Daně z pozemků ve Španělsku: Co musí vědět majitelé

Při koupi pozemku ve Španělsku je důležité pochopit, jaké daně se vztahují na vlastnictví a transakce s nemovitostmi. Ve Španělsku existuje několik typů daní, které mohou ovlivnit jak kupujícího, tak prodávajícího během transakčního procesu.

1. Daň z nárůstu hodnoty pozemku (Plusvalía)

Při prodeji pozemku je prodávající povinen zaplatit daň z nárůstu hodnoty pozemku (Plusvalía), pokud je pozemek klasifikován jako suelo urbano (městská půda) nebo má speciální charakteristiky. Tato daň se vztahuje na pozemky, jejichž hodnota se od jejich pořízení výrazně zvýšila.

Pokud je pozemek klasifikován jako suelo rústico (zemědělská půda), daň z nárůstu hodnoty se neplatí.

2. Daně a výdaje pro kupujícího

Kupující pozemku ve Španělsku čelí dalším daním a výdajům. V závislosti na statusu prodávajícího může kupující potřebovat zaplatit následující:

• DPH (IVA) nebo daň z převodu vlastnictví (ITP):
• Pokud je prodávající právnická osoba, kupující musí zaplatit DPH (IVA) ve výši 21 %.
• Pokud je prodávající fyzická osoba, kupující musí zaplatit daň z převodu vlastnictví (ITP) podle sazby platné v konkrétní autonomní oblasti.
• Daň na dokumentované právní úkony (IAJD): Pokud je transakce podléhající DPH, kupující bude muset zaplatit daň na dokumentované právní úkony, jejíž sazba je v Katalánsku v současnosti 1,5 %.
• Notářské poplatky: Poplatky za notáře závisí na hodnotě objektu. Například při hodnotě transakce 100 000 € by poplatky notáře činily přibližně 350 €.
• Poplatek za registraci vlastnického práva: Tento poplatek závisí na hodnotě objektu, přičemž průměrná výše je přibližně 170 €.

3. Možné problémy při koupi pozemku ve Španělsku

Při přípravě transakce je důležité pečlivě zkontrolovat pozemek ve Španělsku na případné zátěže a jiné problémy, které by mohly ovlivnit budoucí plány.

Kontrola zátěží

Jedním z nejjednodušších způsobů je požádat o výpis z Katastru nemovitostí, známý jako Nota Simple Informativa. Tento dokument obsahuje informace o všech zátěžích, jako jsou hypotéky, zástavy nebo daňové dluhy, a uvádí všechny vlastníky pozemku a jejich podíly. Pro získání tohoto dokumentu se můžete obrátit na specialisty na Nota Simple (notářský výpis).

Kontrola služebních práv

Další důležitou kontrolou je ověření, zda na pozemku nejsou služební práva, což jsou užívací práva, která omezují využívání pozemku. Například pod pozemkem mohou být uložené městské potrubí, které nelze narušit nebo přesunout.

Kontrola stavebního povolení

Koupě pozemku za účelem výstavby vyžaduje ověření existence nebo možnosti získání stavebního povolení. Některé pozemky nemusí být součástí schválených územních plánů, což omezuje možnost výstavby. V tomto případě může být nutné získat stavební povolení, aby byla zajištěna legalita pozemku.

4. Daň z nemovitosti (IBI)

Všichni vlastníci pozemků ve Španělsku jsou povinni každoročně platit daň z nemovitosti — Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Tato daň se vypočítává na základě katastrální hodnoty objektu a závisí na místních sazbách:

• Od 0,30 % do 0,90 % pro zemědělské pozemky.
• Od 0,40 % do 1,10 % pro městské pozemky.

Platitelem daně je osoba, která je zapsána jako vlastník k 1. lednu běžného roku.

5. Problémy s katastrální klasifikací

Často se vyskytují problémy s správným uplatněním daně, zejména pokud je pozemek v katastru nesprávně klasifikován. Pozemky, které jsou skutečně zemědělské, mohou být mylně klasifikovány jako městské pozemky, což vede k vyšší dani. Řešení těchto problémů může vyžadovat zásah správních nebo soudních orgánů. V takovém případě budete možná potřebovat právní služby nebo pomoc právníků.

6. Daň z hodnotového nárůstu městské půdy (IIIVTNU)

Při převodu práv na pozemek se vybírá daň z hodnotového nárůstu městské půdy — Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIIVTNU). Jedná se o obecní daň, která se vypočítává na základě zvýšení hodnoty pozemku od jeho pořízení. Základ daně je stanoven podle sazby, kterou stanoví místní úřady, a může se lišit v závislosti na regionu a dalších faktorech.

Závěr

Při koupi pozemku ve Španělsku je důležité pečlivě vybrat objekt, zkontrolovat jeho právní status a pochopit daňové povinnosti, které vzniknou během a po transakci. Konzultace s odborníky může pomoci vyhnout se možným právním a finančním rizikům. Například využití odborníků pro podporu transakcí nebo pro pojištění nemovitosti může výrazně snížit rizika.