Rischi di acquistare una proprietà in Spagna: come proteggersi.

Perché acquistare un immobile in Spagna senza un avvocato è pericoloso

Acquistare una casa all'estero è un passo importante che comporta non solo ingenti spese finanziarie, ma anche rischi derivanti dalla non conoscenza della legislazione locale. Molti cercano di risparmiare e completano la transazione senza un avvocato, ma in seguito si trovano ad affrontare debiti nascosti, problemi con occupanti abusivi e altre complessità legali. Di seguito, esamineremo i principali punti dolenti del lettore – un potenziale acquirente di immobili in Spagna – e suggeriremo soluzioni per evitare tali insidie.

Principali punti dolenti dell'acquirente

1. Possibili debiti e gravami sull'immobile

Uno dei rischi più comuni è l'acquisto di un immobile con debiti per utenze, tasse scadute, mutui non pagati o altri obblighi finanziari del precedente proprietario. In Spagna, gli obblighi di debito possono essere "trasferiti" al nuovo proprietario se l'immobile era ipotecato o se c'erano fatture non pagate.

È inoltre fondamentale verificare se l'immobile è sotto sequestro o funge da garanzia per prestiti. Per questo, è necessario studiare la Nota Simple del Registro de la Propiedad, che registra i gravami. Tuttavia, la Nota Simple spesso non è sufficiente, poiché i debiti per utenze o l'Imposta sugli Immobili (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) potrebbero non essere riportati nel Registro. È necessario controllare ricevute, certificati e richiedere tutti i documenti giustificativi al venditore.

2. La minaccia degli "occupanti abusivi"

In Spagna, c'è un serio problema con l'occupazione illegale (abusiva) di alloggi. Se il vostro appartamento o la vostra casa vengono occupati dai cosiddetti "occupanti abusivi", il processo di sfratto può essere lungo, poiché la legislazione locale protegge i diritti delle persone che già risiedono nell'immobile. Per proteggersi da tali situazioni, è utile installare allarmi e visitare regolarmente l'immobile, oltre ad avere un supporto legale tempestivo per presentare prontamente una denuncia alla polizia e gestire il caso in tribunale.

3. Malintesi con il notaio e la mancanza di distinzione tra "giurista" e "avvocato"

Molti credono che il notaio verifichi la "pulizia" della transazione. Ma il ruolo del notaio in Spagna è limitato alla certificazione della firma del contratto. Una perizia legale approfondita viene eseguita da un avvocato. Inoltre, in Spagna, la professione di avvocato è rigorosamente regolamentata, a differenza di un "giurista", che potrebbe non assumersi la dovuta responsabilità per le consulenze. Se la transazione è complicata da eredità, debiti o diritti contestati di terzi, un avvocato aiuterà ad evitare seri problemi.

4. Difficoltà con i documenti e la barriera linguistica

La maggior parte dei documenti legali in Spagna sono scritti in spagnolo. Se l'acquirente non parla il castigliano (la lingua ufficiale spagnola), il notaio può richiedere la presenza di un traduttore giurato. Un errore o un malinteso nei documenti può portare alla risoluzione del contratto o a spese aggiuntive. La traduzione giurata dei documenti garantirà la precisione ed eviterà tali errori.

5. Rischi nell'acquisto di terreni e violazione delle norme urbanistiche

Quando si acquista un terreno, è essenziale assicurarsi che sia consentita la costruzione. In Spagna, ci sono diverse categorie di terreno: urbana, urbanizable, rústica. Se il terreno è classificato come rústica, la costruzione residenziale a tutti gli effetti potrebbe essere vietata. Inoltre, anche un immobile registrato nel Registro de la Propiedad non sempre è conforme al piano urbanistico locale. Un avvocato controllerà tutti i documenti di zonizzazione e, se necessario, aiuterà a risolvere il problema con il comune.

Il ruolo di un avvocato in una transazione sicura

Per eliminare i rischi sopra menzionati, si consiglia di contattare un avvocato indipendente che consideri esclusivamente gli interessi dell'acquirente. I suoi compiti sono:

• Verifica legale dell'immobile: analisi di debiti, gravami e storia della proprietà.
• Controllo della documentazione nel Registro de la Propiedad e nel Catasto: verifica della legalità degli edifici, conformità alla zonizzazione e assenza di restrizioni.
• Analisi di spese e tasse: valutazione dell'Imposta sugli Immobili (IBI) e altri obblighi fiscali. Assistenza nella registrazione presso l'Agenzia delle Entrate spagnola e ottenimento del Numero di Identità Straniero (NIE) per i non residenti.
• Redazione e negoziazione di contratti: firma di accordi preliminari (caparra, contratto di prenotazione), contratti di compravendita, verifica di scadenze, condizioni e sicurezza dei fondi depositati.
• Protezione dalle frodi: spiegazione delle specificità dei pagamenti, comprese le fluttuazioni valutarie, e consulenza sull'utilizzo di criptovalute o altre forme di pagamento.
• Rispetto delle scadenze della transazione: coordinamento con il notaio, il traduttore e le altre parti per evitare ritardi e sanzioni.

Come evitare problemi con l'"occupazione abusiva" di alloggi

Se un appartamento o una casa rimane vuoto per un periodo prolungato, è consigliabile prendere delle misure:

• Allarme: un sistema di allarme aiuterà a rilevare l'ingresso non autorizzato entro le prime 72 ore, quando la polizia può ancora essere rapidamente coinvolta nello sfratto.
• Controlli regolari: una procura a un avvocato consentirà di presentare tempestivamente una denuncia alla polizia e di monitorare la situazione.
• Evitare metodi "di forza": ricorrere a dubbi servizi "anti-occupazione" può portare ad accuse di minacce e prolungare il processo legale.

Perché la banca e il notaio non garantiscono la pulizia della transazione

Lo specialista della banca controlla solo la solvibilità del mutuatario e il notaio conferma la firma del contratto. Nessuno dei due è responsabile della verifica legale di debiti, caratteristiche tecniche o legalità della costruzione. Queste funzioni sono affidate all'avvocato, che agisce nell'interesse dell'acquirente, non di una terza parte.

Conseguenze degli errori dopo l'acquisto

Rifiutare i servizi di un avvocato può portare a:

• Pagamento di debiti e multe altrui;
• Perdita di tempo nella lotta contro gli occupanti abusivi e nei procedimenti giudiziari;
• Costi elevati per la rimozione di costruzioni non registrate se non conformi alle norme urbanistiche;
• Difficoltà nella successiva rivendita o eredità dell'immobile.

Come avviene formalmente la transazione

1. Raccolta di documenti

L'acquirente deve ottenere il Numero di Identità Straniero (NIE), nonché preparare copie dei passaporti, la Nota Simple del Registro de la Propiedad e un certificato di debiti per utenze. Il venditore deve fornire un certificato della comunità dei proprietari che confermi l'assenza di quote non pagate, nonché le ricevute di pagamento dell'Imposta sugli Immobili (IBI).

2. Contratti preliminari

Spesso, le parti firmano un contratto di prenotazione o un contratto di caparra. Ciò comporta il pagamento di una piccola somma per togliere l'immobile dal mercato. Questo può essere seguito da un contratto di opzione o da un contratto di compravendita privato con un pagamento del 10-30% del prezzo finale. Qui, l'avvocato determina lo schema di pagamento e stabilisce le sanzioni per violazione degli obblighi.

3. Firma davanti al notaio e pagamento

Nella fase finale, l'avvocato verifica la conformità di tutti i documenti ed è presente alla firma. Se l'acquirente non parla il castigliano, viene coinvolto un traduttore giurato. Dopo la firma del contratto, viene emesso un assegno per l'importo residuo o viene effettuato un bonifico bancario il giorno della transazione.

Conclusione: la sicurezza prima di tutto

Acquistare un immobile in Spagna senza un avvocato può portare a seri problemi: che si tratti di debiti altrui, incontri con occupanti abusivi o incomprensioni della legislazione locale. Affinché la transazione porti solo emozioni positive ed eviti spiacevoli sorprese, è importante contattare tempestivamente un avvocato qualificato, studiare tutti i documenti e tenere conto dei requisiti della legge spagnola. In questo modo, proteggerete il vostro investimento, risparmierete tempo e nervi e, soprattutto, avrete la garanzia di ottenere la casa dei vostri sogni senza insidie nascoste.