Besteuerung von Ferienvermietungen: neue Regeln und wichtige Tipps.

Besteuerung von Ferienvermietungen in Spanien: Analyse der neuen Vorschriften

Spanien gilt traditionell als eines der attraktivsten Länder für die Vermietung von Ferienimmobilien. Mit steigender Nachfrage wächst jedoch auch die Aufmerksamkeit der Steuerbehörden. In den Jahren 2024-2025 sind neue Vorschriften in Kraft getreten, die die Grundsätze der Besteuerung von Einkünften aus kurzfristiger Vermietung ändern. Im Folgenden werden wir die wichtigsten "Schmerzpunkte" der Eigentümer solcher Immobilien analysieren und Lösungen betrachten, um die Ferienvermietung so rentabel und sicher wie möglich zu gestalten.

Wesentliche Änderungen und "Schmerzpunkte" der Eigentümer

Einführung der Steuer IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)

Eine Neuerung war die Einführung der IOT (Steuer auf Tourismusgeschäfte). Diese Steuer (14% des gesamten Einkommens) ist für alle obligatorisch, die Unterkünfte kurzfristig an Touristen vermieten. Ausgenommen sind nur Immobilien in Regionen mit geringer touristischer Aktivität: Dort ist der Satz auf 8% reduziert. Für Eigentümer bedeutet dies eine höhere Steuerbelastung und die Notwendigkeit einer sorgfältigen Planung der Investitionsgeografie.

Verstärkte Kontrolle der Erklärungen

Ein ernsthafter "Schmerzpunkt" für Immobilieneigentümer kann das System der Geldstrafen sein. Ab 2024 sind bei Steuerhinterziehung oder falschen Angaben Strafen von bis zu 150% des nicht gezahlten Betrags vorgesehen. Daher ist es für Eigentümer wichtig, Erklärungen rechtzeitig einzureichen und alle Einnahmen und Ausgaben korrekt zu erfassen.

Änderungen bei der Touristenlizenz

Ab August 2024 sind neue Regeln für die Erteilung und Verlängerung von Touristenlizenzen in Kraft getreten. Sie werden nun für 5 Jahre ausgestellt, mit strengeren Anforderungen an Sicherheit, Gästeregistrierung und Vereinbarung mit den Vertretern der Hausgemeinschaft (Comunidad). Bei Verstößen gegen diese Auflagen kann die Lizenz entzogen und eine hohe Geldstrafe (bis zu 600.000 Euro) verhängt werden. Zusätzlich wurden Beschränkungen für die maximale Mietdauer (nicht mehr als 10 aufeinanderfolgende Tage) eingeführt, und das Verbot der Vermietung einzelner Zimmer erschwert die teilweise Vermietung der Immobilie.

Wichtigste Steuern bei der Ferienvermietung

Einkommensteuer IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Einkünfte aus der Ferienvermietung können der IRPF (Einkommensteuer) unterliegen. Werden hotelähnliche Leistungen erbracht (regelmäßige Reinigung, Wäschewechsel, Rezeption usw.), gelten die Einkünfte als gewerbliche Tätigkeit. In diesem Fall können die Ausgaben (Nebenkosten, Reparaturen, Abschreibungen) in voller Höhe abgezogen werden. Gehen die Leistungen nicht über die grundlegenden hinaus (Vorbereitung der Unterkunft vor der Ankunft und nach der Abreise), werden die Einkünfte als Einkünfte aus Vermögen anerkannt, und es wird eine andere Methode zur Berechnung der Abzüge angewendet.

Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Wenn der Immobilieneigentümer zusätzliche Dienstleistungen erbringt (Wäsche, Verpflegung, Rezeption usw.), wird auch IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10% (für Gäste) erhoben. Für Einkünfte ohne zusätzliche Leistungen ist die Vermietung von der IVA befreit. Seien Sie jedoch vorsichtig: Wenn mindestens eine Hotelleistung vorliegt, behandeln die Steuerbehörden dies als wirtschaftliche Tätigkeit, und dann wird bei der Rechnungsstellung ein Satz von 10% angewendet. Einzelne Dienstleistungen für die Instandhaltung der Immobilie (z. B. Reinigung von Gemeinschaftsräumen) gelten nicht als Hotelleistungen.

Steuer auf wirtschaftliche Aktivitäten IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)

IAE (Steuer auf wirtschaftliche Aktivitäten) ist eine direkte Steuer auf geschäftliche, berufliche oder künstlerische Tätigkeiten. Für die meisten natürlichen Personen gilt eine Befreiung, wenn der Jahresumsatz 1 Million Euro nicht übersteigt. Eine Registrierung im IAE ist jedoch erforderlich, insbesondere wenn Sie Hoteldienstleistungen anbieten. In diesem Fall fällt die Immobilie unter Gruppe 685 ("Touristenunterkünfte außerhalb des Hotelgewerbes").

Neue Anforderungen an die Touristenlizenz

Beschränkung der Mietdauer: nicht mehr als 10 aufeinanderfolgende Tage.
Gültigkeit der Lizenz: 5 Jahre, danach Verlängerung.
Obligatorische Gästeregistrierung: Alle Gäste müssen ab dem 1. Oktober 2024 bei der Polizei gemeldet werden.
Verbot der Vermietung einzelner Zimmer: Nur die gesamte Immobilie kann pro Tag vermietet werden, ohne die angegebene Anzahl an Schlafplätzen zu überschreiten.
Zustimmung der Nachbarn: Es ist eine Bestätigung erforderlich, dass die Bewohner des Mehrfamilienhauses der touristischen Aktivität nicht widersprechen.
Sicherheit: Die Immobilie muss die Anforderungen an die Ausstattung erfüllen (Brandschutzsystem, Evakuierungsplan, Liste der Notrufnummern).
Elektronische Schlösser für die Schlüsselübergabe sind verboten.
Strafen: Bei Verstößen droht der Entzug der Lizenz und eine Geldstrafe von bis zu 600.000 Euro.

Verfahren zur Legalisierung von Immobilien für die Ferienvermietung

Welche Immobilien sind geeignet

Um "Schmerzpunkte" in Form von Konflikten mit den Behörden zu vermeiden, ist es wichtig zu verstehen, dass die Immobilie die Kriterien für eine Touristenunterkunft erfüllen muss. Eine Wohnung, ein Bungalow oder ein Apartment muss den Status einer Wohnimmobilie haben, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, funktionierende Geräte und die sanitären Standards erfüllen (Belüftung, Warmwasser, Klimaanlage, Feuerlöschausrüstung usw.).

Erlangung einer Lizenz

Das Verfahren umfasst in der Regel die Einreichung einer "verantwortlichen Erklärung" bei der lokalen Verwaltung (Ayuntamiento). Die Liste der Dokumente (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad usw.) kann je nach autonomer Gemeinschaft leicht variieren. Nach Einreichung der Unterlagen erfolgt eine Prüfung, die bis zu 3 Monate dauern kann. Bis zur Erteilung der Lizenz ist die Bewerbung der Immobilie als Touristenunterkunft verboten.

Regionale Besonderheiten

Jede Region legt ihre eigenen Regeln fest. In Großstädten kann es beispielsweise Moratorien für die Erteilung neuer Lizenzen geben, und in einigen autonomen Gemeinschaften ist für Kurzzeitvermietungen keine zusätzliche Registrierung erforderlich. Informieren Sie sich daher unbedingt über die Details auf lokaler Ebene.

Steueroptimierung und Ratschläge

Korrekte Einkommenserklärung. Unterschätzen Sie den Betrag nicht, da Online-Plattformen den Steuerbehörden über spezielle Formulare, wie z. B. Formular 179, Bericht erstatten.
Nutzung von Abzügen. Zahlreiche Ausgaben für Reparaturen, Wartung und Nebenkosten können berücksichtigt werden. Es ist jedoch wichtig, Belege und die richtige Ausgabenstruktur zu haben.
Beratung durch Fachleute. Gesetze ändern sich, und die Strafen sind hoch. Wenden Sie sich an einen Steuerberater, wenn Sie einen komplexen Fall haben oder wenn Sie mehrere Immobilien in verschiedenen Regionen besitzen.
Behalten Sie Änderungen bei der Lizenzvergabe im Auge. Neue Fristen, Vereinbarungen mit Nachbarn, ein Verbot elektronischer Schlösser – all dies kann sich erheblich auf den Gewinn und die Rechtmäßigkeit der Vermietung auswirken.

Fazit

In den Jahren 2024-2025 hat Spanien die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen für die Ferienvermietung erheblich überarbeitet. Für Eigentümer ist es wichtig, sich rechtzeitig anzupassen: IOT (Steuer auf Tourismusgeschäfte) und andere Steuern zu zahlen, die Immobilie zu registrieren, eine Touristenlizenz zu erhalten und Einkünfte korrekt zu deklarieren. Als Ergebnis erhalten Sie eine stabile und legale Einnahmequelle, vermeiden Strafen und können die langfristige Entwicklung Ihrer Ferienimmobilie planen. Um Risiken zu minimieren, ist es ratsam, sich von Spezialisten beraten zu lassen, insbesondere wenn Sie keine Erfahrung im spanischen Steuerrecht haben oder sich nicht in alle Details der Gesetzgebung einarbeiten möchten.