25.12.2024 
スペインでのアパート購入は、真剣な投資であり、重要な 人生の決断です。明らかな利点（海の景色、温暖な 気候、ヨーロッパの生活水準）に加えて、物件の法的な 明確さに関連するリスクを覚えておく価値があります。この記事では、購入者の主な問題点 を分析し、取引完了後に 問題を回避するのに役立つソリューションを提供します。
スペインで不動産を購入する際の主な問題点
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以前の所有者からの隠れた負担や借金が、 あなたの問題になる可能性。
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予期しない相続人が現れるリスク、特にアパートが 相続によって譲渡された場合。
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書類の不足：建築許可証 （建築許可証）または 第一/第二占有許可証（居住許可証） の欠如は、訴訟につながる可能性があります。
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外国人購入者のための外国人識別番号 の欠如はプロセスを複雑にし、物件を賃貸する予定の場合、潜在的な 家主を怖がらせる可能性があります。
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「セドラのないアパート」（居住適格証明書なし）を購入し、 合法的に住宅を使用できない可能性に直面する。
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アパートの書類が銀行の 要件を満たしていない場合の住宅ローンの取得の困難さ。
解決策：アパートの法的明確性を確認する方法
1. 基本的な書類を集める
最初に行う必要があるのは、売り手またはエージェントに次の書類を要求することです。
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Nota Simple Informativa - 不動産登記簿からの抜粋、 現在の所有者を調べ、逮捕、 抵当権、担保、その他の負担の有無を確認できます。
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固定資産税 - 年間固定資産税の支払い領収書。最後の 支払い領収書と、必要に応じて、過去の年の 債務がないことの証明書を求めるのが最善です。
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管理費の滞納がないことの証明書 - 売り手が管理組合（住宅所有者協会）に債務がないことを確認する書類。
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管理組合の規約。共有 エリアのある家を購入する場合は、居住規則と可能性のある 制限（短期賃貸の禁止など）をよく理解することが重要です。
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建築許可証と第一 （または第二）占有許可証。新しい住宅の場合、これは 建設の合法性と衛生基準への準拠の保証です。
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エネルギー性能証明書。これがないと、取引は公証人の前で正式に成立せず、 住宅のその後の運用においても困難が生じる可能性があります。
2. 相続の側面を確認する
相続によって受け取った不動産を購入する場合、さらに 確認する必要があります。
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すべての相続人が売却に同意しているかどうか、彼らが財産に対する請求権を持っているかどうか。誰かが明示的な同意を表明していないか、相続放棄に署名していない場合、取引は将来的に異議を唱えられる可能性があります。
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相続人の中に未成年者がいるかどうか。彼らの参加を伴う取引には、 後見当局の許可が必要です。
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被相続人に未払いの負債（訴訟や強制執行手続きを含む）があるかどうか。債権者の潜在的な金銭的 請求も新しい財産に及ぶ可能性があります。
3. テナントや「不法占拠者」がいないことを確認する
あなたが法的所有者になったとしても、 テナントや不法占拠者（「スクワッター」）がアパートに住み続けるリスクがあります。
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正式な契約を結んでいるテナントは、期間の終わりまで滞在する権利があります リースの。売り手が長期契約を結んでいる場合、あなたは実際には 彼の権利と義務を引き受けます。
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不法占拠者は住宅の支払いをせず、 裁判所を通じてのみ立ち退きさせられます。これには数か月、場合によっては数年かかることがあります。
4. 開発者からの新しい住宅の検証
一次市場で不動産を購入する場合、以下を要求することが重要です。
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家が 法律の枠組みの中で建てられたことを確認する建築許可証。
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開発者の保険と一定期間の 保証。これは、建設に隠れた欠陥が発見された場合に役立ちます。
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最初の占有許可証、および証明書、 家が建設および衛生基準に準拠していることを確認します。 多くの場合、このドキュメントは Cédula de habitabilidad と呼ばれ、 これがないと、ユーティリティの接続が拒否される可能性があります。
5. 中古購入の場合の書類
中古市場で家を購入する場合は、さらに 以下を確認してください。
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前の所有者が住宅所有者協会または光熱費に対して負債を負っていないかどうか。これらの負債 は新しい所有者に譲渡される可能性があります。
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土地台帳の最新データ：面積、間取り、 住所、物件の目的。Nota Simple Informativaの実際の状況と 情報を比較してください。
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所有者の所有権書類：売買契約書、 贈与または相続の証明書。売り手が 唯一の所有者であることを確認してください。そうでない場合は、 他の共有所有者の同意が必要になります。
追加のセキュリティ対策
物件の法的検証
時間や十分な経験がない場合は、 専門家による物件の法的検証を注文できます。多くの大規模な 銀行サービスや不動産会社がこの サービスを提供しています。専門家はアパートのすべての書類を分析し、 起こりうる訴訟、負担をチェックし、法的意見を発行します。
公証人での取引の締結
スペインの公証人は、登録前に取引の法的明確性を 確認する義務があります。矛盾や重要な 書類の不足が見つかった場合、彼は手続きを一時停止する権利があります。このメカニズムは 両当事者を保護するため、公証人を訪問する前に書類の慎重な準備を 怠ってはなりません。
結論
スペインのアパートの法的明確性を確認することは、 スキップできない重要なステップです。必要な書類を集め、 相続のニュアンスと開発者からの住宅の登録に注意してください。十分な知識がないと感じた場合は、 専門家の助けを求めてください。 এইভাবেあなたは、長期にわたる訴訟、経済的損失、ストレスから身を守ることができます。
