Come verificare la pulizia legale di un appartamento in Spagna: aspetti importanti e consigli.

L'acquisto di un appartamento in Spagna è un investimento serio e un'importante decisione di vita. Oltre agli evidenti vantaggi - vista sul mare, un clima mite e un tenore di vita europeo - vale la pena ricordare i rischi associati alla purezza legale della proprietà. In questo articolo analizzeremo i principali problemi dell'acquirente e offriremo soluzioni che aiuteranno a evitare problemi dopo la conclusione della transazione.

Principali problemi nell'acquisto di immobili in Spagna

La probabilità di gravami occulti o debiti di precedenti proprietari, che possono diventare vostri problemi.
Il rischio di comparsa di eredi inaspettati, soprattutto se l'appartamento è stato trasferito per eredità.
Mancanza di documentazione: assenza di Licenza edilizia (permesso di costruzione) o Licenza di agibilità (prima/seconda occupazione) (licenza di agibilità) può portare a controversie legali.
L'assenza di un Numero di Identificazione per Stranieri per gli acquirenti stranieri complica il processo e può scoraggiare i potenziali locatori se si prevede di affittare la proprietà.
La probabilità di acquistare "un appartamento senza Cedula" (senza certificato di abitabilità) e di affrontare l'impossibilità di utilizzare legalmente l'alloggio.
Difficoltà nell'ottenere un mutuo se i documenti dell'appartamento non soddisfano i requisiti bancari.

Soluzioni: come verificare la purezza legale di un appartamento

1. Raccogliere i documenti di base

La prima cosa da fare è richiedere al venditore o all'agente i seguenti documenti:

Nota Simple Informativa - una visura catastale, che consente di conoscere il proprietario attuale, verificare la presenza di pignoramenti, ipoteche, pegni e altri gravami.
Imposta Municipale sugli Immobili - ricevute di pagamento dell'imposta annuale sugli immobili. È meglio chiedere l'ultima ricevuta pagata e, se necessario, un certificato di assenza di debiti per gli anni precedenti.
Certificato di regolarità dei pagamenti delle quote condominiali - un documento che attesta che il venditore non ha debiti verso il condominio.
Statuto del condominio. Se si acquista un alloggio con parti comuni, è importante familiarizzare con le regole di convivenza e le possibili restrizioni, come il divieto di affitto a breve termine.
Licenza edilizia e Licenza di agibilità (prima o seconda occupazione). Per le nuove abitazioni, questa è una garanzia della legalità della costruzione e della conformità alle norme igienico-sanitarie.
Certificato di prestazione energetica. Senza di esso, la transazione non può essere formalizzata davanti a un notaio, e possono anche sorgere difficoltà nel successivo utilizzo dell'alloggio.

2. Verificare gli aspetti ereditari

Quando si acquista un immobile ricevuto in eredità, è necessario chiarire ulteriormente:

Se tutti gli eredi sono d'accordo con la vendita, se non hanno rivendicazioni sulla proprietà. Se qualcuno non ha espresso il proprio consenso esplicito o non ha firmato una rinuncia all'eredità, la transazione può essere impugnata in futuro.
Se ci sono minori tra gli eredi. Per le transazioni con la loro partecipazione è richiesta l'autorizzazione delle autorità tutorie.
Se il testatore ha debiti in sospeso (inclusi contenziosi o procedure esecutive). Possibili rivendicazioni finanziarie dei creditori possono anche ricadere sulla nuova proprietà.

3. Assicurarsi dell'assenza di inquilini e "occupanti abusivi"

Anche se si diventa proprietari legali, c'è il rischio che inquilini o occupanti abusivi ("ocupas") continuino a vivere nell'appartamento.

Gli inquilini con un contratto ufficiale hanno il diritto di rimanere fino alla fine del periodo di locazione. Se il venditore ha stipulato un contratto a lungo termine, si, di fatto, si assumono i suoi diritti e obblighi.
Gli occupanti abusivi non pagano l'alloggio e vengono sfrattati solo attraverso un tribunale. Questo può richiedere mesi e persino anni.

4. Verifica di nuove abitazioni da un costruttore

Quando si acquista un immobile sul mercato primario, è importante richiedere:

Licenza di costruzione, che conferma che la casa è stata costruita nel rispetto della legge.
Assicurazione del costruttore e una garanzia per un determinato periodo. Questo aiuterà in caso di scoperta di difetti nascosti nella costruzione.
Licenza di prima occupazione, nonché un certificato, che conferma la conformità della casa alle norme edilizie e igienico-sanitarie. Spesso questo documento viene chiamato Cédula de habitabilidad, e senza di esso, l'allacciamento delle utenze può essere rifiutato.

5. Documenti in caso di acquisto di seconda mano

Se si acquista un alloggio sul mercato secondario, verificare ulteriormente:

Se il precedente proprietario ha debiti verso il condominio o per le spese condominiali. Questi debiti possono essere trasferiti al nuovo proprietario.
Dati aggiornati nel catasto: metratura, planimetria, indirizzo, destinazione d'uso dell'immobile. Confrontarli con la situazione reale e le informazioni della Nota Simple Informativa.
Documenti di proprietà del proprietario: contratti di compravendita, donazione o certificato di successione. Assicurarsi che il venditore sia l'unico proprietario; in caso contrario, sarà necessario il consenso degli altri comproprietari.

Ulteriori misure di sicurezza

Verifica legale dell'immobile

Se non si ha tempo o esperienza sufficiente, è possibile ordinare una verifica legale professionale dell'immobile. Molti grandi servizi bancari e agenzie immobiliari offrono questo servizio. Gli esperti analizzano tutti i documenti dell'appartamento, verificano possibili cause legali, gravami ed emettono un parere legale.

Conclusione della transazione presso il notaio

Il notaio spagnolo è obbligato per legge a verificare la purezza legale della transazione prima della registrazione. Se vengono riscontrate incongruenze o mancanza di documenti importanti, ha il diritto di sospendere il processo. Questo meccanismo protegge entrambe le parti, quindi non si deve trascurare la preparazione accurata dei documenti prima della visita dal notaio.

Conclusione

La verifica della purezza legale di un appartamento in Spagna è una fase cruciale che non può essere saltata. Raccogliere i documenti necessari, prestare attenzione alle sfumature ereditarie e alla registrazione dell'alloggio dal costruttore. Se si ritiene di non avere conoscenze sufficienti, cercare un aiuto professionale. In questo modo si risparmieranno lunghe cause legali, perdite finanziarie e stress.