23.04.2025 
现代市场条件和生活方式的改变促使人们对乡村房地产的兴趣日益浓厚。购买农场和乡村住宅不仅吸引着投资者，也吸引着那些寻求宁静和被动收入机会的人。本文探讨了潜在买家面临的主要问题，并提出了基于法律、财务和实践分析的解决方案。
1. 乡村房地产的基本概念和特点
乡村房地产是指主要用于农业或畜牧业目的以及开展环境保护活动的土地。此类房产通常基础设施有限，缺乏城市地区常见的污水处理、电力和其他便利设施。因此，买家需要额外投资进行改善。
同时，土地分类也是一个重要问题：被划分为乡村土地的房产通常比城市土地价格低，但建筑机会也受到限制。通常只允许建造与土地活动直接相关的农业建筑或构筑物（例如，谷仓、设备存放仓库）。
2. 法律问题和居住可能性
主要问题之一是乡村地区居住的合法性问题。在大多数情况下，禁止在不适合城市化的土地上建造住宅。但是，如果该地块上已经有一栋 40 多年前建造的已登记房屋，则居住在该房屋中被认为是合法的。为此，需要核实所有权文件、土地地籍数据和房地产登记簿（РН – 房地产登记簿）数据。
在规划新建住宅时，允许将房屋与经济活动（例如，农场上的服务建筑）联系起来。此外，如果乡村地块位于业主主要居住地很远的地方，一些市政机构也允许建造。
3. 购买时的实用建议
选择乡村房地产时，务必考虑以下建议：
- 核实房产状态 购买前，必须亲自检查地块，仔细阅读所有权文件，并确保没有可能导致额外维护或维修费用的隐藏缺陷。
- 评估基础设施和交通 地块的位置、交通便利性和通信设施的可用性至关重要。偏远房产可能需要额外费用才能连接到主要工程网络。
- 法律审查 建议聘请专家（律师和评估师）进行文件分析并确认交易的合法性。对于外国买家而言，获取进行任何交易所需的外国人身份号码 (NIE – 外国人身份号码) 至关重要。
- 谈判和评估市场价值 使用在线服务和专家咨询来评估房产的实际市场价值。这将使您能够根据客观数据进行价格谈判。
4. 赠款、补贴和税收优惠
为了降低购买乡村房地产的初始成本，有一些支持计划。其中一个例子是根据共同农业政策（ЕАП – 欧盟共同农业政策）提供的补贴。农民和投资者可以申请赠款来改造房产、建立农业企业和实施农业生态项目。
此外，一些地区还提供税收优惠、降低财产税（IBI – 财产税）税率以及在获得官方贷款方面的优惠。对可用补贴和税收优惠进行全面分析有助于显著降低总成本。
5. 购买流程的各个阶段
购买乡村房地产 包括以下几个阶段：
- 寻找和检查房产 在初始阶段，确定符合您目标的房地产类型，无论是自住、出租还是农业投资。
- 谈判和签订合同 选择房产后，开始就价格和销售条款进行谈判。通常会签订一份附带定金的初步合同。
- 公证和登记 交易由公证人办理，然后需要在房地产登记簿（РН）中登记所有权转移。
- 售后活动 根据房产的状况，可能需要进行改善、修复或改造工程，这些工程应在现行规范范围内进行。
6. 投资于独家乡村房地产
独家乡村房地产在寻求宁静和私密性以及额外收入的投资者中越来越受欢迎。此类房产通常用于出租给游客或举办活动（婚礼、公司出游、家庭度假）。宽敞的土地和独特的自然条件为组织各种活动创造了机会，这对投资回报率产生了积极影响。
主要优势包括：
- 长期价值增长 供应有限和需求旺盛确保了房产价值的稳定增长。
- 高盈利能力 出租能力使您能够获得稳定的被动收入。
- 税收优惠 政府和地区支持计划的可用性减轻了财务负担。
- 提高生活质量 生活在大自然中对健康和整体福祉产生积极影响。
7. 市场分析和未来预测
对最新趋势的分析表明，西班牙和其他国家的乡村房地产需求持续增长。促成这一趋势的因素包括：
- 远程办公的兴起 向远程办公的转变激发了人们在生态清洁和宁静的地方生活的愿望。
- 经济不确定性 在不稳定的经济环境下，许多买家将乡村房地产视为安全的资产。
- 消费习惯的变化 后疫情时代增加了人们对乡村生活和可持续发展的兴趣。
2025 年的预测表明，房价将温和上涨（每年约 3-5%），尤其是在需求旺盛的地区，交易活动将增加。
8. 价格考虑因素和区域特点
乡村房地产的价格因位置、土地面积和基础设施的可用性而异。例如，在瓦伦西亚等一些地区，由于供应有限和需求旺盛，每公顷的平均成本有所上升。与此同时，其他地区的价格可能仍然更实惠，这为不同预算的投资者提供了机会。
务必考虑到价格上涨的前景直接取决于房产的质量、位置和进一步发展的潜力。正确评估市场状况并及时进行维修或修复工程可以显著提高房地产的价值。
