Rezervācijas līgums Spānijā, pērkot nekustamo īpašumu (Contrato de arras)
Nekustamā īpašuma iegāde ārzemēs saistīta ar specifiskiem riskiem un svarīgām juridiskām niansēm. Spānijā pircējiem ieteicams noslēgt rezervācijas līgumu vai Contrato de arras, lai nodrošinātu darījuma drošību. Šis dokuments apstiprina gan pircēja, gan pārdevēja nopietnos nodomus, nosaka gaidāmo darījumu galvenos nosacījumus un apraksta iespējamās sekas, ja darījums tiek atcelts.
Pircēja galvenās bažas un to risinājumi
- Bailes zaudēt ieslimtās summas. Ja kāda no pusēm atteicas no darījuma, pastāv risks zaudēt rezervācijas naudu vai būt spiestai to atmaksāt divreiz lielā apmērā.
- Grūtības dokumentu kārtošanā. Pērkot nekustamo īpašumu Spānijā nepieciešami vairāki apliecinājumi, pārbaudes un notariāla autentifikācija. Bez profesionālas konsultācijas ir viegli pieļaut kļūdu.
- Iespēja iegādāties problemātisku īpašumu. Īpašums var būt apgrūtināts ar parādiem, rasītēm vai tam var būt apstrīdēts juridisks statuss.
- Nepietiekama līguma noteikumu izpratne. Valodas barjera un pieredzes trūkums var novest pie pārpratumiem parakstīšanas laikā.
- Hipotēka var netikt apstiprināta bankā. Ja līgumā nav iekļauti mazinājošie nosacījumi, pircējam ir risks zaudēt rezervācijas naudu, ja banka atteiks finansējumu.
Risinājums: Skaidri noteikt rezervācijas līguma veidu, rūpīgi pārskatīt visus punktus (it īpaši saistībā ar darījuma atcelšanas sekām), pārbaudīt īpašuma juridisko stāvokli un meklēt palīdzību no specializēta jurista vai pieredzējota nekustamā īpašuma speciālista Spānijā.
Kas ir rezervācijas līgums Spānijā (Contrato de arras) un kāpēc tas ir nepieciešams
Rezervācijas līgums apstiprina pušu nodomu veikt darījumu un apraksta nākotnē paredzētā pārdošanas galvenos nosacījumus. Tam jābūt iekļautam:
- Nekustamā īpašuma cenu un rezervācijas naudas apmēru.
- Termiņus, kad jāparaksta galīgais pirkuma līgums (notariālais akts).
- Pušu dati (vārdi, uzvārdi, DNI (Documento Nacional de Identidad) vai NIE (Número de Identificación de Extranjero) numuri, adreses).
- Īpašuma apraksts: adrese, raksturojums, kadastra numurs.
- Līguma izbeigšanas nosacījumi un sekas abām pusēm.
Ja rezervācijas līgums netiek noslēgts, puses paliek bez formālām garantijām. Pārdevējs var pārdot īpašumu citam pircējam, un pircējs riskē zaudēt gan laiku, gan naudu, sagatavojot darījumu, kas galu galā nenotiek.
Galvenie rezervācijas līguma veidi Spānijā
Pastāv trīs galvenie Contrato de arras veidi, kas atšķiras pēc juridiskajām sekām:
- Arras confirmatorias. Pircējs var samaksāt pilnu cenu uzreiz, un šis līguma veids apliecina pušu nopietnos nodomus. Ja darījums tiek atcelts, pircējs saņem tikai samaksāto summu bez papildu kompensācijas.
- Arras penales. Šis līgums kalpo, lai uzliktu sankcijas pusei, kas nepilda nosacījumus. Ja rodas pārkāpums, pretpuse var prasīt ne tikai rezervācijas naudas noturēšanu vai atmaksu, bet arī papildu atlīdzību par zaudējumiem.
- Arras penitenciales. Visbiežāk izmantotā opcija nekustamā īpašuma darījumos, jo abas puses var atteikties no līguma: ja pircējs atteicas, viņš zaudē rezervācijas naudu; ja pārdevējs atteicas, viņam jāatmaksā rezervācijas summa divreiz lielā apmērā.
Visbiežāk pērkot nekustamo īpašumu Spānijā tiek izmantota Arras penitenciales. To regulē Spānijas Civillikums (1454. pants), nodrošinot skaidras juridiskas garantijas gan pircējiem, gan pārdevējiem.
Kāpēc rezervācijas līgums (Contrato de arras) ir tik svarīgs
- Nopietnu nodomus garantējoša līgums. Tas sniedz pārliecību, ka puses ir patiesi apņēmušās veikt darījumu.
- Galveno nosacījumu caurspīdīga fiksēšana. Cena, termiņi un saistības tiek sīki izklāstītas dokumentā, tādējādi samazinot pārpratumu risku.
- Aizsardzība pret dubultu pārdošanu. Pārdevējs nevar vienlaikus pārdot īpašumu citai pusei.
- Skaitra līguma noteikumu regulēšana. Līgumā precīzi ir noteikts, kas notiek, ja darījums tiek atcelts.
Kā pareizi sastādīt rezervācijas līgumu Spānijā
Tā kā rezervācijas līgums (kā bieži sauc arī Contrato de arras) nav stingri noteiktas formas, ir svarīgi ņemt vērā visas juridiskās nianses. Ieteicams sastādīt to divās valodās: spāņu un pircēja valodā. Līgumā obligāti jāiekļauj:
- Pusei nepieciešamie personas dati: pilns vārds, DNI (Documento Nacional de Identidad) vai NIE (Número de Identificación de Extranjero) numuri, adrese.
- Īpašuma apraksts: adrese, kadastra numurs, raksturojums.
- Rezervācijas naudas apmērs un nosacījumi: kad tā tiek samaksāta un kā tā tiek iekļauta kopējā cenā, parakstot galīgo līgumu.
- Nekustamā īpašuma galīgā cena un maksāšanas veids: skaidrā naudā, pa bankas pārskaitījumu vai citiem maksāšanas veidiem.
- Konkrēti termiņi: datums, līdz kuram puses apņemas parakstīt notariālo aktu.
- Sekas gadījumā, ja darījums tiek atcelts: kas notiek, ja pircējs vai pārdevējs maina domu.
- Pušu paraksti: bez parakstiem no iesaistītajām pusēm (vai viņu pilnvarotajiem) līgums nav spēkā.
Uz ko pievērst uzmanību parakstīšanas brīdī
- Nekustamā īpašuma juridiskā stāvokļa pārbaude. Iegūstiet Nota Simple no Registro de Propiedad, lai pārliecinātos, ka īpašums nav apgrūtināts ar parādiem, izpildēm vai citiem ierobežojumiem.
- Nosacījumi gadījumā, ja hipotēka tiek noraidīta. Ir svarīgi iekļaut līgumā punktu par rezervācijas naudas pilnīgu vai daļēju atgriešanu, ja banka atteiks darījuma finansēšanu.
- Izdevumu sadale. Parasti puses vienojas, kurš sedz notāra maksas, kurš sedz ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) vai IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) un arī vietējo nodokli par īpašuma vērtības pieaugumu.
- Notariālā apliecinājuma nepieciešamība. Lai gan rezervācijas līgumam nav obligāta notariāla apliecinājuma, to bieži formalizē, lai izvairītos no strīdiem un pastiprinātu dokumenta pierādījumu spēku.
Tipiskas kļūdas un riski
- Nepareiza līguma veida izvēle (Arras confirmatorias vietā Arras penitenciales). Tas noved pie tā, ka pircējam nav tiesību prasīt divkārtīgu atmaksu, ja pārdevējs maina domu.
- Hipotēkas punktu neiekļaušana. Ja banka noraida finansējumu, pircējs var zaudēt rezervācijas naudu.
- Īpašuma apraksts neatbilst patiesībai. Dažreiz īpašuma platība, mēbeles vai autostāvvieta atšķiras no līgumā noteiktā.
- Neapmaksātas rēķinu summas par komunālajiem pakalpojumiem. Ja līgums nenosaka, ka pārdevējs sedz savus parādus, pircējs var nākties segt šos izdevumus pēc darījuma.
Darbības soļi, lai nodrošinātu darījuma drošību
- Rūpīgi pārbaudiet īpašuma īpašumtiesības un jebkādas parādsaistības.
- Skaidri definējiet visus nākotnē paredzētos pārdošanas nosacījumus, tostarp izdevumu sadali un termiņus galvenā notariālā akta parakstīšanai.
- Iekļaujiet punktu par hipotēku, lai izvairītos no rezervācijas naudas zaudēšanas gadījumā, ja banka noraida finansējumu.
- Ja rodas komplikācijas, konsultējieties ar juristu, kas specializējas Spānijas nekustamajā īpašumā.
Nobeigums
Rezervācijas līgums Spānijā (Contrato de arras) nodrošina, ka nekustamā īpašuma pirkuma darījums norit pēc iespējas drošāk un caurspīdīgāk abām pusēm. Tas aizsargā pret dubultu pārdošanu, nosaka rezerves naudas atmaksas (vai zaudēšanas) mehānismu un fiksē visus nosacījumus: cenu, termiņus un abpusējās saistības. Lai izvairītos no juridiskām kļūdām un finansiāliem zaudējumiem, ir būtiski rūpīgi pārbaudīt dokumentus, izvēlēties pareizo rezerves naudas veidu un skaidri definēt visus nosacījumus, pat ja nepieciešamas izmaiņas (piemēram, ja banka noraida hipotēku).
Ja rezervācijas līgums ir sastādīts pareizi, ņemot vērā visas juridiskās nianses un apstiprinot svarīgākos punktus ar profesionālu konsultantu palīdzību, gan pircējs, gan pārdevējs var būt droši, ka darījums notiks droši. Tāpēc pieredzējuši eksperti, kas nodarbojas ar nekustamā īpašuma pirkšanu Spānijā, stingri iesaka izmantot Arras penitenciales un saņemt jurista atbalstu.