スペインのエネルギー効率証明書：取引前の重要なポイント。

スペインでエネルギー効率証明書が必要な理由

エネルギー効率証明書（Certificado de Eficiencia Energética）は、特定の建物または個々のユニットのエネルギー消費レベルと二酸化炭素（CO2）排出量を証明する公式文書です。スペインでは、これはあらゆる不動産取引において重要な役割を果たします。証明書がなければ、物件を合法的に売却または賃貸することは不可能です。所有者の主な懸念事項は、公証人が取引の認証を拒否するリスク、金銭的罰則、および時間の浪費です。一方、潜在的な購入者または賃借人は、電気、暖房、冷房の費用が不当に高くならないことを確認したいと考えています。

今日、この文書は情報提供の意味合いだけではありません。エネルギー効率の等級が良いほど、「グリーン住宅ローン」の条件が有利になり、2030年までに最も効率の低いカテゴリ（G）の物件には追加の制限が予想されます。したがって、所有者は、売却または賃貸に伴う困難を回避するために、タイムリーに証明書を取得するように注意することが重要です。

証明書が必要な場合と免除される物件

義務的な場合

主要なポータルサイトで販売または賃貸の広告を公開する場合：エネルギー効率の等級を表示しないと、ポータルサイトは公開をブロックする可能性があります。
売買取引を行う場合：証明書がない場合、公証人は契約を認証しません。
不動産を賃貸する場合（長期と短期の両方）：証明書を契約書に添付し、コピーを賃借人に渡す必要があります。
銀行で「グリーン住宅ローン」（クラスAまたはBの物件に対する特別条件付きローン）を申請する場合：証明書がない場合、金融機関（たとえば、ビルバオ・ビスカヤ・アルヘンタリア銀行（Banco Bilbao Vizcaya Argentaria））はローンの発行を拒否するか、金利を変更します。
建物のエネルギー効率を向上させるための作業を行う際に補助金を取得する場合：有効な証明書がないと、補助金は発行されません。

例外

ガレージ、物置、取り壊しまたは大規模な改修が予定されている物件。これらの場合、証明書は必要ありません。
面積が50m²までの小さな物件：スペインの一部の自治州では、このサイズは認証から免除される場合があります。
歴史的または文化的に重要な建物：エネルギー効率の向上が建築的価値を侵害する場合、証明書の取得が許可されない場合があります。ただし、そのような物件への変更には慎重な調整が必要です。

物件をかなり前に購入し、売却または賃貸する予定がない場合は、証明書を取得する必要はありません。ただし、取引やソーラーパネル設置の補助金が必要になった場合は、エネルギー文書の登録に注意する必要があります。

エネルギー効率の等級：AからGまで

スペインでは、7つのエネルギー効率等級があります：A、B、C、D、E、F、G。これらは色と平均指標に対するエネルギー消費量の割合が異なります。

高効率等級（A、B、C）

A（濃い緑）：最も優れた消費指標、平均レベルの50％以下。多くの場合、最新の省エネ技術を備えた新築の建物に見られます。
B（緑）：標準的な物件と比較して最大で半分のエネルギーを消費します。新築の建物と大規模な改修が行われた建物の両方を含めることができます。
C（薄緑）：平均レベルより10〜25％効率的で、通常は断熱材、ソーラーパネル、高品質の空調設備が含まれます。

中程度および低エネルギー効率レベル（D、E、F、G）

D（黄色）：この指標は、築年数が中程度の住宅によく見られます。二重窓、基本的な断熱材がある場合があります。通常、消費量は平均より10％低くなっています。
E（薄オレンジ）：スペインで最も一般的な等級（住宅の70％以上）。これは標準的な平均消費レベルです。
F（濃いオレンジ）：平均的なエネルギー消費レベルより25％高く、ほとんどの場合、築40年以上経過し、老朽化した暖房システムを備えた住宅に典型的です。
G（赤）：エネルギー効率が最も悪い物件であり、多くの場合、許容レベルを達成するために全面的な改修が必要です。2030年までに、これらの物件の販売および賃貸には制限が適用される予定です。

エネルギー効率証明書の取得方法

主な手順

ステップ1. 技術専門家を見つける。建築家協会、建設業者に連絡するか、インターネットで認定技術者を見つけることができます。
ステップ2. 見積もりを依頼し、訪問を手配する。物件の現地調査が必要です。
ステップ3. エネルギー監査を実施する。専門家は、建物の断熱、暖房、空調、その他のパラメータを調査して、CO2排出量とエネルギー消費レベルを計算します。
ステップ4. レポートと推奨事項を受け取る。計算には、産業省によって公式に認められたソフトウェアが使用されます。レポートには、エネルギー効率の等級を向上させるための推奨事項が含まれます。
ステップ5. 登録。登録後、所有者は証明書の原本を受け取ります。

有効期間と更新

ほとんどの場合、証明書は10年間発行されます。G等級の場合、所有者にエネルギー近代化を促すために、有効期間は5年間に短縮されます。建物の熱的特性を改善するために大規模な改修が行われた場合は、より高い等級を反映し、その後の取引を簡素化するために、新しい証明書を取得することをお勧めします。

費用と罰則

認証の価格は面積と地域によって異なり、アパート（50〜100 m²）の場合は平均60〜130ユーロ、大きなヴィラの場合は200〜300ユーロです。さらに、一部の自治州では、5〜15ユーロの手数料が支払われます。一般的な基準は、1m²あたり1.5ユーロです。

軽微な違反（300〜600ユーロの罰金）：最小要件の不遵守（例：広告に等級データがない）。
重大な違反（601〜1000ユーロの罰金）：購入者または賃借人に証明書を提供しない。
非常に重大な違反（1001〜6000ユーロの罰金）：販売中の意図的な改ざんまたは文書の完全な欠如。

その他の側面：ITEおよびグローバル認証

集合住宅の場合は、10年ごとに実施されるITE（Inspección Técnica de Edificios）も必要になる場合があります（正確な期限は自治州によって決定されます）。アパートを販売する場合、建物が技術検査に合格したことを示す必要がある場合があります。さらに、ヨーロッパ諸国では、LEED（エネルギーと環境デザインのリーダーシップ）、BREEAM（建築研究所環境評価方法）、および「パッシブハウス」（エネルギー消費がほぼゼロの建物の概念）などの国際認証が人気を集めています。ただし、スペインでは、ほとんどの取引において、国内のエネルギー効率証明書が決定的