas prisiekęs vertėjas. Pasirašius sutartį, išrašomas čekis likusiai sumai arba atliekamas banko pavedimas sandorio dieną.

Išvada: Saugumas pirmiausia

Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje be advokato gali sukelti rimtų problemų: ar tai būtų kitų žmonių skolos, susidūrimai su skvoteriais, ar vietos įstatymų nesupratimas. Kad sandoris atneštų tik teigiamas emocijas ir išvengtų nemalonių netikėtumų, svarbu laiku kreiptis į kvalifikuotą advokatą, išstudijuoti visus dokumentus ir atsižvelgti į Ispanijos įstatymų reikalavimus. Taip apsaugosite savo investicijas, sutaupysite laiko ir nervų, o svarbiausia – garantuotai gausite savo svajonių namus be paslėptų spąstų.