Jak ověřit právní čistotu bytu ve Španělsku: důležité aspekty a rady.

Koupě bytu ve Španělsku je vážná investice a důležité životní rozhodnutí. Kromě zjevných výhod - výhledu na moře, mírného podnebí a evropské životní úrovně - stojí za to pamatovat na rizika spojená s právní čistotou nemovitosti. V tomto článku rozebereme hlavní bolesti kupujícího a nabídneme řešení, která pomohou vyhnout se problémům po uzavření transakce.

Klíčové bolesti při koupi nemovitosti ve Španělsku

• Pravděpodobnost skrytých břemen nebo dluhů předchozích vlastníků, které se mohou stát vašimi problémy.

• Riziko objevení neočekávaných dědiců, zvláště pokud byl byt předán dědictvím.

• Nedostatek dokumentace: absence Stavebního povolení (stavebního povolení) nebo Povolení k prvnímu/druhému užívání (kolaudačního rozhodnutí) může vést k soudním sporům.

• Absence Identifikačního čísla cizince u zahraničních kupujících komplikuje proces a může odradit potenciální pronajímatele, pokud plánujete nemovitost pronajímat.

• Pravděpodobnost koupě "bytu bez Cédula" (bez osvědčení o obyvatelnosti) a setkání se s nemožností legálně užívat bydlení.

• Potíže při vyřizování hypotéky, pokud dokumenty k bytu neodpovídají bankovním požadavkům.

Řešení: jak prověřit právní čistotu bytu

1. Shromážděte základní dokumenty

První věc, kterou musíte udělat, je vyžádat si od prodejce nebo agenta následující dokumenty:

• Nota Simple Informativa - výpis z katastru nemovitostí, který umožňuje zjistit aktuálního vlastníka, ověřit existenci zástav, hypoték, věcných břemen a dalších omezení.

• Daň z nemovitosti - potvrzení o zaplacení roční daně z nemovitosti. Nejlepší je požádat o poslední zaplacené potvrzení a v případě potřeby o potvrzení o bezdlužnosti za předchozí roky.

• Potvrzení o bezdlužnosti vůči společenství vlastníků - dokument potvrzující, že prodávající nemá dluhy vůči společenství vlastníků.

• Stanovy společenství vlastníků. Pokud kupujete bydlení se společnými prostory, je důležité seznámit se s pravidly bydlení a možnými omezeními, například zákazem krátkodobého pronájmu.

• Stavební povolení a Povolení k prvnímu (nebo druhému) užívání. U nového bydlení je to záruka zákonnosti stavby a souladu s hygienickými normami.

• Energetický štítek (Průkaz energetické náročnosti budovy). Bez něj nelze transakci notářsky ověřit, a také mohou nastat potíže při dalším užívání bydlení.

2. Prověřte dědické aspekty

Při koupi nemovitosti získané dědictvím je nutné dodatečně zjistit:

• Zda všichni dědicové souhlasí s prodejem, zda nemají nároky na nemovitost. Pokud někdo nevyjádřil výslovný souhlas nebo nepodepsal odmítnutí dědictví, může být transakce v budoucnu napadena.

• Zda jsou mezi dědici nezletilé děti. Pro transakce s jejich účastí je vyžadován souhlas orgánů sociálně-právní ochrany dětí.

• Zda zůstavitel nemá neuzavřené dluhy (včetně soudních řízení nebo exekučních řízení). Případné finanční nároky věřitelů mohou také dopadnout na novou nemovitost.

3. Ujistěte se, že v bytě nejsou nájemníci a "squatteři"

I když se stanete plnohodnotným vlastníkem, existuje riziko, že v bytě nadále bydlí nájemníci nebo neoprávnění uživatelé ("squatteři").

• Nájemníci s oficiální smlouvou mají právo zůstat do konce doby nájmu. Pokud prodávající uzavřel dlouhodobou smlouvu, fakticky vstupujete do jeho práv a povinností.

• Neoprávnění uživatelé neplatí za bydlení a vystěhují se pouze přes soud. To může trvat měsíce i roky.

4. Prověření nového bydlení od developera

Při koupi nemovitosti na primárním trhu je důležité vyžádat si:

• Stavební povolení, potvrzující, že dům byl postaven v souladu se zákonem.

• Pojištění od developera a záruku na určitou dobu. To pomůže v případě odhalení skrytých vad v konstrukci.

• Povolení k prvnímu užívání, a také osvědčení, potvrzující soulad domu se stavebními a hygienickými normami. Často se tento dokument nazývá Cédula de habitabilidad, a bez něj může být odmítnuto připojení inženýrských sítí.

5. Dokumenty při koupi z druhé ruky

Pokud kupujete bydlení na sekundárním trhu, dodatečně prověřte:

• Zda nezůstaly po předchozím vlastníkovi dluhy vůči SVJ (společenství vlastníků jednotek) nebo za platby za služby. Tyto dluhy mohou přejít na nového majitele.

• Aktuální údaje v katastru nemovitostí: výměra, dispozice, adresa, účel nemovitosti. Porovnejte je s reálnou situací a informacemi z Nota Simple Informativa.

• Nabývací tituly k vlastníku: kupní smlouvy, darovací smlouvy nebo osvědčení o dědictví. Ujistěte se, že prodávající je jediným vlastníkem, jinak budou vyžadovány souhlasy ostatních spoluvlastníků.

Další bezpečnostní opatření

Právní prověrka nemovitosti

Pokud nemáte čas nebo dostatečné zkušenosti, můžete si objednat profesionální právní prověrku nemovitosti. Mnoho velkých bankovních služeb a realitních kanceláří nabízí podobnou službu. Experti analyzují všechny dokumenty k bytu, prověřují možné soudní spory, břemena a vydávají právní posudek.

Uzavření transakce u notáře

Španělský notář je ze zákona povinen prověřit právní čistotu transakce před registrací. Pokud se najdou nesrovnalosti nebo nedostatek důležitých dokumentů, má právo pozastavit vyřízení. Tento mechanismus chrání obě strany, proto se nevyplatí zanedbat důkladnou přípravu dokumentů před návštěvou notáře.

Závěr

Prověření bytu ve Španělsku na právní čistotu je zásadní krok, který nelze přeskočit. Shromážděte potřebné dokumenty, věnujte pozornost dědickým nuancím a registraci bydlení od developera. Pokud cítíte, že nemáte dostatečné znalosti, využijte pomoci profesionálů. Tak se uchráníte před dlouhými soudními spory, finančními ztrátami a stresem.