Riscos de comprar imóveis na Espanha: como se proteger.

Por que comprar um imóvel na Espanha sem advogado é perigoso

Adquirir um imóvel no exterior é um passo significativo, envolvendo não apenas despesas financeiras substanciais, mas também riscos decorrentes do desconhecimento da legislação local. Muitos tentam economizar e concluem a transação sem um advogado, mas depois enfrentam dívidas ocultas, problemas com ocupantes ilegais e outras complexidades legais. Abaixo, examinaremos os principais pontos problemáticos do leitor – um potencial comprador de imóveis na Espanha – e sugeriremos soluções para evitar tais armadilhas.

Principais pontos problemáticos do comprador

1. Possíveis dívidas e ónus sobre o imóvel

Um dos riscos mais comuns é comprar um imóvel com dívidas de condomínio, impostos atrasados, hipotecas não pagas ou outras obrigações financeiras do proprietário anterior. Na Espanha, as obrigações de dívida podem ser "transferidas" para o novo proprietário se o imóvel estiver hipotecado ou se houver contas não pagas.

Também é crucial verificar se o imóvel está penhorado ou serve como garantia para empréstimos. Para isso, você precisa estudar a Nota Simple do Registro de la Propiedad, que registra os ónus. No entanto, a Nota Simple muitas vezes não é suficiente, pois dívidas de condomínio ou o Imposto sobre Bens Imóveis (IBI) podem não estar refletidos no Registro. É necessário verificar recibos, certidões e solicitar todos os documentos comprovativos ao vendedor.

2. A ameaça de "ocupantes ilegais"

Na Espanha, há um sério problema com a ocupação ilegal (invasão) de moradias. Se seu apartamento ou casa for ocupado pelos chamados "ocupantes ilegais", o processo de despejo pode ser demorado, pois a legislação local protege os direitos dos indivíduos que já residem no imóvel. Para se proteger contra tais situações, é útil instalar alarmes e visitar o imóvel regularmente, além de ter apoio jurídico oportuno para apresentar prontamente uma queixa policial e tratar do caso no tribunal.

3. Mal-entendidos com o notário e a falta de distinção entre "jurista" e "advogado"

Muitos acreditam que o notário verifica a "limpeza" da transação. Mas o papel do notário na Espanha limita-se a certificar o fato da assinatura do contrato. A perícia jurídica aprofundada é realizada por um advogado. Além disso, na Espanha, a profissão de advogado é estritamente regulamentada, ao contrário de um "jurista", que pode não ter a devida responsabilidade pelas consultas. Se a transação for complicada por herança, dívidas ou direitos disputados de terceiros, um advogado ajudará a evitar problemas sérios.

4. Dificuldades com documentos e a barreira do idioma

A maioria dos documentos legais na Espanha são escritos em espanhol. Se o comprador não falar castelhano (o idioma oficial espanhol), o notário pode exigir a presença de um tradutor juramentado. Um erro ou mal-entendido nos documentos pode levar à rescisão do contrato ou a despesas adicionais. A tradução juramentada de documentos garantirá a precisão e evitará tais erros.

5. Riscos na compra de terrenos e violação de regulamentos urbanísticos

Ao comprar um terreno, é essencial garantir que a construção seja permitida nele. Na Espanha, existem diferentes categorias de terreno: urbana, urbanizable, rústica. Se o terreno for classificado como rústica, a construção residencial completa pode ser proibida. Além disso, mesmo um imóvel registrado no Registro de la Propiedad nem sempre está em conformidade com o plano urbanístico local. Um advogado verificará todos os documentos de zoneamento e, se necessário, ajudará a resolver o problema com o município.

O papel de um advogado em uma transação segura

Para eliminar os riscos acima, é recomendável entrar em contato com um advogado independente que considere exclusivamente os interesses do comprador. Suas tarefas são:

• Verificação legal do imóvel: análise de dívidas, ónus e histórico da propriedade.
• Verificação da documentação no Registro de la Propiedad e Cadastro: verificação da legalidade das construções, conformidade com o zoneamento e ausência de restrições.
• Análise de despesas e impostos: avaliação do Imposto sobre Bens Imóveis (IBI) e outras obrigações fiscais. Assistência no registo na Agência Tributária Espanhola e obtenção do Número de Identificação de Estrangeiro (NIE) para não residentes.
• Elaboração e negociação de contratos: assinatura de acordos preliminares (sinal, contrato de reserva), contratos de compra e venda, verificação de prazos, condições e segurança dos fundos depositados.
• Proteção contra fraude: explicação das especificidades dos pagamentos, incluindo flutuações cambiais, e aconselhamento sobre o uso de criptomoedas ou outras formas de pagamento.
• Cumprimento dos prazos da transação: coordenação com o notário, tradutor e outras partes para evitar atrasos e penalidades.

Como evitar problemas com "ocupação ilegal" de moradias

Se um apartamento ou casa permanecer vazio por um longo período, é aconselhável tomar medidas:

• Alarme: um sistema de alerta ajudará a detetar a entrada não autorizada nas primeiras 72 horas, quando a polícia ainda pode ser rapidamente envolvida no despejo.
• Verificações regulares: uma procuração a um advogado permitirá apresentar rapidamente uma queixa policial e monitorizar a situação.
• Evite métodos "contundentes": recorrer a serviços duvidosos de "anti-ocupação" pode levar a acusações de ameaças e prolongar o processo judicial.

Por que o banco e o notário não garantem a limpeza da transação

O especialista do banco verifica apenas a solvência do mutuário, e o notário confirma a assinatura do contrato. Nenhum deles é responsável pela verificação legal de dívidas, características técnicas ou legalidade da construção. Essas funções são confiadas ao advogado, que age no interesse do comprador, não de terceiros.

Consequências de erros após a compra

Recusar os serviços de um advogado pode levar a:

• Pagamento de dívidas e multas de terceiros;
• Perda de tempo lutando contra ocupantes ilegais e processos judiciais;
• Altos custos para a remoção de construções não registradas se não estiverem em conformidade com os regulamentos urbanísticos;
• Dificuldades na revenda subsequente ou herança do imóvel.

Como a transação ocorre formalmente

1. Recolha de documentos

O comprador precisa obter o Número de Identificação de Estrangeiro (NIE), bem como preparar cópias dos passaportes, a Nota Simple do Registro de la Propiedad e um certificado de dívidas de condomínio. O vendedor deve fornecer um certificado da comunidade de proprietários confirmando a ausência de taxas não pagas, bem como recibos de pagamento do Imposto sobre Bens Imóveis (IBI).

2. Contratos preliminares

Muitas vezes, as partes assinam um contrato de reserva ou um contrato de sinal. Isso envolve o pagamento de uma pequena quantia para retirar o imóvel do mercado. Isso pode ser seguido por um contrato de opção ou um contrato de compra e venda privado com um pagamento de 10-30% do preço final. Aqui, o advogado determina o esquema de pagamento e estabelece penalidades por violação de obrigações.

3. Assinatura perante um notário e pagamento

Na fase final, o advogado verifica a conformidade de todos os documentos e está presente na assinatura. Se o comprador não falar castelhano, um tradutor juramentado é envolvido. Após a assinatura do contrato, um cheque do valor restante é emitido ou uma transferência bancária é feita no dia da transação.

Conclusão: Segurança em primeiro lugar

Comprar um imóvel na Espanha sem um advogado pode levar a sérios problemas: sejam dívidas de terceiros, encontros com ocupantes ilegais ou mal-entendidos da legislação local. Para que a transação traga apenas emoções positivas e evite surpresas desagradáveis, é importante entrar em contato com um advogado qualificado em tempo hábil, estudar todos os documentos e levar em consideração os requisitos da lei espanhola. Desta forma, você protegerá seu investimento, economizará tempo e nervos e, o mais importante, terá a garantia de obter a casa dos seus sonhos sem armadilhas ocultas.