14.01.2025 
如何在西班牙的房地产交易中避免欺诈
在西班牙购买和租赁房地产是一个负责任且通常令人兴奋的步骤，尤其是对于外国人而言。该国对公寓、房屋和别墅的高需求为欺诈计划的出现创造了肥沃的土壤。如何避免落入“不诚实的房地产经纪人”、“虚假”房东和“幽灵”房产卖家的陷阱？在本文中，我们将了解许多买家和租户已经遇到的最常见的诈骗，并告诉您如何保护自己免受潜在风险。
最常见的欺诈计划
“虚假”机构和幽灵房源
不择手段的人可能会冒充官方房地产经纪人，或者以实际上只存在于虚拟空间的新房地产机构为幌子工作。他们在 Idealista 或 Fotocasa 等热门门户网站上发布具有不切实际的低价的诱人房源，并附上梦想家园的精美照片。通常，该计划如下所示：
- 买方/租户确信该房产的排他性，并被要求预付款或押金，据称是为了预订。
- 他们承诺通过知名的在线服务（例如，Booking 或 Airbnb（Air Bed and Breakfast））处理交易以确保“安全”，但实际上，他们提供了虚假链接。
- 转账后，与“房地产经纪人”或“房东”的联系停止。
为了避免成为此类骗局的受害者，重要的是要注意该机构的声誉：检查其运营时间、是否有实体办公室以及客户留下的评论。在您亲自查看房产并确认其存在之前，切勿转账。为了增加安全性，您可以索取 Nota Simple，以确认所有权。
预付款和“强制性服务”
另一个流行的伎俩是在签署买卖或租赁协议之前收取所谓的“强制性”费用。这些可能是“搜索费”或查看房产的“初步服务”。通常，诈骗者会要求一笔乍一看很小的金额，这样你就不会怀疑任何事情。最终交易无法保证。
提示：在没有签署合同的情况下，切勿进行大额预付款。如果“代理人”催促您并说“该房产非常抢手”，明天就来不及了，您应该特别警惕。考虑使用 房地产估价服务 来检查房产的实际价值。
价格过低
如果房屋租赁或销售的价格比平均市场价格低两到三倍，这几乎总是欺诈的“危险信号”。诈骗者试图以此来吸引潜在客户的注意力。一旦建立联系，就会开始讨论紧急转账的必要性，在这个阶段，人们往往会失去警惕。
为避免不愉快的意外，在签署合同之前，请检查房产是否符合所有法律规范以及可能的隐藏问题，包括产权负担。为此，适合进行 产权负担和法律案件验证。
产权欺诈
在西班牙，检查房产的所有权契据尤为重要。一些诈骗者伪造文件或使用从业主那里窃取的数据，试图出售他人的房产。在这里，只有对所有文件进行彻底的法律检查才能有所帮助。理想的选择是寻求独立律师的支持，并要求在当地登记处进行 全面的产权检查。
租赁：有哪些风险
虚假房源和不存在的房产
在西班牙租赁住房是一个特别受欢迎的领域，诈骗者经常发布不存在的公寓的房源。在 Idealista、Fotocasa 或 Milanuncios 等平台上，提供了所谓的“超级盈利选项”：市中心、低价、全套家具，甚至“包括所有费用”。欺骗者的主要伎俩：
- 仅通过电子邮件进行沟通：伪所有者声称他无法亲自展示房产，因为他在国外。
- 链接到知名服务以进行“安全”交易：诈骗者发送一个虚假网站，其外观类似于热门平台，他们在那里要求支付预订费用。
- 通过可疑的支付系统紧急转账：他们要求在没有真正保证的情况下存入资金，然后消失。
为避免资金损失，请避免仅在线进行交易，而无需亲自会面和检查。在西班牙，房东有义务在签署合同前提供查看公寓的机会。如果有人拒绝或找借口不出示房屋，最好停止沟通。为了增加安全性，建议在租赁前进行 房产检查。
伪中介
通常，欺骗是通过声称是房产所有者官方代表的“助手”发生的。据称，“业主在国外”，所以钥匙留在了他们那里。作为这些谈判的结果，客户被要求将部分金额支付给未知人员的账户。转账完成后，诈骗者不再联系。避免这种情况的唯一方法是与值得信赖的机构合作并遵守亲自检查的规则。可靠的机构通常提供 租赁管理服务，这有助于避免风险。
如何检查可靠性并避免成为受害者
咨询律师
购买房产时，不要吝啬咨询独立律师的时间和金钱。律师将分析所有文件，包括登记册摘录、合同、房产的技术特征，并确保没有法律限制。例如，律师将帮助您 检查产权负担，以避免不愉快的意外。
市场分析和价格比较
在交易之前，研究同一地区类似房产的实际价格非常重要。西班牙的住房成本在很大程度上取决于位置、基础设施和建筑质量。价格过低应该是一个危险信号；“热门优惠”通常被证明是虚构的。
与专业机构合作
避免欺诈的最有效方法之一是找到一家拥有自己办公室和租赁/销售经理的大型房地产中介机构。公司在市场上越稳定，损害其声誉的可能性就越小。请注意可靠机构的以下标志：
- 接待客户的官方网站和办公室。
- 可用的联系信息和多年的经验。
- 明确的合作条款，写在合同中。
- MLS（多重上市服务）的可用性 - 一个允许您查看整个地区真实报价的房产数据库。
交易前的房产检查
在签订购买协议之前，我们建议您再次检查房产。确保合同中指定的所有家具和电器确实存在，并且没有出现您在第一次看房时对您隐藏的垃圾桶或嘈杂的建筑工地。在购买前进行 房产检查 也很有帮助，这将使您对交易的质量和安全性充满信心。
其他提示和技巧
- 小心预付款： 仅在签署初步合同后才预留资金，最好通过银行转账或刷卡支付，并保留收据。
- 更换锁： 购买房屋时，立即更换门锁。以前的所有者或房地产经纪人可能有一套钥匙。
- 不要依赖“免费”服务： 在机场与未知公司会面或临时住宿通常意味着未来会有隐藏的费用。
- 在合同中确保条款： 以书面形式指定所有详细信息（车库空间、家具、额外费用）并拍摄公寓的照片或视频。
- 使用经过验证的支付服务： 避免通过 Western Union（西联汇款）或 MoneyGram（速汇金）转账，因为这些服务无法追踪收款人。
如果您已经遇到诈骗者该怎么办
如果您怀疑有问题，最重要的是保持冷静，在任何情况下都不要转账。如果您有欺诈证据（信件、收据），您应该：
- 向发布广告的门户网站的管理部门报告（Idealista、Fotocasa 等）。
- 联系警方并提交欺诈报告。
- 尝试找出有关个人或公司的更多信息：索取官方文件，检查其真实性。
在某些情况下，诈骗者并不急于消失，如果您及时制止他们的行为，就有机会追回这笔钱。但最好不要将其带到关键时刻，并提前遵循所有安全建议。
结论
西班牙的房地产市场对外国人来说隐藏着许多陷阱，他们通常不熟悉当地的实际情况。诈骗者利用这一点，提供好得令人难以置信的房产来引诱预付款或迫使您购买文件有问题的房产。但是，通过有效的方法，所有这些风险都可以降到最低：仔细检查每个报价，咨询独立律师，研究机构的声誉，亲自检查房产，不要让自己匆忙。愿您的购买或租赁尽可能安全和愉快。
